> Bàn tròn: Thị trường bất động sản liệu có đổ vỡ?
> Ám ảnh nợ xấu bất động sản
Khả năng giá địa ốc có thể giảm mạnh nhưng vẫn không thu hút được lực cầu. Với khoảng gần 90.000 tỷ đồng dư nợ BĐS tại TP.HCM, cho dù các ngân hàng có chấp nhận cho doanh nghiệp BĐS gán hết số nợ này, thì hệ số tiêu thụ sản phẩm cũng chỉ đạt khoảng 20-30%.
Dư nợ tín dụng: Vẫn tăng!
Ngay sau màn bi kịch tín dụng đen BĐS ở Hà Nội, tại TP.HCM lại xảy ra sự cố bán tháo căn hộ vào cuối tháng 10/2011 như một màn hài kịch đặc sắc. Kết quả đại hạ giá này, như tất cả mọi người đều đã rõ, không phải là một cuộc phá sản của PVL, cũng không hẳn là ngòi nổ cho một làn sóng bán tháo của các dự án căn hộ khác. Tuy nhiên, đó lại là nhân tố đang dẫn đến hệ quả thứ ba, sau hai hệ quả tín dụng đen BĐS và hiện tượng giảm giá bán căn hộ.
Hệ quả thứ ba - lần này xảy ra tại cả hai thành phố lớn nhất nước - nợ vay BĐS. Chỉ vài ngày sau khi hiện tượng bán tháo căn hộ dần trôi qua, dư luận và công luận lại ồn ào về nhiều chuyện liên quan đến nợ và nợ xấu. Những từ ngữ đặc trưng về tính hình tượng như "cơn lũ", "cơn bão" lại một lần nữa được đem ra sử dụng.
Những từ ngữ trên thực ra không có gì mới lạ, vì chúng đã được dùng trong các tháng 5-6 của năm nay. Khi đó tình hình thị trường BĐS cũng bĩ cực gần như hiện nay, khi hầu hết các chủ đầu tư căn hộ trung - cao cấp đều không thể tiêu thụ được hàng, còn thời hạn 30/6 lại đánh dấu cho mốc mà các ngân hàng phải kéo giảm tỷ lệ dư nợ tín dụng phi sản xuất về mức 22% theo chỉ thị của Ngân hàng Nhà nước.
Nhưng có điểm gì khác biệt giữa hai thời điểm giữa năm 2011 và hiện thời? Vào giữa năm nay, con số dư nợ tín dụng BĐS trên toàn quốc là khoảng 220.000 tỷ đồng, chưa tính dến trái phiếu doanh nghiệp. Nhưng điều ngạc nhiên là đến nay, dư nợ tín dụng BĐS không những không giảm đi mà còn tăng lên, đến 245.000 tỷ đồng. Đáng lý ra, các ngân hàng khi cố giảm tỷ lệ dư nợ phi sản xuất về 22% thì phải siết lại nguồn cung tín dụng cho vay. Nhưng thực tế đã diễn ra ngược lại. Vì sao?
Đã không quá khó để lý giải cho thực tế trên, nếu nhìn vào hiện tượng không một doanh nghiệp BĐS nào tuyên bố phá sản, không một ngân hàng nào kêu ca về nợ khó đòi, cũng không có ngân hàng nào bị xử lý dù tỷ lệ dư nợ tín dụng phi sản xuất vẫn còn cao hơn mức cho phép 22% khi thời gian đã trôi qua tháng 6/2011.
Nhưng dù đã thu xếp tương đối ổn thỏa về chuyện hoãn nợ, đáo nợ giữa ngân hàng và doanh nghiệp BĐS vào giữa năm nay, thì liệu kịch bản ấy có lặp lại vào cuối năm? Hiện thời, câu trả lời có vẻ như rất không ổn thỏa.
Giá giảm mạnh, nhưng không kéo nổi lực cầu
Khác với thời điểm giữa năm, hiện thời đã bắt đầu xuất hiện gương mặt của vài ba ngân hàng, tuy còn cố giấu tên. Nhưng những xác nhận khá chắc chắn về thông tin đã cho thấy nguồn cung tín dụng BĐS đang bị chặn đứng hoàn toàn từ phía ngân hàng. Cùng lúc, ngân hàng tăng cường thu hồi nợ vay BĐS.
Nếu trong "chiến dịch" bán tháo căn hộ, đã không có một ngân hàng nào ra mặt, thì sự xuất hiện của ít nhất vài ngân hàng đối với dư luận về nợ xấu BĐS đã phát triển cái logic về hậu quả tất yếu phải xảy ra: ngân hàng không thể giữ im lặng mãi được.
Nhưng điều trớ trêu cho các ngân hàng có liên quan đến doanh nghiệp BĐS là sắp tới lấy gì để bù đắp cho những khoản cho vay. Mặc dù đã có xác nhận về hiện tượng doanh nghiệp gán nợ cho ngân hàng bằng chính dự án của mình, nhưng kinh nghiệm từ năm 2007 đến nay cho thấy chẳng có mấy ngân hàng thực hiện được việc kinh doanh dự án đất đai cũng giỏi giang như kinh doanh tiền tệ. Vì thế, chấp nhận gán nợ dự án cũng có nghĩa là ngân hàng phải ôm thêm một khối tài sản không bán được.
