Báo cáo của nhiều công ty tư vấn và nghiên cứu thị trường bất động sản, văn phòng cho thuê trong thời gian tới vẫn còn chịu nhiều áp lực.
Theo CBRE Việt Nam, trong quý 2/2011, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội đón nhận nguồn cung mới trên 10.000 m2 từ dự án văn phòng hạng B Phú Điền Building trên phố Lý Thường Kiệt. Tổng cung văn phòng hạng A tại Hà Nội hiện tại ước đạt 165.300 m2.
Giá chào thuê trung bình của văn phòng hạng A giảm nhẹ (-4,46% so với quý trước), về mức 37,45 USD/m2, tương đương mức giá năm 2007. Giá cho thuê đối với hạng B cũng giảm khoảng 0,08% so với quý trước, đạt mức trung bình 26,88 USD/m2.
Trong khi đó, khảo sát quý II của CBRE tại TP HCM cho thấy, giá văn phòng hạng A giảm 1,9%, còn 34,21 USD mỗi m2 một tháng; hạng B giảm 1,7%, giữ mức 18,72 USD mỗi m2 một tháng. Văn phòng hạng C giảm 1,4%, giá thực thuê 15,65 USD mỗi m2 một tháng. Một số khách thuê sẵn sàng chuyển văn phòng ra các khu vực rìa quận 1 hoặc sang các quận lân cận để giảm từ 20% đến 50% chi phí.
Thị trường văn phòng Đà Nẵng chứng kiến công suất cho thuê tăng trên tất cả phân khúc so với quý trước. Hạng A và B ghi nhận mức tăng lớn nhất, với 11 điểm phần trăm cho hạng A và 15,6 điểm phần trăm cho hạng B. Công suất cho thuê của hạng C tăng 3,0 điểm phần trăm. Công suất cho thuê trung bình của cả thị trường tăng 9,9 điểm phần trăm so với quý trước.
Giá cho thuê trung bình đạt 11,31 USD/m2, giảm 0,8%so với quý trước.Nhu cầu thuê đến từ các công ty xây dựng, nhà đầu tư bất động sản, và các ngành công nghiệp liên quan. Giá cho thuê không đổi so với quý trước, với những thay đổi không đáng kể được ghi nhận trong phân khúc hạng B và C. Tuy nhiên, giá cho thuê hạng A và C tăng so với cùng kỳ năm trước, với mức tăng 11,7% cho hạng A và 11.1% cho hạng C. Giá cho thuê của văn phòng hạng B giảm 9,4% so với cùng kỳ năm trước.
Nguồn cung tiếp tục tăng
Theo nhận định của CBRE, do tỷ lệ chênh lệch giữa nguồn cung và cho thuê được vẫn ở mức khá cao, buộc các chủ đầu tư phải nỗ lực trong việc tìm khách thuê. Thậm chí một số chủ đầu tư đã phải miễn phí tiền thuê từ 1 -3 tháng (ngoài 30 – 45 ngày miễn phí tiền thuê trong quá trình hoàn thiện nội thất theo thông lệ thị trường).
Thời gian qua, các chủ tòa nhà cho thuê mặt bằng có nhiều chính sách kích cầu khách thuê rất đặc biệt. Cụ thể như, miễn tiền thuê một thời gian để bù đắp cho khách thuê về chi phí trang trí nội thất bằng cách tính tiền thuê theo từng năm và năm đầu tiên có giá thuê thấp hơn mức giá thỏa thuận, giá cho thuê sẽ tăng dần theo mỗi năm nhưng luôn thấp hơn giá thỏa thuận; miễn hoặc giảm phí chỗ đậu xe, treo bảng hiệu quảng cáo; có điều khoản được phép mở rộng hay thu hẹp văn phòng; cho quyền ưu tiên chấm dứt hợp đồng; thanh toán, đặt cọc linh hoạt hơn; có thể xem xét lại giá thuê theo từng giai đoạn.
Ghi nhận của Savills Việt Nam, trong 3 năm tới, tại Hà Nội, khoảng 1,1 triệu m2 văn phòng cho thuê từ 90 dự án sẽ gia nhập thị trường. Trong các quý còn lại của năm 2011, 7 dự án có quy mô lớn hơn 10.000 m2 dự kiến sẽ gia nhập thị trường, cung cấp thêm 204.745 m2 diện tích văn phòng cho thuê.
Trong khi đó tại TP HCM, hơn 1 triệu m2 diện tích văn phòng dự kiến sẽ gia nhập vào thị trường từ năm 2012 trở đi. Quận 1 tiếp tục thu hút các dự án tương lai, chiếm 48% trong tổng số dự án tương lai. Quận Tân Bình có tiềm năng tốt cho việc xây dựng tòa nhà văn phòng khi mà nhiều dự án tương lai dự sẽ tập trung tại quận này. Giá thuê trung bình dự kiến sẽ tiếp tục giảm trong 2 quý tới do nguồn cung tiếp tục tăng.
Theo báo cáo của Colliers Việt Nam, mặc dù những tháng tiếp theo đây vẫn còn nhiều dấu hiệu đáng lo ngại về việc tín dụng tiếp tục bị siết chặt, ít nhất có thể nói niềm tin đã quay trở lại với các chủ đầu tư. Các tòa nhà đang thu hút khách thuê một cách chậm mà chắc.
Collier Việt Nam nhận định, các chủ đầu tư vẫn phải vạch ra các chiến lược marketing và bán hàng khôn ngoan hơn để có thể cạnh tranh hiệu quả. Khách thuê có nhiều lựa chọn và quyền thương lượng hơn, vì vậy sẽ có một số chuyển dịch giữa các tòa nhà cùng hạng hoặc khác hạng.
Dự báo của CBRE cho hay, 2012 sẽ là một năm kỷ lục về lượng mặt bằng văn phòng cho thuê được, cho dù tỷ lệ mặt bằng trống và nguồn cung cũng sẽ tăng rất mạnh.
Duy Anh
