Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường có sức hấp dẫn đặc biệt đối với các nhà đầu tư cả trong và ngoài nước, nhất là thị trường BĐS ở một nước đang phát triển với tốc độ tương đối cao như Việt Nam hiện nay.
Chính vì vậy, thị trường BĐS thu hút các nguồn vốn đa dạng đổ vào và qui mô cũng như giá cả thị trường BĐS tỷ lệ thuận với qui mô và tốc độ các nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS, cái này vừa là nguyên nhân, vừa là kết quả của cái kia và ngược lại.
Mặc dù về cơ bản, các sản phẩm trên thị trường BĐS có 2 đặc điểm nổi bật là: Giá trị lớn đến rất lớn; Tính thanh khoản thấp hơn nhiều so với tính thanh khoản của các sản phẩm trên thị trường tài chính tiền tệ.
Theo đó, về nguyên tắc, nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS phải: Có qui mô lớn (từ vài trăm triệu, vài tỷ đồng đến tỷ USD); Thời hạn đầu tư dài (thông thường là đầu tư trung dài hạn, ít nhất là 1 - 3 năm, có thể tới hàng chục năm).
Tuy nhiên trong thực tế ở Việt Nam (và ở nhiều nước khác, kể cả các nước phát triển như Mỹ trước khủng hoảng toàn cầu 2008-2009 hay đang phát triển như Trung Quốc hiện nay), bên cạnh nguồn vốn đầu tư trung dài hạn, nguồn vốn đầu tư ngắn hạn (nguồn vốn “nóng” thông thường có thời hạn vài tháng đến dưới 1 năm) cũng đổ vào thị trường BĐS, thậm chí có những giai đoạn nguồn vốn “nóng” còn lấn át nguồn vốn trung dài hạn trong việc chi phối sự vận động của thị trường BĐS, tạo ra những cơn sốt nóng trên thị trường BĐS, đồng thời góp phần chủ yếu tạo ra “bong bóng” trên thị trường BĐS làm gia tăng rủi ro trên thị trường tài chính, cả thị trường tài chính chính thức và phi chính thức. Đặc điểm quan trọng nhất của nguồn vốn “nóng” là tham gia vào thị trường rất nhanh song cũng có thể rút ra khỏi thị trường rất nhanh.
Có thể nói, qui mô càng lớn, tốc độ càng cao, thời gian càng ngắn và đặc biệt là tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn tham gia vào thị trường BĐS lại dựa trên huy động những nguồn lực thiếu ổn định như vay nóng, tín dụng đen, tín dụng có rủi ro đạo đức cao, nguồn vốn mang tính chất đầu cơ cao,… càng cao thì tác động càng tiêu cực đến thị trường BĐS nói riêng và sự ổn định của thị trường tài chính tiền tệ nói chung, thậm chí càng có thể gây ra những hậu quả kinh tế - xã hội khôn lường. Vì vậy, việc quản lý đầu tư ngắn hạn vào thị trường BĐS là rất quan trọng và cần thiết. Vấn đề là tại sao một nguồn vốn dường như không phù hợp với bản chất của thị trường BĐS lại vẫn được thị trường BĐS hấp thụ
Thị trường BĐS, nhất là thị trường BĐS Việt Nam hiện nay biến động rất lớn, cả về giá cả, cung và cầu, trong khi thiếu tính công khai minh bạch nên chịu tác động của tin đồn, kể cả tin đồn nhiều khi chính xác hơn cả tin được công bố chính thức lẫn tin đồn thất thiệt, nhưng xu thế chung là giá cả BĐS tăng liên tục, thậm chí tăng gấp vài lần đến vài chục lần sau một thời gian không dài, cung BĐS luôn ở trạng thái thiếu trong khi cầu BĐS dường như “vô tận”, theo đó, thị trường BĐS có thể tạo ra lợi nhuận rất cao, nhiều khi là siêu lợi nhuận. Vì vậy, các nhà đầu tư “lướt sóng” vốn chỉ hoạt động mạnh trên thị trường chứng khoán không bỏ lỡ cơ hội tìm kiếm các khoản siêu lợi nhuận trong ngắn hạn này;
Mặc dù đã có nhiều cố gắng song vẫn có tới trên dưới 80% các giao dịch trên thị trường BĐS là phi chính thức do: (i) sản phẩm BĐS thiếu căn cứ pháp lý; (ii) qui hoạch không ổn định, qui hoạch “treo” còn phổ biến; (iii) thủ tục hành chính và pháp lý quá rườm rà phức tạpnhưng quản lý đất đai nói chung, kinh doanh giao dịch BĐS nói riêng lại chưa chặt chẽ để xảy ra rất nhiều vi phạm trong lĩnh vực này; (iv) thu thuế phí từ giao dịch BĐS chưa phù hợp với thực tế thị trường; (v) thường xuyên dư cầu BĐS, kể cả dư cầu giả tạo; (vi) các qui định về huy động, sử dụng vốn kinh doanh BĐS, về điều kiện tài chính của các doanh nghiệp và dự án liên quan tới BĐS còn bất cập, thực thi chưa triệt để.
