Pháp luật hiện hành quy định, khi xây dựng nhà ở trên đất, chủ đầu tư (cá nhân, hộ gia đình) phải có giấy phép xây dựng. Người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục xin phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền, trừ một số trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định.
Thực tế cho thấy, hành vi xây dựng trái phép, không phép diễn ra tại nhiều địa phương. Tùy từng trường hợp, mức xử lý xây dựng sai phép sẽ khác nhau. Không chỉ bị phạt tiền, chủ đầu tư còn phải tháo dỡ công trình vi phạm, thậm chí bị cưỡng chế nhà xây dựng trái phép.
Vậy trường hợp nào có thể hợp thức hóa nhà xây trái phép, không phép? Hồ sơ, thủ tục ra sao? Bài viết dưới đây sẽ làm rõ những vấn đề này.
1. Xây dựng trái phép, không phép là gì?
Pháp luật hiện hành về xây dựng không giải thích hay có quy định cụ thể thế nào là xây dựng trái phép, xây dựng không phép. Tuy nhiên, có thể hiểu hai khái niệm này như sau:
-
Xây dựng trái phép (sai phép) là hành vi của cá nhân, tổ chức khi xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng đã được cấp bởi cơ quan chức năng có thẩm quyền.
-
Xây dựng không phép là hành vi của cá nhân, tổ chức khi khởi công xây dựng mà không có giấy phép xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà theo quy định của pháp luật phải có giấy phép, ngoại trừ trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.
|
|
| Nhà ở xây dựng trái phép, không phép vẫn có thể được hợp thức hóa. Ảnh: Internet |
2. Trường hợp nào thì nhà ở xây dựng trái phép, không phép được hợp thức hóa?
Việc hợp thức hóa nhà xây trái phép, không phép là hành vi xin cấp mới giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng cho phù hợp với tình hình cụ thể. Lưu ý rằng, đây không phải là cách lách luật mà nó chỉ được thực hiện khi đảm bảo đủ điều kiện hợp thức hóa theo quy định.
Sau đây là điều kiện để được hợp thức hóa nhà xây trái phép, không phép theo quy định hiện hành.
-
Điều kiện hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép
- Nhà ở đang thi công xây dựng.
- Công trình thuộc một trong các trường hợp được điều chỉnh giấy phép xây dựng nhà ở.
Theo Khoản 1, Điều 98, Luật Xây dựng năm 2014, nếu có điều chỉnh thiết kế trong quá trình xây dựng và điều chỉnh đó làm thay đổi một trong các nội dung dưới sau thì chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng:
+ Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng, ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.
+ Thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính.
+ Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình đối với công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc.
Lưu ý: Đối với xây dựng không đúng giấy phép được cấp nhưng không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng như trên không bị coi là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp.
-
Điều kiện hợp thức hóa nhà ở xây không phép
- Công trình đang thi công xây dựng.
- Đáp ứng đủ điều kiện được cấp giấy phép xây dựng, cụ thể:
+ Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị
Thứ nhất, điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị là công trình phải phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
Mặt khác, phải có thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định; Có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng hợp lệ.
Bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ.
Thứ hai, công trình phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng. Với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị.
+ Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn
Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn, khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.
>>> Xem thêm:
3. Thủ tục hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép
Trình tự, thủ tục hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép theo quy định mới nhất như sau:
-
Thời hạn hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 81, Nghị định 16/2022/NĐ-CP, trong thời hạn 30 ngày tính từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có hành vi xây dựng nhà ở không đúng với giấy phép xây dựng đã cấp nếu đủ điều kiện điều chỉnh giấy phép xây dựng thì phải hoàn tất hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh.
-
Thành phần hồ sơ hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép
Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức vi phạm cần chuẩn bị 02 bộ hồ sơ hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép. Hồ sơ gồm các loại giấy tờ, tài liệu sau:
- Đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng theo Mẫu số 02 ban hành kèm theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP.
- Bản chính giấy phép xây dựng đã cấp.
- 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng trong hồ sơ thiết kế xây dựng điều chỉnh triển khai sau thiết kế cơ sở được phê duyệt theo quy định, bao gồm:
+ Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình.
+ Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện.
+ Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình.
+ Công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
- Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc nộp phạt vi phạm hành chính (chứng từ, biên lai nộp phạt).
|
|
| Nhà ở xây dựng sai phép bị cưỡng chế tháo dỡ. Ảnh: Internet |
-
Trình tự các bước hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép
Lưu ý: Thủ tục hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép gồm hai thủ tục riêng biệt: Thủ tục đề nghị cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh; thủ tục sau khi có giấy phép xây dựng điều chỉnh.
- Thủ tục đề nghị cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh
+ Nộp hồ sơ: Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức vi phạm hoặc người được ủy quyền nộp hồ sơ tại Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính của UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
+ Cơ quan chức năng có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh.
+ Giải quyết: Trong thời hạn 07 ngày làm việc tính từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa. Nếu tài liệu còn thiếu hoặc tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo 01 lần bằng văn bản cho người vi phạm bổ sung và hoàn chỉnh hồ sơ này.
Nếu hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo, trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền phải thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho người vi phạm tiếp tục hoàn thiện hồ sơ.
Người vi phạm sẽ bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo. Nếu việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo, trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền thông báo đến người vi phạm về lý do không cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh.
+ Bước cuối cùng là trả kết quả cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức.
