Hoàn công nhà là gì? Có nên mua nhà chưa hoàn công?

Muốn biết điều kiện hoàn công nhà ra sao, quy trình thủ tục như thế nào, các loại thuế phí phải nộp..., bạn có thể tham khảo bài viết dưới đây.

Hoàn công nhà là gì?

Hoàn công nhà là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ thủ tục nghiệm thu công trình hoặc thông báo cho cơ quan Nhà nước trước khi đưa vào sử dụng. Hoàn công thể hiện cấu trúc, hiện trạng những thay đổi trong thi công và là điều kiện để được cấp sổ hồng về sau.

Thực chất đây là một thủ tục hành chính trong hoạt động xây dựng được thực hiện sau khi bên thi công hoặc bên chủ đầu tư xác nhận đã hoàn thành xây dựng công trình có nghiệm thu và giấy phép xây dựng.

Trong đó, chủ đầu tư là tổ chức, cơ quan, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng. Đối với nhà ở riêng lẻ, chủ đầu tư (cá nhân, hộ gia đình) là người chi tiền thuê người khác xây dựng nhà cho mình.

Hoàn công nhà là thủ tục cần làm trước khi đưa công trình vào sử dụng. Ảnh minh họa

Tại sao phải hoàn công nhà ở?

Pháp luật hiện hành ghi nhận quyền sở hữu tài sản của tổ chức, cá nhân được chia thành 2 loại chính gồm tài sản phải đăng ký sở hữu và tài sản không phải đăng ký sở hữu.

Công trình xây dựng, nhà ở thuộc nhóm tài sản phải đăng ký sở hữu. Để được đăng ký quyền sở hữu, chủ đầu tư cần phải thực hiện thủ tục hoàn công. Công trình, nhà ở khi đó mới được thừa nhận về mặt pháp lý.

Do đó, hoàn công chính là điều kiện để được cấp đổi lại sổ hồng trong đó thể hiện những thay đổi về hiện trạng nhà đất sau khi thi công. Với nhà ở riêng lẻ, sau khi xây dựng xong phải hoàn thiện thủ tục hoàn công nhà ở riêng lẻ trước khi làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận.

Nếu thiếu giấy tờ hoàn công, ngôi nhà đó sẽ chưa được pháp luật thừa nhận. Điều này ảnh hưởng tới quyền lợi của bạn khi bị thu hồi hoặc khó khăn khi chuyển nhượng bởi người mua sẽ không an tâm về bất động sản này.

Lưu ý, nếu không hoàn công thì ngôi nhà vẫn được cấp sổ hồng. Tuy nhiên, sổ hồng chưa hoàn công và sổ hồng đã hoàn công có những khác biệt nhất định, cụ thể:

• Sổ hồng đã hoàn công là giấy tờ khẳng định quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên đất đó. Sổ hồng chưa hoàn công, pháp luật chỉ công nhận quyền sở hữu đất. Ngôi nhà trên mảnh đất đó không có giá trị về mặt pháp lý.

• Sổ đã hoàn công sẽ có thể hiện mặt bằng từng tầng, trong khi đó, sổ hồng chưa hoàn công chỉ thể hiện ranh giới, diện tích đất, vị trí thổ cư (nếu có). 

Như vậy, việc làm hồ sơ hoàn công nhà là bắt buộc nếu bạn muốn xác nhận sở hữu tài sản trên đất hoặc xin phép cải tạo, sửa chữa công trình sau này.

Hoàn công nhà có ý nghĩa như thế nào?

Thứ nhất, với nhà đã hoàn tất thủ tục hoàn công, nếu thuộc diện quy hoạch sẽ được đền bù phần đất và giá trị ngôi nhà. Trong khi đó, nhà không hoàn công sẽ không được đền bù hoặc chỉ đền bù rất thấp.

Thứ hai, khi mua bán bất động sản, nhà đã hoàn công sẽ bán được giá cao hơn và thuận lợi hơn bởi pháp lý đảm bảo.

