Bài viết dưới đây, Dothi.net chia sẻ với quý độc giả tất tần tật các khoản thuế, phí phải nộp khi sang tên sổ hồng nhà chung cư. Cùng với đó là một số lưu ý khi nộp phí sang tên sổ hồng để đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho các bên.

1. Thế Nào Là Sang Tên Sổ Hồng Chung Cư?

Theo quy định hiện hành, sổ hồng chung cư là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cùng tài sản khác gắn liền với đất. Sang tên sổ đỏ, sổ hồng chung cư là thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất. Người nhận chuyển nhượng (bên mua chung cư), người thừa kế, người nhận tặng cho sẽ được đứng tên trong sổ hồng chung cư.

Lưu ý: Thủ tục sang tên sổ hồng chỉ được áp dụng đối với trường hợp mua bán căn hộ chung cư đã có sổ. Có nghĩa là, căn hộ đó đã được cấp Giấy chứng nhận theo quy định hiện hành.

Sang tên sổ hồng chung cư là thủ tục cần thiết khi mua bán nhà chung cư đã có sổ.  Ảnh minh họa

2. Quy Trình, Thủ Tục Sang Tên Sổ Hồng Chung Cư Năm 2023

 Việc sang tên sổ hồng chung cư được thực hiện theo trình tự 3 bước như sau:

• Công chứng/chứng thực hợp đồng mua bán;
• Kê khai nghĩa vụ tài chính;
• Nộp hồ sơ sang tên.

Cụ thể:

Bước 1: Công Chứng Hoặc Chứng Thực Hợp Đồng Mua Bán

Theo quy định, các bên cần ra phòng công chứng để ký hợp đồng theo mẫu soạn sẵn của Phòng công chứng hoặc các bên có thể tự soạn thảo hợp đồng nhưng phải đảm bảo tuân thủ đúng các quy định hiện hành.

Hai bên mua bán căn hộ chung cư cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định tại Điều 40 và Điều 41, Luật Công chứng năm 2014, cụ thể như sau:

- Bên bán cần chuẩn bị:

• Sổ hồng;

• Chứng minh thư/thẻ căn cước công dân. Trường hợp căn hộ là tài sản chung vợ chồng thì phải có giấy tờ tùy thân của cả hai vợ chồng.

• Sổ hộ khẩu, nay có thể thay bằng giấy xác nhận cư trú.

• Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân: Trường hợp đã kết hôn thì phải có giấy đăng ký kết hôn, trường hợp còn độc thân thì cần có giấy xác nhận độc thân.

- Bên mua cần chuẩn bị:

• Chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân (nếu người mua đã kết hôn thì phải có giấy tờ tùy thân của cả hai vợ chồng);

• Sổ hộ khẩu (có thể thay bằng giấy xác nhận cư trú);

• Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (nếu đã kết hôn phải có giấy đăng ký kết hôn, nếu còn độc thân cần có giấy xác nhận độc thân).

Các bên ra phòng công chứng điền thông tin vào phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu có sẵn. Bên mua, bên bán căn hộ chung cư có thể soạn thảo trước hợp đồng. Trường hợp sử dụng hợp đồng theo mẫu của tổ chức công chứng chuẩn bị thì phải trả thêm khoản phí soạn thảo hợp đồng.

Trong trường hợp người giao dịch là tổ chức thì khi đi công chứng cần mang theo giấy phép kinh doanh, con dấu của công ty. Trường hợp bên bán đã kết hôn thì phải có mặt của cả vợ và chồng, nếu là công ty phải là người đại diện theo pháp luật.

Công chứng viên sẽ thực hiện công chứng hợp đồng mua bán sau khi thu phí công chứng.

Bước 2: Thực Hiện Kê Khai Nghĩa Vụ Tài Chính

Kê khai nghĩa vụ tài chính là bước không thể thiếu khi làm thủ tục sang tên sổ hồng chung cư. Các bên cần kê khai nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, bao gồm lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, phí thẩm định hồ sơ... Thông thường, bên bán nhà chung cư sẽ nộp thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp trong hợp đồng không có điều khoản thỏa thuận người mua nộp thay người bán thì tính từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực và chậm nhất là ngày thứ 10 phải nộp hồ sơ khai thuế.