Lưu ý: Thời hạn giải quyết không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
- Thủ tục sau khi có giấy phép xây dựng
Trong thời hạn 30 ngày kể tính ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, cá nhân, hộ gia đình, tổ chức phải xuất trình giấy phép xây dựng điều chỉnh cho người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính.
Trong thời hạn tối đa 05 ngày tính từ ngày người có hành vi vi phạm xuất trình giấy phép xây dựng điều chỉnh, người có thẩm quyền xử phạt tổ chức kiểm tra hiện trạng công trình, lập biên bản ghi nhận sự phù hợp của hiện trạng công trình với giấy phép xây dựng điều chỉnh.
Nếu biên bản ghi nhận sự phù hợp của hiện trạng công trình với giấy phép xây dựng điều chỉnh thì cá nhân, hộ gia đình, tổ chức mới được xây dựng tiếp.
Còn nếu hiện trạng nhà ở không phù hợp với giấy phép xây dựng điều chỉnh thì trong thời hạn tối đa 15 ngày tính từ ngày lập biên bản kiểm tra, ghi nhận hiện trạng công trình, cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có hành vi vi phạm buộc phải phá dỡ công trình, phần công trình không phù hợp. Nếu người vi phạm không phá dỡ công trình thì sẽ bị cưỡng chế tháo dỡ.
|
|
| Thủ tục hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép, không phép không quá phức tạp, tuy nhiên người dân cần nằm rõ để tuân thủ đúng theo quy định hiện hành. Ảnh minh họa |
4. Thủ tục hợp thức hóa nhà ở xây dựng không phép
Xây nhà không phép sẽ không bị buộc phải phá dỡ nếu thuộc trường hợp được hợp thức hóa và cá nhân/hộ gia đình/tổ chức xuất trình được giấy phép xây dựng theo quy định. Tuy nhiên, trước khi thực hiện thủ tục hợp thức hóa, người vi phạm cần nộp tiền phạt vi phạm hành chính đối với hành vi xây nhà không phép và tạm dừng thi công công trình đó.
-
Hồ sơ hợp thức hóa nhà ở xây dựng không phép
Hồ sơ hợp thức hóa nhà ở xây dựng không phép gồm 02 bộ với những loại giấy tờ sau:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP.
- Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như sổ hồng, sổ đỏ...
- 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy, chữa cháy có yêu cầu. Cùng với đó là báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật xây dựng có yêu cầu, bao gồm:
+ Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí của công trình;
+ Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp, thoát nước, cấp điện;
+ Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình xây dựng;
+ Nếu có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề đó.
- Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc nộp phạt vi phạm hành chính.
Sau khi người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính ra quyết định xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng nhà ở mà không có giấy phép xây dựng thì tổ chức, cá nhân vi phạm phải nhanh chóng nộp phạt; sau khi nộp phạt cần lấy biên lai, chứng từ để hoàn thiện hồ sơ hợp thức hóa.
-
Thủ tục hợp thức hóa nhà ở xây không phép
Tương tự trường hợp xây dựng trái phép, thủ tục hợp thức hóa nhà ở xây dựng không phép gồm 02 thủ tục riêng: Thủ tục đề nghị cấp giấy phép xây dựng và thủ tục sau khi có giấy phép xây dựng.
- Thủ tục đề nghị cấp giấy phép xây dựng
+ Nộp hồ sơ: Cá nhân, hộ gia đình hoặc người được ủy quyền nộp tại Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính của UBND cấp huyện (quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
+ Tiếp nhận hồ sơ: Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính của của UBND cấp huyện kiểm tra tính chính xác, đầy đủ của hồ sơ, tiếp nhận hồ sơ.
+ Giải quyết yêu cầu
+ Trả kết quả: Thời hạn giải quyết hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng trong trường hợp trên không quá 15 ngày tính từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
- Thủ tục sau khi có giấy phép xây dựng
Trong thời hạn 30 ngày tính từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, người vi phạm xuất trình giấy phép xây dựng được cấp cho người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính.
Trường hợp quá 30 ngày kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính mà người vi phạm không xuất trình giấy phép xây dựng được cấp thì người có thẩm quyền xử phạt ra văn bản thông báo yêu cầu người vi phạm tự phá dỡ công trình, nhà ở xây dựng không phép.
Trong thời hạn tối đa 05 ngày tính từ ngày người có hành vi vi phạm xuất trình giấy phép xây dựng, người có thẩm quyền xử phạt có trách nhiệm tổ chức kiểm tra hiện trạng công trình xây dựng, lập biên bản ghi nhận sự phù hợp của hiện trạng công trình với giấy phép xây dựng.
Nếu biên bản ghi nhận sự phù hợp của hiện trạng công trình với giấy phép xây dựng thì cá nhân, tổ chức vi phạm mới được xây dựng tiếp.
Nếu hiện trạng nhà ở không phù hợp với giấy phép xây dựng thì trong thời hạn tối đa 15 ngày tính từ ngày lập biên bản kiểm tra, ghi nhận hiện trạng công trình, người có hành vi vi phạm buộc phá dỡ công trình, phần công trình không phù hợp với giấy phép xây dựng.
Trên đây là hồ sơ, thủ tục hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép, nhà xây không phép. Qua bài viết này, bạn đọc đã nắm rõ trường hợp nào mới được hợp thức hóa nhà xây sai phép, không phép. Nếu không thuộc trường hợp được điều chỉnh giấy phép xây dựng thì có thể không được hợp thức hóa.
Lam Giang (TH)