Thứ ba, khi thế chấp, vay vốn ngân hàng, nhà đã hoàn công sẽ được định giá cao hơn so với nhà không hoàn công.

>>> Xem thêm:

• Phần xây dựng sai phép có được hoàn công để sang tên sổ hồng?

• Có được hoàn công khi hiện trạng nhà ở và giấy phép xây dựng khác nhau?

Những trường hợp nào cần phải hoàn công nhà?

Theo quy định hiện hành, mọi trường hợp xây dựng tại đô thị đều phải thông qua thủ tục cấp phép xây dựng. Đối với nhà ở tại nông thôn thì hà ở riêng lẻ xây dựng trong khu di tích lịch sử - văn hóa, khu bảo tồn mới cần xin cấp phép xây dựng.

Việc hoàn công nhà được đặt ra đối với mọi trường hợp xây dựng nhà ở phải cấp phép xây dựng, ngoại trừ các trường hợp xây nhà ở riêng lẻ ở nông thôn không cần xin giấy phép.

Mọi trường hợp xây dựng nhà ở phải được cấp phép xây dựng đều cần làm thủ tục hoàn công nhà. Ảnh minh họa

Các công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

• Công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp, công trình bí mật nhà nước, công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

• Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch UBND các cấp quyết định đầu tư;

• Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

• Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định;

• Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

• Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

• Công trình cải tạo, sửa chữa, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

• Công trình cải tạo, sửa chữa làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

• Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

• Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

• Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i thuộc Khoản 2, Điều 89, Luật xây dựng năm 2014 có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.

Nhà chưa hoàn công có bị phạt không?

Pháp luật hiện hành không có quy định về thời hạn hoàn công sau khi xây dựng xong công trình nhà ở. Theo đó, chủ sở hữu có thể chưa cần thực hiện thủ tục này trong quá trình sử dụng. Vậy nhưng, gia chủ sẽ gặp nhiều khó khăn nếu muốn cầm cố, thế chấp hoặc chuyển nhượng tài sản. Phần lớn các trường hợp, bạn khó có thể thực hiện những thủ tục này.

Điều kiện hoàn công nhà ở

Để được hoàn công nhà ở, cần đáp ứng các điều kiện như bên thi công đã hoàn tất việc thi công xây dựng nhà trên thực tế. Chủ đầu tư tổ chức nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng. Chủ đầu tư và các nhà thầu liên quan thỏa thuận về thời điểm nghiệm thu, nội dung, trình tự thực hiện; kết quả nghiệm thu được lập thành biên bản.

Để được nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng phải đáp ứng đủ 3 điều kiện sau:

- Các công việc xây dựng đã thực hiện được nghiệm thu gồm: Nghiệm thu công việc xây dựng; nghiệm thu giai đoạn thi công xây dựng hoặc bộ phận công trình xây dựng. Kết quả chạy thử, kiểm tra đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật theo quy định của thiết kế xây dựng.

- Không còn tồn tại lớn về chất lượng thi công xây dựng làm ảnh hưởng đến an toàn khai thác, sử dụng công trình.

- Được cơ quan cảnh sát phòng cháy, chữa cháy ra văn bản nghiệm thu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định.

Sau khi nghiệm thu, nhà ở được bàn giao cho hộ gia đình cá, nhấn. Việc bàn giao công trình xây dựng phải tuân thủ các quy định sau:

- Đã thực hiện nghiệm thu công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng;

- Bảo đảm an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa công trình vào sử dụng.

Khi bàn giao công trình xây dựng, nhà thầu thi công phải giao cho chủ đầu tư các tài liệu sau:

- Bản vẽ hoàn công nhà ở

- Quy trình hướng dẫn vận hành;

- Quy trình bảo trì công trình;

- Danh mục vật tư, phụ tùng, thiết bị dự trữ thay thế;

- Các tài liệu cần thiết...

