Năm 2010, mặc dù chịu ảnh hưởng khó khăn của cuộc khủng hoảng, thị trường bất động sản Việt Nam có bước phục hồi và phát triển tích cực, góp phần đáng kể đối với sự tăng trưởng chung của nền kinh tế.
Thị trường bất động sản tiếp tục phục hồi
Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản ở 2 trung tâm kinh tế lớn là Hà Nội và TP HCM liên tiếp có những biến động tăng- giảm bất thường. Trong khi tại Hà Nội, thị trường bất động sản tiếp tục tăng giá và diễn biến phức tạp, TP Hồ Chí Minh chứng kiến sự sụt giảm mạnh về giao dịch và chững lại của giá nhà đất.
Sụt giảm mạnh mẽ đó là phân khúc văn phòng cho thuê. Sau khi giá thuê đạt đỉnh (khoảng 55 USD/m2/tháng văn phòng hạng A, khoảng 37-38 USD/m2/tháng đối với hạng B) vào giữa năm 2008 sang đầu năm 2009 giá thuê bắt đầu giảm mạnh, sang năm 2010 giá thuê tiếp tục xu hướng giảm và nhiều công ty tư vấn dự báo xu hướng này tiếp tục diễn ra trong năm 2011.
Căn hộ chung cư tại TP Hồ Chí Minh và một số dự án ở Hà Nội cũng rơi vào tình trạng chào bán nhiều mà người mua không được bao nhiêu. Để thu hút người mua, các chủ đầu tư đã tung ra nhiều chương trình khuyến mãi hấp dẫn cũng như nhiều hoạt động mở rộng địa bàn để chào bán sản phẩm. Đổ bộ ra Bắc để giới thiệu dự án cũng là một xu hướng của nhiều doanh nghiệp bất động sản phía Nam trong năm vừa qua.
Cho thuê dài hạn cũng là một cách của các chủ đầu tư kéo thêm khách hàng. Hình thức này vừa giảm chi phí thuê và giúp nhà đầu tư quyền sở hữu mặt bằng để mua bán, sang nhượng như các sản phẩm bất động sản thông thường khác.
Giá đất tại các thành phố lớn tăng cao nên nhiều nhà đầu tư đã lựa chọn các tỉnh lẻ xung quanh để tìm cơ hội như Bình Dương, Đồng Nai, Long An ở phía Nam; Hưng Yên, Hải Dương, Hòa Bình,…ở phía Bắc.
Vấn đề quy hoạch
Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn 2050 đã tác động lớn đến thị trường bất động sản thủ đô. Cơn sốt tăng giá đất Ba Vì trong tháng 4, 5 vừa qua là một dẫn chứng cụ thể. Bên cạnh, những nguyên nhân của cung cầu thị trường, tâm lý nhà đầu tư, việc bóp méo đồn thổi thông tin hoặc hiểu sai chưa đúng về định hướng cơ bản của đồ án quy hoạch chung xây dựng Hà Nội đã tác động không nhỏ đến quyết định của nhà đầu tư, từ đó ảnh hưởng tới xu hướng thị trường.
Việc hàng loạt dự án được xếp vào danh sách rà soát sau khi Hà Nội mở rộng địa giới hành chính đã khiến cho nguồn cung bất động sản ở Hà Nội trở nên chậm chạp.
Khi quy hoạch chung được phê duyệt sẽ tạo ra “cú huých” cho thị trường bất động sản. Nguồn cung tăng lên, giá nhà, đất có cơ hội trở về với giá trị thực. Nếu công tác cải cách hành chính được tiến hành một cách đồng bộ ở các khâu, sau khi quy hoạch được công bố, người dân Hà Nội có thể về đúng vị trí là “thượng đế” như thực tế đã và đang diễn ra ở thành phố Hồ Chí Minh.
Nhiều dự án quy mô lớn
Dù trầm lắng nhưng thị trường bất động sản vẫn chứng kiến hàng loạt dự án ‘khủng’ có quy mô lớn và vốn đầu tư lên tới hàng tỷ đô la được giới thiệu. Trước tiên phải kể tới cuộc chạy đua nhà chọc trời. Trong khi TP Hồ Chí Minh có dự án Bitexco Financial Tower cao 68 tầng chính thức được khai trương, tại Hà Nội tòa tháp Keangnam Landmark cũng đang trong gian đoạn hoàn thành và chính thức khai trương chỉ thời gian ngắn sắp tới.