Chính môi trường “tranh tối tranh sáng” đó tạo điều kiện cho giới cò mồi, giới đầu cơ BĐS phát triển mạnh, tạo ra hoạt động đầu tư BĐS theo phong trào, nhà nhà tham gia thị trường BĐS, người người tham gia thị trường BĐS, doanh nghiệp nào cũng tham gia thị trường BĐS khi muốn và có thể, trong đó có cả các nguồn vốn ngắn hạn vì nguồn vốn “nóng” nhiều khi lại tỏ ra hiệu quả hơn cả nguồn vốn trung dài hạn trong một thị trường BĐS phi chính thức như vậy. Chừng nào chúng ta chưa triệt tiêu được các điều kiện tồn tại và phát triển của thị trường BĐS phi chính thức thì chừng đó vốn “nóng” vẫn sẵn sàng đổ vào thị trường BĐS;
Các nguồn vốn trung dài hạn (thường là chính thức) không đáp ứng đủ nhu cầu phát triển của thị trường BĐS Việt Nam đang trong cơn khát vốn. Trong khi đó, việc đa dạng hoá các nguồn vốn trung dài hạn cho thị trường BĐS như hình thành các dạng quĩ đầu tư BĐS, chứng khoán hoá BĐS,… vẫn chưa được triển khai. Để bù đắp sự thiếu hụt nguồn lực tài chính này, thị trường BĐS phải trông cậy vào nguồn vốn “nóng”, cả chính thức và phi chính thức.
Nguồn lực tài chính trong dân cư Việt Nam rất lớn song hệ thống tài chính chính thức chưa thu hút được do tác động của tính ổn định kinh tế vĩ mô (lạm phát, lãi suất, tỷ giá,…) trong khi các kênh đầu tư hấp dẫn, các sản phẩm tài chính chính thức còn thiếu, các định chế đầu tư BĐS tập trung hầu như chưa có nên một phần không nhỏ nguồn lực tài chính trong dân cư được huy động đầu tư vào thị trường BĐS, kể cả dưới hình thức nguồn vốn “nóng”, vừa không thể kiểm soát được, vừa tiềm ẩn nguy cơ rủi ro tài chính và bất ổn xã hội rất lớn. Hơn nữa, mặc dù chúng ta chưa tự do hoá tài khoản vốn, chưa cho phép luân chuyển vốn tự do song do khả năng kiểm soát còn hạn chế nên không loại trừ khả năng nguồn vốn “nóng” tham gia vào thị trường BĐS còn mang yếu tố ngoại (thậm chí có thể cả hoạt động rửa tiền từ nước ngoài).
Có thể nói, nguồn vốn “nóng” đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam hội tụ cả các điều kiện chủ quan và khách quan cần và đủ để phát triển. Chính vì vậy, không thể đơn thuần ngăn cấm nguồn vốn “nóng” đổ vào thị trường BĐS căn cứ vào những rủi ro mà nó đem lại bằng các biện pháp hành chính hay pháp lý trong khi những cơ sở tồn tại khách quan hay/và môi trường hoạt động của nó vẫn đã, đang và sẽ tồn tại. Vấn đề là tìm ra biện pháp quản lý nguồn vốn ngắn hạn đầu tư vào thị trường BĐS để giảm thiểu những rủi ro tiềm ẩn gắn liền với nó. Một trong những biện pháp đầu tiên là phải nhận dạng được các nguồn vốn “nóng” tham gia vào thị trường BĐS Việt Nam hiện nay.