Nhà xây sai phép vẫn có thể được hoàn công. Ảnh minh họa

Trách nhiệm các bên khi làm thủ tục hoàn công

• Chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ hoàn công xây dựng, nghiệm thu cũng như cùng chịu trách nhiệm về chất lượng công trình xây dựng, đảm bảo việc ký kết trong biên bản, giấy tờ nghiệm thu.

• Đơn vị thiết kế công trình có trách nhiệm tham gia nghiệm thu công trình theo yêu cầu của chủ đầu tư, lập lại bản vẽ theo đúng thực tế, nếu có thay đổi về công trình xây dựng so với cấp phép ban đầu.

• Đơn vị thi công cùng chịu trách nhiệm về chất lượng công trình, tham gia ký kết nghiệm thu hoàn công, đồng thời thực hiện đủ các nghĩa vụ như hợp đồng xây dựng đã lập.

• Đơn vị tư vấn, giám sát xây dựng (nếu có) có trách nhiệm tham gia vào việc kiểm tra, ký xác nhận bản vẽ hoàn công công trình xây dựng.

Nhà xây sai phép có được hoàn công?

Nhà xây sai phép là nhà đã có giấy phép xây dựng nhưng việc thi công xây dựng không đúng với nội dung trong hồ sơ xin cấp phép xây dựng và chưa được Nhà nước công nhận có thể bị cưỡng chế phải dỡ bỏ phần xây dựng sai phép. Nếu trả lại hiện trạng công trình theo đúng giấy phép xây dựng đã cấp thì công trình xây dựng sai phép có thể được hoàn công. 

Để được hoàn công công trình xây dựng sai phép, chủ sở hữu phải gửi đơn lên UBND cấp huyện/quận để cơ quan này xác nhận phần công trình xây dựng trái phép đó, đảm bảo phần xây dựng sai phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình, công trình phù hợp quy hoạch xây dựng đã được duyệt.

Như vậy, nếu xây dựng tuân thủ theo giấy phép xây dựng được cấp thì việc hoàn công nhà thuận lợi hơn nhiều.

Hồ sơ hoàn công nhà gồm những gì? 

Hồ sơ hoàn công nhà bao gồm những loại giấy tờ sau:

• Giấy phép xây dựng;

• Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng;

• Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng;

• Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng (nếu có);

• Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng;

• Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có);

• Bản vẽ hoàn công (nếu thi công xây dựng có sai khác so với thiết kế bản vẽ thi công xây dựng);

• Văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (nếu có) về an toàn vận hành thang máy, an toàn phòng cháy, chữa cháy.

Chi phí hoàn công nhà tùy thuộc vào quy mô công trình, thiết kế, đơn vị thực hiện... Ảnh minh họa

Trình tự thủ tục hoàn công nhà

Đối với nhà ở từ 7 tầng trở lên trước khi đưa vào sử dụng, chủ nhà phải thực hiện thủ tục hoàn công theo trình tự các bước như sau:

Bước 1: Chủ sở hữu nộp hồ sơ tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND các cấp huyện/quận. Nếu hồ sơ có sai sót hoặc còn thiếu giấy tờ thì bộ phận tiếp nhận kiểm tra và yêu cầu người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh. Còn nếu hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ thì tiếp nhận và ghi biên nhận, hẹn ngày trả hồ sơ.

Bước 2: Phòng Quản lý đô thị huyện, quận thụ lý hồ sơ, cử người đi kiểm tra, xác minh việc xây dựng có phù hợp hay không và ký vào các biên bảng kiểm tra với chủ sở hữu. Trường hợp hồ sơ hợp lệ thì phòng Quản lý đô thị tự lập báo cáo trình cấp lãnh đạo phê duyệt hồ sơ hoàn công hợp lệ. Cơ quan này sẽ lập phiếu chuyển Chi cục Thuế huyện/quận để xác định nghĩa vụ tài chính đối với việc hoàn công.