Tháng 5 vừa qua, Tổng Công ty CP Xây lắp Dầu khí Việt Nam đã công bố xây dựng tòa nhà 102 tầng, chiều cao dự kiến khoảng 528m.Tiếp sau đó, tập đoàn Kinh Bắc cũng công bố dự án tòa nhà cao 100 tầng tại đường Phạm Hùng, Hà Nội.
Cạnh tranh vào các dự án cao tầng, Ngân hàng Công thương Việt Nam đã chính thức khởi công tòa tháp cao 68 và 48 tầng tại khu đô thị Ciputra (Hà Nội), với vốn đầu tư 400 triệu USD.
Về quy mô và tổng số vốn đầu tư, Công ty liên doanh đầu tư Genting VinaCapital công bố dự án Khu nghỉ dưỡng cao cấp phức hợp Nam Hội An với tổng vốn đầu tư 4 tỷ USD. Dự án khu nghỉ dưỡng Hồ Tràm Resort (Vũng Tàu) mệnh danh sòng bạc Las Vegas đầu tiên tại Việt Nam có tổng mức đầu tư khoảng 4,2 tỷ USD.
Tiếp sau đó, dự án sân golf khách sạn Hoàng Đồng Lạng Sơn có tổng vốn đầu tư 2 tỷ USD và Khu phức hợp giải trí Happyland - Long An được xây dựng trên diện tích gần 700 ha với số vốn đầu tư gần 2 tỷ USD.
Bên cạnh nhiều dự án công bố cũng có không ít dự án bất động sản triệu đô đã bị thu hồi do chậm triển khai.
Chính sách
Nghị định 71 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà có nhiều nội dung mang tính đột phá được cả nhà đầu tư và người tiêu dùng rất ủng hộ.
Ngày 15/10/2010 Thông tư 16 hướng dẫn Nghị định 71 có hiệu lực với nội dung cho phép uỷ quyền công chứng tài sản nhà ở hình thành trong tương lai khiến giới đầu tư bất động sản kỳ vọng sẽ là “phao” đưa thị trường BĐS thoát khỏi cảnh trầm lắng hiện nay.
Bên cạnh đó, việc chấp thuận cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng) cho chung cư mini phần nào cởi trói cho các dự án chung cư mini tư nhân và xuất hiện một loạt các sự án chung cư mini.
Thông tư 13 của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực thi hành ngày 1/10/2010, tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% đối với các khoản vay kinh doanh bất động sản, tăng hệ số an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng lên 9%. Dẫn đến việc vay vốn mua nhà sẽ khó khăn hơn, vì các ngân hàng sẽ phải thu hẹp tín dụng trong lĩnh vực này để đảm bảo an toàn vốn cho hệ thống ngân hàng.
Nghị định 69 về vấn đề GPMB được Chính phủ được ban hành vào tháng 8/2009 nhưng lại được thực thi vào năm 2010, giá đầu vào dự án thông qua tăng giá đền bù gấp tối đa đến 5 lần, vô hình chung đã làm gia tăng chi phí đầu tư gấp nhiều lần do chịu tác động tiền vay nhiều hơn, dài hơn, giá nhân công, máy móc,...tăng cao. Điều đó đã đẩy giá bất động sản tăng cao hơn.
Nhà xã hội và nhà dành cho người thu nhập thấp
Đến nay chương trình nhà ở xã hội đã được các doanh nghiệp tích cực triển khai nhưng ngay cả khi đã có sản phẩm chính thức bán ra, nhà ở xã hội bộc lộ khoảng cách khá lớn giữa nguồn cung và nhu cầu trong phân khúc thị trường này.
Các giải pháp của Chính phủ và Bộ Xây dựng đã thúc đẩy thị trường bất động sản và nhà ở phát triển ổn định bền vững, được sự đồng tình ủng hộ của toàn xã hội. Chính vì vậy, việc đầu tư xây dựng nhà ở cho sinh viên, công nhân và người thu nhập tại các địa phương trên cả nước bước đầu đã đạt được nhiều kết quả khả quan.
Trong thời gian ngắn đã có khoảng 190 dự án với tổng số vốn trên 28.000 tỷ đồng được đăng ký với quy mô xây dựng khoảng 170.000 căn hộ tương ứng với khoảng 7 triệu m2 sàn, đáp ứng cho 700.000 người có thu nhập thấp.
Theo kế hoạch trong vòng 6 năm nữa 50% sinh viên và 60% công nhân, cán bộ công nhân viên có thu nhập thấp có nhà ở.
