Xin cảm ơn!

haiphan@...

Thế chấp, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không bắt buộc phải có sổ hồng.

Trả lời: 

Theo thông tin mà bạn cung cấp, luật sư tư vấn như sau:

Điều kiện để nhà ở được tham gia giao dịch được quy định rõ tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014: Giao dịch về nhà ở trong các trường hợp mua bán và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng).

Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

Trong trường hợp hồ sơ đề nghị cấp sổ hồng chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bên thuê mua, bên mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời, việc chuyển nhượng này phải được lập thành văn bản và văn bản chuyển nhượng phải có xác nhận của chủ đầu tư.

Theo đó, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng sẽ tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, quyền của bên thuê mua, bên mua nhà ở với chủ đầu tư. Mặt khác, trách nhiệm của chủ đầu tư là tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng, không thu bất kỳ khoản phí nào liên quan tới việc chuyển nhượng.

Căn cứ theo luật định, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp sổ hồng cho bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua, mua bán nhà ở cuối cùng. 

Thủ tục, trình tự chuyển nhượng hợp đồng thuê mua, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại Nghị Định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Cụ thể:

Thủ tục, trình tự chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Thủ tục, trình tự chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều 9 của Nghị định 76/2015/NĐ-CP. Lưu ý, văn bản chuyển nhượng theo Mẫu số 07 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định.

Cùng với đó, khi làm thủ tục xin cấp sổ hồng, bên đề nghị cấp giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp giấy chứng nhận các giấy tờ sau bên cạnh các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai: Văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của bên cho thuê mua (bản chính); hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã ký lần đầu với bên cho thuê mua (bản chính).

Văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua, mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có công chứng hoặc chứng thực nếu bên chuyển nhượng hợp đồng là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức không phải là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản.

Hồ sơ công chứng gồm các loại giấy tờ sau:

- Trường hợp bên chuyển nhượng là cá nhân thì cần có chứng minh nhân dân/thẻ căn cước/hộ chiếu. Nếu bên nhận chuyển nhượng là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó (có thể sử dụng bản sao có chứng thực hoặc bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu);

- Hợp đồng thuê mua nhà đã ký lần đầu với bên cho thuê mua; nếu chuyển nhượng từ lần thứ 2 trở đi cần có văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước (bản chính);

- Các giấy tờ khác theo luật định.

Ngoài ra, theo quy định của pháp luật hiện hành, các bên trong chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà phải nộp thuế, phí và lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
(Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An)