Vậy đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp là gì? Có khác với đất thương mại, dịch vụ? Có được xây nhà trên đất sản xuất kinh doanh không? Bài viết dưới đây sẽ giải đáp những thắc mắc đó.

1. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp là gì?

Điểm đ, Khoản 2, Điều 10, Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

Căn cứ theo quy định trên thì đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp được sử dụng cho các mục đích sau:

• Cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

• Khu chế xuất, khu công nghiệp hoặc cụm công nghiệp;

• Đất thương mại, dịch vụ;

• Đất để sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

• Đất phục vụ cho hoạt động khoáng sản.

2. Đất sản xuất kinh doanh khác đất thương mại, dịch vụ như thế nào?

Nhiều người cho rằng đất thương mại, dịch vụ và đất sản xuất, kinh doanh là một. Tuy nhiên, đây là 2 loại đất hoàn toàn khác nhau, mà người sử dụng đất, nhà đầu tư cần phải phân biệt rõ.

Theo Khoản 1, Điều 153, Luật Đất đai năm 2013 và phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất thương mại, dịch vụ là đất sử dụng vào các mục đích xây dựng các cơ sở thương mại, dịch vụ; xây dựng các công trình khác phục vụ cho thương mại, dịch vụ (gồm cả trụ sở; văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế; đất làm kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất; bãi tắm) như trung tâm thương mại, shophouse, siêu thị...

Trong khi đó, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là loại đất được sử dụng để xây dựng các cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất; đất phục vụ cho hoạt động khoáng sản; sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

Phân biệt rõ hai loại đất trên sẽ giúp người sử dụng đất sử dụng đúng chức năng của khu đất theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành, đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Đất sản xuất, kinh doanh thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Ảnh minh họa

3. Thời hạn sử dụng đất sản xuất, kinh doanh là bao lâu? Có được mua bán, chuyển nhượng?

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng là 50 năm. Riêng với một số dự án đặc thù, thời hạn sử dụng đất cao hơn, thường là 70 năm.

Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có mua bán, chuyển nhượng được không là vấn đề được nhiều người sử dụng đất cũng như nhà đầu tư bất động sản quan tâm. Câu trả lời là có. 

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận, ngoại trừ trường hợp quy định tại Khoản 3, Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1, Điều 168, Luật Đất đai năm 2013. 

• Đất không có tranh chấp;

• Trong thời hạn sử dụng đất;

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Lưu ý: Đối với quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê mà chỉ được chuyển nhượng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.

>>> Xem thêm: 

• Đất thương mại, dịch vụ là gì? Có nên đầu tư không?

• Đất nền dự án là gì? Quy trình, thủ tục cấp sổ đỏ ra sao?

4. Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có được thế chấp vay vốn ngân hàng?

Theo quy định hiện hành, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp mà cá nhân, tổ chức được giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì được thế chấp vay vốn ngân hàng. Trong khi đó, đối với trường hợp đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp được giao nhưng trả tiền hàng năm thì không được thế chấp.

Nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau thì người sử dụng đất được thế chấp ngân hàng quyền sử dụng đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp:

• Có Giấy chứng nhận, ngoại trừ trường hợp quy định tại Khoản 3, Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1, Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013.

• Đất không có tranh chấp;

• Trong thời hạn sử dụng đất;

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp vẫn được thế chấp vay vốn ngân hàng nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định. Ảnh minh họa

5. Có được xây dựng nhà ở trên đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp?

Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất ở. Do đó, nếu muốn xây nhà trên loại đất này, người sử dụng đất cần phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở, rồi mới được phép xây dựng nhà ở theo luật định.

Theo điểm e, Khoản 1, Điều 57, Luật Đất đai năm 2013, khi chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sang đất ở phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đối với trường hợp tự ý chuyển đổi sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP.

Điều 52, Luật Đất đai năm 2013 quy định, khi người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đổi đất sản xuất, kinh doanh sang đất ở phải chuẩn bị hồ sơ và nộp để xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền căn cứ vào hai yếu tố sau để ra quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không.

Thứ nhất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không? Nếu không cho phép thì không được chuyển mục đích sử dụng đất.

Thứ hai, nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Nếu có đủ hai căn cứ trên thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mới ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sang đất ở. Trong trường hợp kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện không quy định vị trí thửa đất sản xuất, kinh doanh được chuyển sang mục đích khác, khi đó dù hồ sơ hợp lệ nhưng UBND có thẩm quyền cũng không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Cơ quan nào có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất?​ Điều 59, Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

• UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.

• UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình.

• Trường hợp cá nhân, hộ gia đình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định.

Lưu ý, UBND cấp huyện, UBND cấp tỉnh không được ủy quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

6. Thủ tục chuyển đổi đất sản xuất, kinh doanh sang đất ở

Khoản 1, Điều 6, Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định, cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu chuyển đổi đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sang đất ở cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, bao gồm các loại giấy tờ sau:

- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thủ tục chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sang đất ở 

Trình tự thủ tục chuyển đất sản xuất, kinh doanh sang đất ở được thực hiện theo các bước như sau:

• Bước 1: Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

• Bước 2: Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ của cá nhân, hộ gia đình. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì thông báo cho người nộp hoàn thiện hồ sơ.

• Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Để chuyển đổi đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sang đất ở cần xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Ảnh minh họa

Sau khi tiếp nhận hồ sơ đầy đủ, hợp lệ từ cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện những công việc sau:

- Thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.

- Trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

• Bước 4: Trả kết quả

Về thời hạn giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, Khoản 40, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định, thời hạn giải quyết không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, thời hạn giải quyết hồ sơ không quá 25 ngày.

Lưu ý: Thời gian giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất nói trên không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định.

7. Chi phí chuyển đổi đất sản xuất kinh doanh sang đất ở

Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp được nhà nước cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sang đất ở thì tiền sử dụng đất được tính như sau:

Tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng theo giá đất ở - tiền thuê đất phải nộp trong thời gian còn lại.

Trong đó:

Tiền sử dụng đất theo giá đất ở = Diện tích chuyển mục đích sử dụng x giá đất ở theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

Tiền thuê đất phải nộp trong thời gian còn lại = Tiền thuê đất một lần đã trả/thời gian thuê x thời gian thuê còn lại.

Tiền sử dụng đất mà cá nhân, hộ gia đình phải nộp sẽ được xác định cụ thể theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tỉnh, thành phố ban hàng hàng năm. Ngoài ra, khi chuyển đổi đất sản xuất kinh doanh sang đất ở, người sử dụng đất còn phải nộp thêm một số loại phí, lệ phí khác như phí đo đạc, phí thẩm định...

Trên đây là toàn bộ những thông tin, quy định hiện hành liên quan đến đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà người sử dụng đất cần nắm rõ để tuân thủ đúng các quy định của pháp luật, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Lam Giang (TH)