Trong thời điểm hiện tại, vay tiền ngân hàng để đầu tư bất động sản chứa nhiều yếu tố rủi ro khi lãi suất cao và không thể đóan trước được thị trường.
Trao đổi với báo chí bên lề cuộc hội thảo về tài chính, ông Nguyễn Bá Ân, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược Phát triển, Bộ Kế hoạch Đầu tư đã đưa ra một số ý kiến về thị trường bất động sản hiện nay.
- Siết chặt vốn có phải nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản trầm lắng?
Chắc chắn, đó là một nguyên nhân quan trọng. Khi kinh tế lạm phát hiện nay, Nhà nước hạn chế nguồn vốn bất động sản, thị trường trầm lắng, giao dịch ít. Tâm lý người dân Việt Nam khi đó những người có tiền bỏ ra mua cũng chần chừ, chờ đợi khi nào lên hoặc xuống. Người dân đôi khi đang lên thì đua nhau mua, xuống cũng đua nhau. Cho nên những nhà đầu tư nhỏ lẻ, thì khi thị trường trầm lắng họ cũng không tham gia, góp phần làm thị trường trầm lắng tiếp. Ngoài yếu tố tín dụng, còn yếu tố tâm lý.
- Một số nhà kinh doanh trong và ngoài nước dự đoán năm 2012, bong bóng bất động sản sẽ vỡ, ông đánh giá thế nào về nguy cơ này?
Nếu tính tổng nhu cầu so với hàng trăm dự án nhà ở Hà Nội hiện nay, nhu cầu không đến thế.Tính toán sức chứa của các khu đô thị mới, các dự án nếu phát triển hết ra thì chắc chắn cung vượt cầu, nguy cơ đó là có. Nếu tiếp tục các nhà đầu tư xin đất, phát triển ra thì chắc chắn vượt cầu khi dân số Hà Nội chỉ khoảng 6 đến 8 triệu dân.
Thị trường Hà Nội còn nhu cầu của các khu vực, tỉnh về mua như Đà Nẵng là một ví dụ 75% khách hàng mua bất động sản ở đây là người Hà Nội, 15% người TP Hồ Chí Minh và chỉ có 10% là người dân Đà Nẵng. Vì tâm lý hiện nay, không phải người mua bất động sản căn hộ là có nhu cầu, phần lớn cái đó là một kênh đầu tư của người dân. Kênh đầu tư còn thì tiền còn.
- Một số ngân hàng cho rằng, ít thấy các chủ đầu tư dự án đi vay mà chủ yếu là những nhà đầu tư nhỏ lẻ, vì sao vậy thưa ông?
Ở Việt Nam thị trường không lành mạnh ở chỗ, khi hình thành một dự án, bản thân chủ đầu tư bán cho nhà đầu tư thứ cấp đã có chênh lệch rồi. Thứ cấp lại đi huy động vốn của các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Khi bán ra thị trường họ bán chênh lệch 4-5 giá, sau một thời gian họ vay để trả tiến độ rồi họ lại sang tay. Thị trường bất động sản qua tay thứ cấp rồi mới đến người mua thực. Chủ đầu tư bán 15-17 triệu mỗi m2 nhưng thị trường lên tới 24-25 triệu.
Trong thời điểm thị trường trầm lắng thế này có phải là cơ hội cho những người có nhu cầu thực không?
Trong thời điểm này là cơ hội cho người có tiền thực, nhu cầu thực. Thời điểm này ai có tiền thực đầu tư là tốt nhất. vì dù sao đến thời điểm này, một thời gian dài nó sẽ trở dần về giá trị thực của bất động sản và chắc chắn giá trị ảo bị mất dần đi, đến lúc nào đó trở về đúng.
Người nào có tiền thật không phải vay lãi ngân hàng sẽ mua được đúng giá trị của nó. Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ còn biến động khi kinh tế vĩ mô ổn định lại, Nhà nước nới lỏng tín dụng ra thì thị trường lại sôi động trở lại. cái địa tô mà những người bỏ ra bây giờ do trầm lắng của thị trường cộng với cái lãi nữa sẽ là cơ hội để được giá cao hơn.
Người nào có tiền thì đầu tư vì vay ngân hàng là một rủi ro lớn. Vì ta chưa nhìn trước được bao giờ nó ổn định, nếu biết 2-3 tháng, 4-5 tháng sau ổn định thì đi vay có lợi, vay cao cũng có thể có lợi nhưng hiện nay là chưa biết đến bao giờ. Cái chính là rủi ro bất động sản có thể kéo dài như những năm 2001-2005, 3-4 năm trầm lắng mà đi vay ngân hàng là thất bại, tính rủi ro cao.
Cho nên thời điểm này vay NH đầu tư bất động sản với lãi suất có thể lên đến 25% mà mua trên giá thị trường thì rủi ro cao. Còn nhiều người vẫn vay với điều kiện góp vốn, mua được giá gốc trong điều kiện chênh lệch thị trường thì khác.
DK
