Ham lợi nhuận cao từ việc đầu tư bất động sản, nhiều nhà đầu tư đã trở thành nạn nhân của những vụ lừa đảo, nguyên nhân do thiếu thông tin và hành lang pháp lý còn thiếu.
Trong thời gian vừa qua, một loạt vụ bán nhà trên giấy được các cơ quan cảnh sát điều tra phanh phui. Điển hình như vụ Công ty 1/5 ở dự án Thanh Hà - Cienco5, Cơ quan cảnh sát điều tra, Bộ Công an khởi tố vụ án “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản xảy ra tại Công ty cổ phần Xây dựng và dịch vụ 1-5” liên quan đến việc huy động vốn trái phép vào dự án này lên tới hàng trăm tỷ đồng.
Hay mới đây, Cơ quan CSĐT Bộ Công an đã ra quyết định tạm giữ hình sự 3 đối tượng Tạ Tất Toàn, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Đài Việt (Công ty Đài Việt); Nguyễn Hoàng Hải, Giám đốc; La Quốc Đạt, Phó Giám đốc Công ty Đài Việt về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản, để tiếp tục điều tra, xử lý theo pháp luật. Các đối tượng này đã làm giả giấy tờ để bán đất dự án của đơn vị khác nhằm chiếm đoạt tiền tỷ của người mua.
Theo đó, các đối tượng trên biết có nhiều người đang muốn đầu tư vào dự án Dương Nội, Hà Đông nên đã tự sáng tác ra Công ty Indochina bằng cách làm giả lõi con dấu của công ty trên và phần vạch của công ty khác để tự lập nên dự án Indochina, đây là dự án không hề có thật. Sau đó, chúng lại tự thảo hợp đồng với nội dung Công ty Indochina ủy quyền cho Công ty Đài Việt bán dự án trên.
Nhiều vụ việc khác cũng liên quan đến nhà đất được phơi bày như "cuỗm" tiền góp vốn đầu tư đất dự án An Hưng của giám đốc Công ty Petroconex - Lê Mãn Thân hay vụ lừa đảo chiếm đoạt gần 100 tỷ đồng từ 200 "nạn nhân" ở dự án nhà ở liền kề trong ngõ 106 Hoàng Quốc Việt, một số dự án ở Bắc Ninh mặc dù chưa giải phóng xong mặt bằng nhưng hàng trăm nhà đầu tư đã đổ xô vào mua trên giấy để rồi mắc cạn…
Nhìn nhận lại mới thấy, ở đây lỗi không hoàn toàn thuộc về sự thiếu hiểu biết của người tiêu dùng, lòng tham, liều lĩnh của các nhà đầu tư, đầu cơ mà một phần không nhỏ xuất phát từ những quy định và kẽ hở của luật pháp trong vấn đề góp vốn nói riêng.
Phát biểu tại buổi tọa đàm về những vướng mắc pháp lý trong hoạt động động kinh doanh bất động sản, PGS. TS Dương Đăng Huệ, trưởng Ban quản lý chương trình 585, Vụ trưởng Vụ pháp luật dân sự - Kinh tế cho rằng, kinh doanh bất động sản là một hoạt động phức tạp, mặc dù đã có nhiều luật được ban hành nhưng vẫn chưa ổn. Khung pháp lý và các văn bản hướng dẫn thi hành đã bộc lộ không ít hạn chế, phần nào kìm hãm sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, nó còn tạo kẽ hở cho nhiều kẻ xấu lợi dụng.
Đồng quan điểm, Tiến sĩ Phạm Sĩ Liêm - Tổng hội xây dựng Việt Nam cho rằng, chính bản thân luật pháp cũng có nhiều khiếm khuyết. Luật kinh doanh bất động sản, Nghị định 71, Thông tư 16 có quy định việc ứng tiền trước khi mua bất động sản. Trong đó, người bán được huy động vốn, góp vốn dưới hình thức đặt cọc, vay vốn và ký quĩ. Tuy nhiên, hợp đồng đặt cọc, vay vốn luôn thể hiện cam kết một phía có lợi cho người bán. Bởi thực tế, mua được một dự án bất động sản ở Hà Nội không đơn giản. Người mua phải góp vốn bằng chính tiền tươi thóc thật thông qua hợp đồng hứa mua hứa bán nhưng lại chưa có các điều khoản bảo vệ mình.
Ông Liêm chia sẻ, bản thân ông chứng kiến việc bán lãi được hơn một tỷ đồng qua việc bán căn hộ còn người mua thì nơm nớp lo vỡ nợ vì phải mua nhà trên giấy. Ngoại thất như hồ bơi, sân vườn rộng rãi làm giá trị căn hộ tăng lên nhưng đến khi bàn giao tất cả chỉ còn lại trên bản vẽ.
Cần có giải pháp trong việc huy động vốn
Theo ông Liêm, điều 14 của Luật Kinh doanh bất động sản lại chỉ mới nêu các nguyên tắc của hình thức ứng tiền trước mà không đủ cụ thể, chế tài để xét xử các vi phạm, tạo điều kiện làm nảy sinh những cách thức huy động vốn tuỳ tiện.
Ông Đặng Hùng Võ, Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên môi trường cũng cho rằng, trên thực tế, cơ chế "mua bán nhà trên giấy" là một giải pháp vốn rất quan trọng nhưng luôn tiềm ẩn các rủi ro trong triển khai. Đó là những rủi ro về chất lượng, về tiến độ, về giá trị, về thủ tục cấp giấy chứng nhận. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã đưa ra một số quy định nhằm khắc phục một số rủi ro đối với cơ chế này nhưng vẫn chưa bảo đảm thực sự không còn rủi ro.
Về phía doanh nghiệp, bà Nguyễn Thị Mai, phụ trách pháp chế câu lạc bộ BĐS Hà Nội, thời điểm huy động vốn của chủ đầu tư trong các dự án kinh doanh bất động sản là vấn đề “lấn cấn” mà nhiều doanh nghiệp đã phản ánh. Theo quy định, đối với các dự án kinh doanh đất đã có hạ tầng, chủ đầu tư dự án được thu tiền trước của khách hàng khi đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt. Thực tế, sau khi đền bù giải phóng mặt bằng thì chủ đầu tư hầu như đã cạn kiệt vốn. Chính vì thế, pháp luật quy định thời điểm huy động vốn không tạo điều kiện cho chủ đầu tư.
Giải pháp mà Tiến sĩ Phạm Sĩ Liêm đưa ra, đảm bảo an toàn cho cả ngừơi mua và người bán cần có hình thức ký quỹ thông qua tài khoản phong toả của ngân hàng, đồng thời tạo điều kiện cho bên bán được vay vốn ngân hàng lãi suất thấp với số tiền đã ký quỹ. Đặc biệt, với số tiền vay này, người bán sẽ phải năng động hơn, không thể tuỳ tiện dây dưa tiến độ dự án để kéo dài thời gian trả lãi suất.
Ông Vũ Xuân Thiện – Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường BĐS, nghị định 71 và Thông tư 16 đã đi vào cuộc sống và được đông đảo người dân đồng tình ủng hộ. Tuy nhiên, so với yêu cầu thực tế thì cũng còn một số vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu để bổ sung, hoàn thiện.
Duy Khánh
