Năm 2010, thị trường BĐS được dự báo sẽ phục hồi do nền kinh tế có nhiều khả năng vượt qua giai đoạn điều chỉnh và tăng trưởng trở lại.
Tuy nhiên, tính đến thời điểm này, nguồn vốn cung cho thị trường BĐS vẫn còn rất hạn chế, một mặt do tiềm lực của các chủ đầu tư còn nhỏ, mặt khác, hành lang pháp lý chưa đầy đủ khiến cho nguồn tiền đổ vào thị trường này vẫn còn do dự.
Tiềm ẩn rủi ro
Tại hội thảo “giải pháp về vốn cho thị trường bất động sản năm 2010” do Hiệp hội bất động sản Việt Nam phối hợp cùng Dothi.net vừa được tổ chức tại Hà Nội, các chuyên gia về bất động sản cho rằng, BĐS là một lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có nguồn vốn vững mạnh và kế hoạch tài chính dài hạn. Tuy nhiên, đa phần các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này lại không đáp ứng được tiêu chuẩn đó. Trên thực tế, nguồn vốn cho BĐS chủ yếu phải huy động qua 3 kênh chính: vốn chủ sở hữu, vay ngân hàng và huy động từ khách hàng.
Trong đó, vốn chủ sở hữu chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ (khoảng 20%), còn lại tới 60% là đi vay ngân hàng. Cá biệt có những dự án tỷ lệ vay lên tới 70-80% tổng số vốn đầu tư, còn lại là huy động của khách hàng. Lý giải thực trạng này, ông Phạm Thanh Hưng - Tập đoàn bất động sản Thế kỷ mới (CENGROUP) cho rằng đó là đặc thù của các DN BĐS Việt Nam.
Đa phần các chủ đầu tư BĐS có quy mô nhỏ (vốn pháp định 6 tỷ đồng), không có tài sản đáng giá, trong khi đó, các tổ chức doanh nghiệp phần nhiều là DNNVV, vốn lưu động hạn hẹp, vốn cố định rất nhỏ, tài sản không đáng kể. Trong bối cảnh đó, để hạn chế nguồn vốn vay ngân hàng, các DN đã nghĩ tới việc huy động vốn từ các khách hàng thứ cấp, kêu gọi góp vốn từ khi bắt đầu đặt những viên gạch đầu tiên của dự án. Tuy nhiên theo nhận định của các nhà phân tích cả ba hinh thức huy động trên vẫn tiềm ẩn những rủi ro cần được quan tâm.
Theo ông Johan Nyvene – CEO của công ty cổ phần chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh (HSC), việc huy động vốn của chủ sở hữu có thể thuận tiện trong các thủ tục giấy tờ, tuy nhiên nếu thị trường có biến động thì sẽ bị ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động của doanh nghiệp. Việc vay vốn từ ngân hàng cho BĐS cũng tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cao. Nếu doanh nghiệp ăn nên làm ra thì việc vay ngân hàng cũng thuận lợi, nhưng nếu doanh nghiêp “suy” thì mức độ khó khăn theo đó cũng tăng lên nhưng dù suy hay thịnh thi doanh nghiệp lúc nào cũng phải canh cánh nỗi lo trả lãi suất cho ngân hàng. Do vậy nguy cơ thanh lý tài sản cho các khoản vay thế chấp rất cao.
Còn về việc huy động vốn từ các khách hàng (nhà đầu tư, kinh doanh cá nhân) vẫn đang vướng mắc về chính sách (thời điểm huy động vốn, lượng vốn huy động, hình thức, hiệu lực hợp đồng…) nên cũng gặp không ít khó khăn. Ông Hưng cũng cho biết, việc huy động vốn từ khách hàng hiện nay chỉ dưới hinh thức bán, chuyển nhượng, cho thuê và thuê mua nhưng thị trường lại đang tồn tại hinh thức huy động vốn khá phổ biến: góp vốn. Hinh thức này hiện nay chưa được pháp luật thừa nhận một cách rõ ràng nên rủi ro vẫn xảy ra với nhà đầu tư thứ cấp.
Chờ khung pháp lý
Sau khi phân tích cái được và chưa được của 3 nguồn vốn huy động cho thị trường bất động sản, các diễn giả đều nhất trí đưa ra giải pháp cần phải tạo nên nguốn vốn mới cho thị trường BĐS bằng những giải pháp minh bạch. Ông Phạm Thành Hưng cho biết, hiện ở Việt Nam đã xuất hiện sự liên thông nhưng mới ở trạng thái một chiều - tạo nguồn cho việc hình thành bất động sản. Quá trình phân bổ rủi ro rất hẹp trong phạm vi giữa số ít đối tượng tham gia giao dịch. Vì thế, tính thanh khoản chỉ đảm bảo được khi giá bất động sản tăng.
Trong trường hợp giá sụt giảm, tính thanh khoản cũng kém đi nên không có mức cân bằng giá mới. Vì vậy, ông Hưng đề nghị nên áp dụng ức lãi suất cố định cho người mua bất động sản để đề phòng rủi ro; đồng thời cung cấp cơ hội, khả năng cho người vay tái cấp tài chính để mua tài sản khi lãi suất giảm...
Bên cạnh đó, ông Johan Nyvene cho rằng, để tạo ra thị trường BĐS minh bạch thông tin về cung, cầu trong thị trường cần thành lập các sàn giao dịch BĐS chuyên nghiệp, hạn chế tình trạng đầu cơ, kích giá; xây dựng khung pháp lý hoàn thiện, trong đó, tạo môi trường thuận lợi cho các doanh nghiệp chuyển đổi mô hình kinh doanh từ doanh nghiệp tư nhân sang CTCP để tiếp cận kênh huy động vốn thông qua niêm yết cổ phiến trên sàn chứng khóa là một giải pháp tối ưu.
Còn TS. Trần Kim Chung, bên cạnh thừa nhận sự tồn tại của 3 nguồn huy động vốn trên, ông Chung còn đưa ra 4 hình thức huy động vốn khác là: kênh tiết kiệm bất động sản, kênh thông qua trái phiếu, cổ phiếu bất động sản, kênh thông qua các quỹ đầu tư, kênh đầu tư từ nước ngoài.
Tuy nhiên, để có thể phát huy được các kênh này, cần phải hoàn thiện một số văn bản cần thiết mới có thể thu hút vốn từ các nhà đầu tư tiềm năng, đặc biệt là về việc hình thành các quỹ đầu tư, trong đó có quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) mà nhiều nước trên thế giới áp dụng khá thành công.
Đấy là các công việc trước mắt, còn về lâu dài, Việt Nam cần hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường BĐS với một loạt văn bản như: luật về thị trường thế chấp thứ cấp, Luật Đăng ký bất động sản, luật về quỹ tiết kiệm bất động sản, luật về các loại hình quỹ đầu tư bất động sản, văn bản pháp luật về trái phiếu bất động sản…Có như vậy mới tạo điều kiện để thị trường BĐS phát triển một cách bền vững, tạo tâm lý ổn định cho các nhà đầu tư và góp phần khơi thông dòng vốn cho thị trường đặc biệt này.
(Theo DĐDN)
