Sau đó, tôi lên quận hỏi về hiện trạng quy hoạch của thửa đất thì được biết một phần diện tích căn nhà nằm trong phạm vi quy hoạch nên không muốn tiếp tục thực hiện giao dịch mua bán nữa. Xin hỏi, tôi phải làm thế nào để lấy lại khoản tiền đã đặt cọc?
Trần Thị Tố Chi (quận 3, Tp.HCM)
Trả lời:
Chúng tôi chia tình huống bạn hỏi làm hai trường hợp:
Trường hợp 1: Đối tượng của Hợp đồng đặt cọc nằm trong quy hoạch mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền thì hoạt động mua bán chuyển nhượng giữa các bên hoàn toàn có thể thực hiện. Trường hợp 2: Đối tượng của Hợp đồng đặt cọc nằm trong quy hoạch và đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền thì chuyển nhượng được diễn ra nêu trên của các bên là trái pháp luật, giao dịch không được pháp luật thừa nhận và bảo vệ.
Khoản 2, Điều 49, Luật Đất đai 2013: “2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”.
Như vậy, trong trường hợp nhà đất (đối tượng của Hợp đồng) đã có quyết định thu hồi để thực hiện quy hoạch thì chủ sở hữu không được phép tiến hành các giao dịch liên quan đến thửa đất mà phải tiếp tục sử dụng theo mục đích xác định trước đó; giao dịch chỉ hợp pháp khi chưa có quyết định thu hồi đất chính thức, kế hoạch sử dụng đất được công bố của cơ quan thẩm quyền.
Tình huống bạn hỏi được chia hai trường hợp nêu trên với hậu quả pháp lý là khác nhau. Ở trường hợp thứ nhất, việc hai bên tiến hành mua bán, chuyển nhượng nhà đất là hoàn toàn hợp pháp. Như vậy, nếu không có vi phạm của bên nhận cọc việc đơn phương yêu cầu hoàn tiền cọc là không được pháp luật chấp nhận.
Ở trường hợp thứ hai, Hợp đồng đặt cọc được xác lập đã vi phạm trực tiếp điều cấm của luật do đối tượng của Hợp đồng không được phép giao dịch. Vì vậy, Hợp đồng đặt cọc này bị vô hiệu toàn bộ ngay thời điểm xác lập. Xử lý hợp đồng vô hiệu toàn bộ sẽ căn cứ theo quy định tại Điều 137, Bộ luật Dân sự 2005. Theo đó, việc hoàn trả cho bạn toàn bộ số tiền đặt cọc là nghĩa vụ của bên bán. Giải pháp thương lượng trong trường hợp này sẽ được ưu tiên. Tuy nhiên, nếu sự thương lượng không đạt được, bạn có thể tiến hành các thủ tục tố tụng tại Tòa án.
Luật sư Nguyễn Phú Thắng
(Đoàn Luật sư Hà Nội)
