Nghị định 71/2010/NĐ-CP vừa ban hành được đánh giá là sẽ giúp thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn. Tuy nhiên vẫn còn nhiều điểm đáng bàn và nhiều vấn đề còn bỏ ngỏ.
Có hiệu lực kể từ ngày 8/8/2010, thay thế cho Nghị định 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và làm rõ hơn các vấn đề liên quan đến nhà ở và kinh doanh bất động sản ở các Nghị định khác có liên quan, Nghị định 71/2010/NĐ-CP đã bao quát được khá đầy đủ các vấn đề về nhà ở và thị trường kinh doanh bất động sản.
Nhưng trên thực tế, nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư đang phải khóc dở mếu dở, do vướng phải những quy định chưa rõ ràng trong Nghị định này. Đây chính là một trong những điểm nóng trên thị trường bất động sản hiện nay.
Bỏ thì thương, vương thì tội
Mấy ngày gần đây, quanh trụ sở văn phòng Công ty đầu tư bất động sản Thuận Thành ở khu Trung Yên, Trung Hòa (Hà Nội) luôn có một số khách hàng, nhân viên môi giới bất động sản loanh quanh, đứng ngồi không yên. Nguyên do là nhiều người đã ký hợp đồng cho vay vốn và được quyền mua căn hộ thuộc dự án chung cư Binh đoàn 12 tại Ngũ Hiệp, Tứ Hiệp (huyện Thanh Trì) do Công ty Thuận Thành đầu tư xây dựng, nay muốn chuyển nhượng lại nhưng chưa làm được thủ tục vì “vướng” Nghị định 71.
Anh Khanh, một khách hàng cho biết, khi ký hợp đồng vay vốn, hầu hết khách hàng của dự án đều được thông báo có thể chuyển nhượng nhanh chóng cho người khác khi có nhu cầu với mức phí 10 triệu đồng, tuy nhiên đến nay Công ty Thuận Thành lại chần chừ “chưa dám” thực hiện thủ tục này. Và nguyên nhân được Công ty này đưa ra là do Nghị định 71 vừa ban hành có quy định người góp vốn vào dự án không được quyền mua nhà!
Và như vậy, một số khách hàng có ý định đầu tư lướt sóng để kiếm lời, hay những người chưa lo đủ tiền đóng huy động vốn đợt tiếp theo muốn tìm cách bán lại để thu hồi vốn bất đắc dĩ lâm vào cảnh thấy tiền của mình đó, nhưng khó mà lấy về được.
Để tìm cách cứu vãn tình hình, nhiều khách hàng của dự án muốn nhanh chóng chuyển nhượng hợp đồng vay vốn (đi kèm là quyền mua nhà) sang cho người mua mới phải làm ủy quyền công chứng. Nhưng mọi chuyện không đơn giản như thế, khi mà những người mua mới thường chỉ muốn được sang tên hợp đồng chính chủ. Vì vậy mà hầu hết các giao dịch vẫn cứ nằm im chờ đợi hướng dẫn mới từ phía Bộ Xây dựng hoặc đợi xây xong móng mới được chuyển nhượng.
Anh Khanh cho biết, trước đó công ty khuyến khích khách hàng nhờ mối quan hệ để làm thủ tục chuyển nhượng trước khi Nghị định 71 ra đời nhưng nay cũng không còn mặn mà nữa. Và anh, vì không đủ tiền đóng huy động đợt 2 nên phải bán gấp, đã trở thành một trong số những người may mắn nhờ mối quan hệ tốt đẹp của mình nhanh chóng giải phóng được căn hộ với số tiền lãi thu về vẻn vẹn chỉ có... 8 triệu đồng.
Khi được hỏi liệu các khách hàng có thể nhờ người quen của anh để chuyển nhượng tiếp được nữa không thì anh Khanh lắc đầu cho biết điều này hơi khó vì quy định cũ và mới chưa rõ ràng nên “người nhà” của anh cũng “run” không dám nhận. Được biết tình trạng này đang xảy ra với nhiều dự án xây dựng nhà ở đã trót huy động vay vốn kèm quyền mua nhà một phần, thậm chí toàn phần dự án.
Nóng lòng chờ thông tư hướng dẫn
Mặc dù được đánh giá là có tiến bộ so với Nghị định 90 trước đây, nhưng điều mà rất nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng và đông đảo người dân quan tâm là các quy định tại Điều 9 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP về huy động vốn để đầu tư nhà ở.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sảnTPHCM (Horea) cho rằng, Nghị định mới đã quy định kỹ hơn, cụ thể hơn, giải thích rõ ràng được thế nào là xong móng, như vậy các doanh nghiệp sẽ không dễ bề lách luật, đồng thời giải quyết được cơ bản vấn đề huy động vốn.
Nhưng theo ông Châu, việc Nghị định quy định doanh nghiệp phải báo cáo với Sở Xây dựng việc huy động vốn 20% chỉ là hình thức, vì Sở làm sao có thời gian cũng như cán bộ để đi hậu kiểm.“Không những thế, điều này có khi còn trở thành một giấy phép con, gây khó khăn cho những doanh nghiệp làm ăn đàng hoàng” - ông Châu lo lắng.
Một vấn đề nữa được nhiều doanh nghiệp quan tâm, đó là Nghị định 71 cho phép doanh nghiệp bán 20% quỹ nhà dưới hình thức huy động vốn của khách hàng mà không phải qua sàn giao dịch bất động sản. Đối với những người góp vốn, khi muốn bán lại sản phẩm không được đứng bán mà phải thông qua chủ đầu tư khi họ đã làm xong móng của toàn bộ công trình.
Điều này sẽ giúp cho khách hàng tránh được nhiều rủi ro tại các dự án “ma”. Nhưng những dự án chưa làm xong móng đã bán như Phú Mỹ Hưng hay trường hợp của Thuận Thành như đã nói ở trên có bị hồi tố bởi quy định này hay không vẫn phải đợi hướng dẫn từ Bộ Xây dựng và đây là điều mà các doanh nghiệp đang hết sức mong mỏi có câu trả lời.
Ông Phạm Sĩ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam cho biết thêm, việc trong Nghị định cho phép chủ đầu tư vẫn được bán 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án không qua sàn giao dịch bất động sản là “khó hiểu”. “Ai sẽ kiểm tra con số 20% đó, nếu là 30%, 40% thì sao? Kiểm soát thế nào?” - ông Liêm đặt câu hỏi.
Để làm sáng tỏ hơn vấn đề, nhiều doanh nghiệp đã gửi thắc mắc tới Bộ Xây dựng, song đến nay vẫn chưa có được câu trả lời xác đáng.
Đại diện Bộ Xây dựng, ông Vũ Xuân Thiện - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, hiện Bộ đang nghiên cứu soạn thảo thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị dịnh 71/2010/NĐ-CP để làm rõ hơn những nội dung của Nghị định, giúp việc thực hiện được rõ ràng và thuận lợi hơn. Hơn ai hết, các doanh nghiệp và nhà đầu tư hy vọng những văn bản hết sức cần thiết này sớm được ban hành.
(Theo Doanhnhan)