Bên mua căn hộ chung cư sẽ nộp lệ phí trước bạ. Lưu ý, thời hạn nộp hồ sơ kê khai lệ phí trước bạ cùng với thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu căn hộ chung cư, tức thời điểm nộp hồ sơ sang tên sổ hồng chung cư.

Quy trình, thủ tục sang tên sổ hồng chung cư cần thực hiện đúng theo quy định của pháp luật hiện hành. Ảnh minh họa

Bước 3: Nộp Hồ Sơ Sang Tên Sổ Hồng 

-  Cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Hợp đồng mua bán căn hộ đã công chứng;
• Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

- Nộp hồ sơ sang tên sổ hồng chung cư:

Người có nhu cầu nộp hồ sơ sang tên sổ hồng chung cư tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc bộ phận một cửa. Hộ gia đình, cá nhân cũng có thể nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu. Cơ quan có thẩm quyền sẽ:

• Tiếp nhận hồ sơ;
• Giải quyết yêu cầu;
• Trả kết quả.

3. Thời Gian Sang Tên Sổ Hồng Chung Cư Là Bao Lâu?

Thời gian sang tên sổ hồng chung cư theo quy định hiện hành là 10 ngày làm việc tính từ ngày người dân nộp đủ hồ sơ hợp lệ tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ. Nếu hồ sơ sang tên sổ hồng chưa hợp lệ hoặc chưa đầy đủ thì trong thời gian không quá 3 ngày, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ thông báo, hướng dẫn người dân bổ sung, hoàn thiện hồ sơ.

Thời gian sang tên sổ hồng có thể tối đa 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Lưu ý: Thời hạn sang tên sổ hồng không bao gồm các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính; thời gian tiếp nhận hồ sơ tại cấp xã; thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật và thời gian trưng cầu giám định.

>>> Xem thêm: Thủ tục làm sổ hồng chung cư và những lưu ý quan trọng

4. Phí Sang Tên Sổ Hồng Chung Cư Năm 2023

Thuế, phí sang tên sổ hồng chung cư năm 2023 là vấn đề được nhiều người quan tâm, tìm hiểu. Dưới đây là toàn bộ các khoản thuế, phí phải nộp khi sang tên sổ hồng chung cư.

• Thuế Thu Nhập Cá Nhân Khi Sang Tên Sổ Hồng Chung Cư

Điều 12, Thông tư 111/2013/TT-BTC sửa đổi, bổ sung bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định về cách tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà chung cư như sau:

Trong đó: Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng mua bán chung cư tại thời điểm các bên thực hiện mua bán. Trường hợp giá này không được ghi trong hợp đồng hoặc thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng để tính thuế là giá do UBND tỉnh quy định.

Giá trị căn hộ chung cư gồm giá trị căn hộ, kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc được tính theo giá tính lệ phí trước bạ do UBND tỉnh quy định. Trường hợp không có sẽ căn cứ theo phân loại nhà, tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, giá trị còn lại thực tế… được quy định bởi Bộ Xây dựng.

Đối với căn hộ chung cư hình thành trong tương lai, hợp đồng mua bán không ghi giá hoặc có ghi nhưng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng x giá đất và giá tính lệ phí trước bạ do UBND tỉnh quy định thì xác định theo giá UBND x tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng.

Lưu ý: Pháp luật hiện hành quy định thuế thu nhập cá nhân sẽ do bên bán, tức bên có thu nhập đóng nộp. Thế nhưng, nếu hai bên thỏa thuận người mua là người phải nộp thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên.

Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ... là những khoản thuế phí phải nộp khi sang tên sổ hồng nhà chung cư. Ảnh minh họa

• Lệ Phí Trước Bạ

Cùng với thuế thu nhập cá nhân, khi sang tên sổ hồng nhà chung cư cần nộp lệ phí trước bạ. Điều 4, Nghị định 10/2022/NĐ-CP nêu rõ, khi thực hiện đăng ký sang tên sổ hồng chung cư, người mua nếu thuộc đối tượng phải chịu lệ phí trước bạ thì phải nộp khoản lệ phí này. Công thức tính lệ phí trước bạ như sau:

Điểm b, Khoản 1, Điều 7, Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định, giá tính lệ phí trước bạ đối với chung cư sẽ do UBND tỉnh ban hành, gồm cả giá trị đất được phân bổ (xác định bằng giá đất tại bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành x hệ số phân bổ được quy định tại Nghị định 53/2011/NĐ-CP).