Các nguồn vốn “nóng” đó chủ yếu bao gồm:
Huy động, vay mượn trong dân cư: Đây là nguồn vốn huy động ngắn hạn rất đa dạng, phức tạp và hầu như thiếu cơ sở pháp lý vững chắc, chủ yếu là giao dịch dân sự nhưng có sự tham gia của cả thể nhân lẫn pháp nhân chẳng hạn như vay nóng, chơi hụi họ, cầm đồ,… với lãi suất thoả thuận rất cao (tín dụng “đen” có thế chấp hay không có thế chấp, tín chấp), huy động vốn của khách hàng dưới hình thức hợp đồng góp vốn (không theo qui định của luật),… nên thường xuyên xảy ra tranh chấp, khiếu nại, kiện tụng, lừa đảo,… Hơn nữa, ranh giới giữa dân sự và hình sự trong các giao dịch này không rõ ràng, ngay cả khi rõ ràng thì việc xử lý cũng tốn rất nhiều thời gian. Để ổn định nguồn vốn “nóng” này, theo chúng tôi, trước hết cần xem đây là những giao dịch xuất phát từ tất yếu khách quan và vì vậy cần có khuôn khổ và thủ tục pháp lý cần thiết để những giao dịch này được công khai, hợp thức hoá dưới sự chứng thực, kiểm tra và giám sát của các cơ quan quản lý theo nguyên tắc ngăn chặn trước những rủi ro tốt hơn là xử lý những rủi ro đã xảy ra, nhất là những rủi ro của thị trường tín dụng “ngầm” khi chúng ta chưa có biện pháp chính thức hoá nó;
Sử dụng vốn tự có: Đây là việc các thể nhân hay/và pháp nhân sử dụng các nguồn lực tài chính của chính mình để đầu tư/đầu cơ ngắn hạn trên thị trường BĐS nhằm tìm kiếm lợi nhuận khi có vốn nhàn rỗi tạm thời hoặc/và coi đó như một hoạt động đầu tư thường xuyên nhưng dưới dạng “lướt sóng”. Rõ ràng, nguồn vốn “nóng” này là hợp pháp song nguồn vốn này sẽ ổn định và hiệu quả hơn, cả dưới giác độ nhà đầu tư cũng như toàn nền kinh tế nếu chúng ta hình thành nên các định chế đầu tư BĐS chính thức và chuyên nghiệp với chức năng tập trung các nguồn lực tài chính này vào các định chế đầu tư chuyên nghiệp trên thị trường BĐS chính thức. Dĩ nhiên, rất cần xây dựng các cơ chế chính sách ưu đãi để dạng định chế này có điều kiện thuận lợi, góp phần hạn chế những rủi ro khi đầu tư ngắn hạn vào BĐS của những nhà đầu tư riêng lẻ thiếu kinh nghiệm và tính chuyên nghiệp.
Tín dụng ngân hàng: Bản chất của ngân hàng là trung gian tài chính cung cấp cả tín dụng trung dài hạn lẫn tín dụng ngắn hạn (trong đó tín dụng ngắn hạn quan trọng hơn tín dụng dài hạn) nên nguồn tín dụng ngân hàng ngắn hạn được sử dụng như nguồn vốn “nóng” cho thị trường BĐS là bình thường nếu các điều kiện tín dụng và quản lý rủi ro tín dụng BĐS được tuân thủ nghiêm túc, đặc biệt là tuân thủ qui định về định giá BĐS cầm cố thế chấp (điều này không đơn giản khi thị trường BĐS biến động quá lớn và bất ngờ). Vấn đề đáng lo ngại là rủi ro đạo đức khi sử dụng tín dụng ngân hàng đầu tư ngắn hạn vào thị trường BĐS hay nói cách khác là sử dụng sai mục đích khoản tín dụng đã ghi trong hợp đồng tín dụng. Rủi ro này gia tăng khi kết hợp với tỷ lệ rủi ro vốn rất cao đối với những khoán đầu tư/đầu cơ ngắn hạn vào thị trường BĐS. Giải pháp là bản thân các định chế tài chính phải nâng cao khả năng quản lý tín dụng và chống rủi ro đạo đức trong hoạt động tín dụng;
Chiếm dụng vốn: Do sức hấp dẫn của lợi nhuận trên thị trường BĐS nên không ít các cá nhân và pháp nhân có động cơ chiếm dụng vốn tạm thời nhàn rỗi của người khác trong quá trình luân chuyển các nguồn lực tài chính, thậm chí cả nguồn lực tài chính của phía nước ngoài và nhà nước, để đầu tư ngắn hạn vào thị trường BĐS. Mọi việc sẽ bình thường nếu “phi vụ” đầu tư đó thành công, song lợi nhuận cao luôn gắn liền với rủi ro cao nên nếu “phi vụ” đó không thành công thì người chiếm dụng vốn đầu tư “nóng” rất có thể mất khả năng chi trả, nhất là khi lượng vốn chiếm dụng có qui mô lớn, thậm chí có thể gây ra hiệu ứng dây chuyền sang cả hệ thống khi một hay và một vài cá nhân tổ chức mất khả năng chi trả quá lớn.
Vì vậy, cần có các qui định quản lý tài chính chặt chẽ để kịp thời ngăn chặn loại nguồn vốn “nóng” này đổ vào thị trường BĐS. Một trong những biện pháp khả thi là qui định các luồng vốn đầu tư vào BĐS (cả ngắn hạn cũng như trung dài hạn) phải thông qua hệ thống tài chính chính thức (tương tự như qui định liên quan tới giao dịch trên thị trường chứng khoán chính thức hiện nay) để quản lý và giám sát hiệu quả hơn, đồng thời cũng tạo cơ sở để ngăn chặn và xử lý những vi phạm trong hoạt động giao dịch liên quan tới BĐS, kể cả các hoạt động lừa đảo hay rửa tiền. Dĩ nhiên, qui định này chỉ thật sự hữu hiệu khi giảm được tỷ trọng thị trường BĐS phi chính thức.
TS. Vũ Đình Ánh
Viện NCKH Thị trường Giá cả