Nguy cơ tài sản dạng dự án không thể bán được là lớn hơn hẳn so với các khoản cho vay cá nhân. Trong quý III năm nay, hệ số tiêu thụ của rất nhiều doanh nghiệp BĐS đã trở nên quá tồi tệ, có doanh nghiệp không bán được một căn hộ nào, cũng có doanh nghiệp chỉ có doanh thu vỏn vẹn 1 tỷ đồng. Bởi thế, cho dù ngân hàng có ôm được nợ gán của doanh nghiệp với giá rẻ mạt, thì cũng chưa có lý do thuyết phục nào để ngân hàng có thể phát mãi hay thanh lý dự án với giá thành công.
Trong một lần trả lời phỏng vấn báo chí mới đây, theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, "tình hình chung là bế tắc" và "khó có thể đoán định được khi nào thị trường BĐS sẽ phục hồi". Nhận định như thế là rất bình thường trong bối cảnh thị trường BĐS hiện nay, nhưng lại không bình thường nếu so sánh với thái độ tự tin của Bộ Xây dựng trong hai lần trình Chính phủ bản dự thảo phát triển thị trường BĐS vào tháng 6/2011 và tháng 9/2011.
Khả năng giá địa ốc có thể giảm mạnh nhưng vẫn không thu hút được lực cầu cũng đã được ông Nam phác ra. Nếu đúng như thế, với khoảng gần 90.000 tỷ đồng dư nợ BĐS tại TP.HCM, cho dù các ngân hàng có chấp nhận cho doanh nghiệp BĐS gán hết số nợ này, thì trong những điều kiện chưa có gì sáng sủa như hiện nay, hệ số tiêu thụ sản phẩm cao lắm cũng chỉ đạt khoảng 20-30%, có nghĩa là ngân hàng sẽ phải chấp nhận lỗ ít ra vài chục ngàn tỷ đồng nữa.
Ai sẽ ngăn chặn "thời điểm Minsky"?
Ngay vào lúc này, tình hình nợ nần của thị trường BĐS chưa đến mức đổ vỡ. Nhưng ai có thể chắc chắn được là trong hơn một tháng nữa, cụ thể là đến thời điểm cuối năm 2011, "thời điểm Minsky" sẽ không xảy ra?
"Thời điểm Minsky" (Minsky moment) là sự di chuyển chậm từ trạng thái ổn định sang khủng hoảng của hệ thống tài chính. Thời điểm này được rút ra từ thuyết bất ổn về tài chính do nhà kinh tế học người Mỹ Hyman P.Minsky (1919 - 1996) đề nghị vào thập niên 1970.
Minsky có thể ứng với thời điểm mà những khoản nợ vay và nợ xấu BĐS mất khả năng thanh toán, dẫn dắt thị trường BĐS từ trạng thái suy thoái sang khủng hoảng thật sự. Tình trạng nợ và lãi vay có nguy cơ ngấp nghé giá trị tài sản đang xuất hiện tại một số doanh nghiệp BĐS. Ở khu vực phía Nam, ngay cả Hoàng Anh Gia Lai cũng rơi vào tình thế khó khăn thì có thể hiểu các doanh nghiệp BĐS khác "thèm một cuộc sống không nợ nần" đến thế nào.
Giờ đây, mọi thứ đang trở nên quá đỗi bấp bênh, ranh giới giữa hồi phục và phá sản là 50/50. Người ta càng thấy rõ là ngay trong tháng 12 năm nay, một sự bùng vỡ tín dụng BĐS đối với đối tượng chủ đầu tư doanh nghiệp có thể sẽ xảy ra. Một khi xảy ra, đó sẽ thật sự là một cơn lũ quét với cường độ mạnh và liên tục được cấp số nhân lên nhiều lần.
Khi đó, giả thuyết về sự phá sản của doanh nghiệp sẽ ứng với số lượng hàng loạt. Nhưng ai cũng biết rằng doanh nghiệp BĐS không hề cô độc, bởi nó sẽ kéo theo người bạn đồng hành từ thời niên thiếu là hàng loạt ngân hàng, đặc biệt những ngân hàng thiếu vốn và kém thanh khoản trong mấy tháng qua. Bản thân các ngân hàng nhỏ này lại làm liên lụy những ngân hàng lớn hơn.
Cho dù đến nay theo thống kê chính thức, tỷ lệ dư nợ tín dụng BĐS chưa đến 10% so với tổng dư nợ tại hệ thống ngân hàng. Nhưng trong thực tế, nếu tính cả trái phiếu doanh nghiệp, con số nợ thực có thể vượt hơn 245.000 tỷ đồng.
Còn nếu các ngân hàng chịu khó làm rõ những khoản cho vay tín dụng BĐS trong những năm qua, theo một yêu cầu không mấy rõ nghĩa của Ngân hàng Nhà nước vào đầu tháng 11/2011 khi đề nghị các tổ chức tín dụng phải cung cấp thông tin về tình hình dư nợ BĐS và bảo đảm tính chính xác của thông tin này, thì chắc hẳn con số cho vay BĐS là chưa lường được.
Với tình hình nợ không được giải quyết, vòng xoáy cứ thế mà tiếp diễn cho đến khi "thời điểm Minsky" hoàn thành nhiệm vụ cao cả của nó là nhấn chìm hệ thống ngân hàng vào vực xoáy.
Giờ đây, chỉ còn duy nhất một nhân tố có thể cứu vãn tình thế cho ngân hàng và doanh nghiệp BĐS: chính sách.
(Theo VEF)
