Hiện tại, chủ đất đồng ý khi hai bên mua bán thửa đất này sẽ làm hợp đồng mua bán công chứng ở xã hoặc văn phòng công chứng. Đồng thời, họ cam kết sẽ có cách giúp tôi xây nhà cấp 4 trên đất này.

Vậy xin hỏi luật sư, trường hợp nói trên có được lập hợp đồng mua bán có công chứng hay không? Nếu đất đó sau này thuộc diện quy hoạch, nhà nước thu hồi, tôi có được đền bù? Liệu tôi có thể chuyển được sang đất ở lâu dài? Tôi có thể xin số nhà của huyện rồi xin giấy phép sửa chữa nhà hay không? 

Chân thành cảm ơn!

(daohue1292@...)

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền được quy định tại điểm a, điểm d, Khoản 1, Điều 57, Luật đất đai 2013.

Trả lời:

Về việc tách thửa đất nông nghiệp:

Quyết định 60/2017/QĐ-UBND quy định rõ về diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa đất trên địa bàn Tp.HCM tại Điều 5. Cụ thể như sau:

"2. Tách thửa đất nông nghiệp:

a) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch, để sản xuất nông nghiệp: được phép tách thửa, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.

b) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa. Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và không thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố, thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền theo quy định tại Điều 49, Luật Đất đai."

Theo quy định nêu trên, nếu thửa đất thuộc khu vực quy hoạch, để sản xuất nông nghiệp thì diện tích đất bạn định mua không đủ điều kiện về tách thửa, do đó cũng không đủ điều kiện để được cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về việc chuyển mục đích sử dụng đất:

Những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền được quy định tại điểm a, điểm d, Khoản 1, Điều 57, Luật đất đai năm 2013: Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng rừng.

Tóm lại, nếu bạn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì cần được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. 

Đồng thời, việc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở phải thỏa mãn điều kiện quy định tại điều 52, Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể là phải có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, thuê đất, giao đất.

Vậy nên, điều kiện để bạn chuyển mục đích sử dụng đất là được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, phù hợp với nhu cầu sử dụng đất thực tế và phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
(Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An)