Bước 3: Bộ phận văn thư của Văn phòng UBND trình Chủ tịch UBND huyện/quận ký Giấy chứng nhận, sau đó chuyển cho Tổ tiếp nhận để trả hồ sơ cho cá nhân, hộ gia đình.

Bước 4: Cá nhân, hộ gia đình nhận phiếu chuyển và đến Chi cục Thuế huyện/quận để nộp các loại phí theo quy định.

Bước 5: Chủ sở hữu sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính thì cầm biên lai nộp thuế đến Văn phòng UBND huyện/quận để nhận lại Giấy chứng nhận đã cập nhật phần nhà ở trên đất tại Văn phòng UBND huyện/quận.

Lưu ý, đối với công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp 1, công trình tôn giáo, tượng đài, di tích lịch sử, các tuyến, trục đường chính thì nộp hồ sơ hoàn công tại Sở xây dựng.

Với các công trình xây dựng khác thuộc địa giới hành chính huyện, quận thì nộp hồ sơ hoàn công tại UBND huyện, quận ở phòng Quản lý đô thị. Với nhà ở riêng lẻ trong khu dân cư nông thôn thì nộp hồ sơ hoàn công tại UBND cấp xã.

Phí hoàn công nhà ở

Chi phí hoàn công nhà ở gồm phí lập bản vẽ và lệ phí trước bạ, thường rơi vào khoảng 15-30 triệu tùy quy mô nhà, đơn vị thực hiện. Trong đó, lệ phí trước bạn được tính bằng 1% tổng giá trị ngôi nhà. Lệ phí lập bản vẽ thường dao động trong khoảng từ 10.000 - 15.000 đồng/m2.

Khoản 11, Điều 4, Nghị định 45/2011/NĐ-CP quy định, nhà ở của cá nhân, hộ gia đình tạo lập thông qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ không phải nộp lệ phí trước bạ.

Có nên mua nhà chưa hoàn công?

Thực tế cho thấy, một trong những nguyên nhân chính khiến nhà ở, công trình xây dựng chưa hoàn công là do xây dựng sai phép nên bị từ chối thực hiện thủ tục hoàn công.

Do đó, khi mua nhà chưa hoàn công, bạn chỉ có thể ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu đã có sổ đỏ) mà không thể chuyển nhượng căn nhà trên đất. Điều này đồng nghĩa với việc bạn được pháp luật công nhận quyền sở hữu đất mà không có quyền sở hữu nhà trên đất.

Hơn nữa, với nhà chưa thực hiện thủ tục hoàn công, khi mua bán, chuyển nhượng, Nhà Nước sẽ không cập nhật phần tài sản gắn liền trên đất. Người mua sẽ phải bỏ chi phí thực hiện thủ tục hoàn công nhà để được công nhận quyền sở hữu nhà trên đất.

Tuy nhiên, do giấy phép xây dựng đứng tên chủ cũ nên khi hoàn công, chủ cũ phải ký một số biên bản - khá phiền phức, chưa kể có trường hợp chủ cũ đòi lệ phí cho việc này. 

Chưa kể, nếu nhà xây sai phép, bạn có thể tốn thêm tiền phạt khi bị kiểm tra và bị phạt hành chính. Bạn phải trả lại hiện trạng công trình theo đúng giấy phép xây dựng mới được hoàn công nhà. Dĩ nhiên, điều này sẽ dẫn tới tốn kém chi phí sửa chữa, thi công lại ngôi nhà đó.

Vậy nên, bạn cần xem xét, cân nhắc kỹ khi mua nhà chưa hoàn công. Khi mua đất có nhà trên đất, bạn nên tìm hiểu xem phần nhà đó đã được cập nhật trên sổ đỏ hay chưa.

Lam Giang (TH)

>> Hoàn công cho nhà xây dựng khác giấy phép được cấp như thế nào?

>> TP.HCM: Nhà xây nhỏ hơn giấy phép vẫn được hoàn công