Rủi ro khi mua bán nhà trên giấy
Sự kiện chiếm đoạt tài sản xảy ra tại Công ty CP Xây dựng và Dịch vụ 1/5 vào tháng 4/2010 vừa qua đã được cơ quan cảnh sát điều tra Bộ Công an vào cuộc.
Theo xác định ban đầu của cơ quan điều tra, dự án khu đô thị Thanh Hà do Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Cienco 5 (Cienco 5 Land) thuộc Tổng công ty Xây dựng công trình giao thông 5 (Cienco 5) ủy quyền, đã ký hợp đồng tín dụng với Công ty cổ phần Xây dựng và dịch vụ 1-5 vào tháng 1/2010.
Tuy nhiên, mới đây Công ty Cienco 5 Land cho biết bản hợp đồng tín dụng trên đã bị hủy. Nhưng phía Công ty 1-5 vẫn sử dụng bản hợp đồng đã bị hủy này để huy động vốn vào dự án Thanh Hà được hơn 300 tỷ đồng. Vì vậy, Cienco 5 Land đã đề nghị cơ quan công an làm rõ sự việc.
Bên cạnh đó, một loạt vụ việc lừa đảo, chiếm đoạt tài sản liên quan đến bất động sản cũng được cơ quan sảnh sát điều tra phanh phui và xử lý như vụ lừa đảo tại Petroconex, làm giả hợp đồng góp vốn chiếm đoạt gần 40 tỷ đồng, vụ giả mạo chữ ký chủ tịch Hà Nội vẽ dự án tỷ đô,…
Đặc biệt, tình hình tham nhũng trong lĩnh vực đất đai, ngày càng nghiêm trọng, phức tạp, đó cũng là vấn đề còn tồn tại cần được giải quyết trong những năm tới.
Bất động sản nghỉ dưỡng
Hàng loạt các dự án nghỉ dưỡng sinh thái lớn nhỏ đều khởi động hoặc công bố giá bán khởi điểm rầm rộ trong năm nay. Số biệt thự nghỉ dưỡng đến quý 3 năm 2010 khoảng 11.000 căn tăng gấp 5 lần so với cuối năm 2009, số lượng căn hộ (condotel) khoảng 10.000 căn tăng gấp 3 lần so với cuối năm 2009.
Trong khi thị trường bất động sản khá trầm lắng, những biệt thự nghỉ dưỡng ven biển có giá triệu đô vẫn đắt hàng. Báo cáo của công ty nghiên cứu bất động sản cho thấy, những người Việt Nam giàu có là đối tượng khách hàng chính của các dự án biệt thự và căn hộ tại Đà Nẵng. Lượng khách mua Hà Nội chiếm tỷ lệ cao nhất, gần 80%, TP HCM chỉ chiếm khoảng 13%, còn lại là người nước ngoài và tỉnh khác.
Miền Trung với ưu thế ven biển đã thu hút nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Miền Bắc và miền Nam cũng có những lợi thế riêng để phát triển loại hình bất động sản này. Mỗi một doanh nghiệp đều đưa ra thị trường các điểm mạnh của mình khi khai thác một khía cạnh của tiêu chuẩn sinh thái.
Nhà đầu tư nước ngòai
Cũng trong năm vừa qua, nhiều nhà đầu tư nước ngòai vẫn nhận định thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều hấp dẫn. Capitaland, IndochinaLand, Gamuda Land,… đều khẳng định tiếp tục hợp tác đầu tư nhiều dự án tại nước ta.
Tuy vốn FDI vào bất động năm 2010 tiếp tục giảm sút so với 2 năm về trước, nhưng bất động sản vẫn đứng ở vị trí cao trong các lĩnh vực đầu tư.
Giao thông cơ sở hạ tầng hòan thiện
Nhờ có cơ sở hạ tầng được đầu tư đồng bộ và đang nhanh chóng hoàn thiện đã khiến cho thị trường bất động sản được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Việc nâng cấp và mở rộng một số tuyến đường lớn tại Hà Nội trong thời gian qua đã góp phần nâng cao giá trị của bất động sản vùng ven. Một số dự án giao thông lớn như Đại lộ Thăng Long, Cầu Vĩnh Tuy, vành đai 4,… được hoàn thiện đã đẩy giá tại khu vực này tăng cao. Các dự án bất động sản khác ở TP Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai cũng tương tự.
Năm 2010 khép lại, thị trường bất động sản đang đón nhận những tín hiệu tốt của năm tới.
Ban biên tập Dothi.net