Trường hợp giá mua bán trong hợp đồng cao hơn giá do UBND tỉnh quy định thì tính lệ phí trước bạ theo giá ghi trong hợp đồng mua bán chung cư. Theo Khoản 1, Điều 8, Nghị định 10/2022/NĐ-CP, tỷ lệ thu lệ phí trước bạ là 0,5%. Vậy nên, để tính lệ phí trước bạ khi sang tên sổ hồng chung cư sẽ tính theo công thức sau:

• Phí Thẩm Định Hồ Sơ

Khi sang tên sổ hồng chung cư, ngoài thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nêu trên, các bên còn phải nộp khoản phí thẩm định hồ sơ. Khoản phí này sẽ được tính theo quy định của từng địa phương. Theo quy định tại Khoản 11, Điều 2, Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ cấp sổ hồng chung cư là một trong các khoản phí thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh. Mỗi địa phương sẽ áp dụng mức phí này khác nhau, thông thường dao động từ 500.000 đồng - 5 triệu đồng.

•  Lệ Phí Cấp Sổ Hồng

Lệ phí cấp sổ hồng hay còn gọi là lệ phí Giấy chứng nhận cũng là khoản phí do địa phương quy định. Đây là một trong những khoản phí mà các bên phải nộp khi sang tên sổ hồng căn hộ chung cư. Theo quy định hiện hành, khoản phí này thường là 100.000 đồng/sổ hồng/lần cấp.

5. Sang Tên Sổ Hồng Chung Cư Được Miễn Thuế Thu Nhập Cá Nhân Trong Trường Hợp Nào?

Mua bán nhà chung cư sẽ được miễn phí sang tên sổ hồng trong những trường hợp sau đây:

• Mua bán căn hộ chung cư giữa những người có các mối quan hệ: Cha mẹ đẻ hoặc cha mẹ nuôi với con đẻ hoặc con nuôi; vợ chồng; cha mẹ chồng hoặc cha mẹ vợ với con dâu hoặc con rể; ông bà nội hoặc ông bà ngoại với cháu nội hoặc cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

• Người bán chung cư chỉ có một căn chung cư duy nhất tại Việt Nam khi đáp ứng các điều kiện:

- Bên bán chỉ sở hữu duy nhất một căn chung cư đó tại thời điểm mua bán chung cư. Để xác định điều này cần căn cứ vào sổ hồng. Tức bên bán không có chung quyền sở hữu chung cư, nhà ở với người khác. Trường hợp là vợ chồng thì không có tài sản riêng ngoài tài sản chung là căn hộ chung cư đang mua bán.

- Đã sở hữu căn hộ chung cư đó tối thiểu 183 ngày kể từ ngày được cấp sổ hồng chung cư đến ngày mua bán. Đối với trường hợp được cấp lại sổ mới, cấp đổi thì thời điểm xác nhận quyền sở hữu được tính theo thời điểm cấp sổ hồng trước khi được cấp lại, cấp đổi.

Lưu ý: Thông tin để được miễn thuế thu nhập cá nhân khi sang tên sổ hồng chung cư do bên bán tự khai, chịu trách nhiệm. Trường hợp bị phát hiện sẽ bị truy thu thuế và phạt hành chính theo quy định của pháp luật. Trường hợp miễn thuế này không áp dụng với mua bán chung cư hình thành trong tương lai.

Trên đây là toàn bộ các khoản thuế, phí phải nộp khi sang tên sổ hồng chung cư. Hy vọng bài viết cung cấp thông tin hữu ích cho những ai đang có nhu cầu mua bán căn hộ chung cư hiện nay. 

Lam Giang (TH)

Xem thêm:

>> 4 trường hợp bị cấm sang tên sổ đỏ

>> Những lưu ý khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ

>> Làm thế nào khi chủ nhà cũ trốn tránh không sang tên sổ đỏ?