Đổ tiền đầu tư vào BĐS với mong muốn thu được nguồn lợi lớn từ đây, nhiều nhà đầu tư ngắn hạn đã quay vòng vốn nhanh. Tuy có đem lại lợi ích trước mắt, nhưng chính họ đang "đóng góp" một phần nhỏ vào sự bất ổn của thị trường.
Gia tăng nguồn vốn "nóng" - tác động tiêu cực đến thị trường
Cho dù đang là thời điểm trầm lắng, nhưng thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam vẫn hứa hẹn sức hấp dẫn đặc biệt đối với các nhà đầu tư cả trong và ngoài nước. Chính vì vậy, đã có hàng trăm nghìn tỷ đồng thuộc nhiều dòng vốn khác nhau đổ vào đây. Trong rất nhiều dòng vốn với đủ quy mô lớn nhỏ khác nhau, bên cạnh nguồn vốn đầu tư trung dài hạn, cũng đã có một lượng không nhỏ nguồn vốn đầu tư ngắn hạn (nguồn vốn "nóng" thông thường có thời hạn vài tháng đến dưới 1 năm) đổ vào thị trường BĐS, thậm chí có những giai đoạn nguồn vốn "nóng" còn lấn át nguồn vốn trung dài hạn trong việc chi phối sự vận động của thị trường BĐS, tạo ra những cơn sốt nóng, đồng thời góp phần chủ yếu tạo ra "bong bóng" trên thị trường BĐS làm gia tăng rủi ro trên thị trường tài chính, cả thị trường tài chính chính thức và phi chính thức.
TS.Vũ Đình Ánh (Viện Nghiên cứu kế hoạch thị trường giá cả) chỉ ra rằng, qui mô càng lớn, tốc độ càng cao, thời gian càng ngắn và đặc biệt là tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn tham gia vào thị trường BĐS lại dựa trên huy động những nguồn lực thiếu ổn định như vay nóng, tín dụng đen, tín dụng có rủi ro đạo đức cao, nguồn vốn mang tính chất đầu cơ cao,… càng cao thì tác động càng tiêu cực đến thị trường BĐS nói riêng và sự ổn định của thị trường tài chính tiền tệ nói chung, thậm chí có thể gây ra những hậu quả kinh tế - xã hội khôn lường. Vì vậy, việc quản lý đầu tư ngắn hạn vào thị trường BĐS là rất quan trọng và cần thiết.
Quản thế nào?
Theo TS.Nguyễn Đình Ánh, nguồn vốn "nóng" đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam hội tụ cả các điều kiện chủ quan và khách quan cần và đủ để phát triển. Chính vì vậy, không thể đơn thuần ngăn cấm nguồn vốn "nóng" đổ vào thị trường BĐS căn cứ vào những rủi ro mà nó đem lại bằng các biện pháp hành chính hay pháp lý trong khi những cơ sở tồn tại khách quan và môi trường hoạt động của nó vẫn đã, đang và sẽ tồn tại.
Hiện nay có 4 nguồn vốn "nóng" tham gia vào thị trường BĐS Việt Nam: Huy động, vay mượn trong dân cư ; sử dụng vốn tự có; tín dụng ngân hàng; chiếm dụng vốn. Tất cả các hình thức huy động vốn này đều mang tính rủi ro cao. Trong đó, TS.Ánh lưu ý, với tín dụng ngân hàng, đáng lo ngại là rủi ro đạo đức khi sử dụng tín dụng ngân hàng đầu tư ngắn hạn vào thị trường BĐS. Rủi ro này gia tăng khi kết hợp với tỷ lệ rủi ro vốn rất cao đối với những khoản đầu tư/đầu cơ ngắn hạn vào thị trường BĐS.
Bên cạnh đó, do sức hấp dẫn của lợi nhuận trên thị trường BĐS nên không ít các cá nhân và pháp nhân có động cơ chiếm dụng vốn tạm thời nhàn rỗi của người khác trong quá trình luân chuyển các nguồn lực tài chính, thậm chí cả nguồn lực tài chính của phía nước ngoài và Nhà nước, để đầu tư ngắn hạn vào thị trường BĐS.
Mọi việc sẽ bình thường nếu "phi vụ" đầu tư đó thành công, song lợi nhuận cao luôn gắn liền với rủi ro cao nên nếu "phi vụ" đó không thành công thì người chiếm dụng vốn đầu tư "nóng" rất có thể mất khả năng chi trả, nhất là khi lượng vốn chiếm dụng có qui mô lớn, thậm chí có thể gây ra hiệu ứng dây chuyền sang cả hệ thống khi một hay một vài cá nhân tổ chức mất khả năng chi trả quá lớn.
Một trong những biện pháp khả thi là qui định các luồng vốn đầu tư vào BĐS (cả ngắn hạn cũng như trung dài hạn) phải thông qua hệ thống tài chính chính thức (tương tự như qui định liên quan tới giao dịch trên thị trường chứng khoán chính thức hiện nay) để quản lý và giám sát hiệu quả hơn, đồng thời cũng tạo cơ sở để ngăn chặn và xử lý những vi phạm trong hoạt động giao dịch liên quan tới BĐS, kể cả các hoạt động lừa đảo hay rửa tiền. Dĩ nhiên, qui định này chỉ thật sự hữu hiệu khi giảm được tỷ trọng thị trường BĐS phi chính thức.
(Theo TNMT)
