4 năm sau khi bong bóng nhà đất vỡ, thị trường nhà đất Mỹ vẫn chưa thể hồi phục ổn định. 6 nguyên nhân dẫn đến điều này.
Giá nhà đất Mỹ từ đầu năm 2009 đến nay đã cải thiện nhẹ, thị trường tại một số khu vực tăng trưởng tốt.
Tuy nhiên doanh số và giá nhà sẽ vẫn chịu áp lực trong năm nay khi chương trình tín dụng thuế dành cho người mua nhà lần đầu của chính phủ chấm dứt.
Trên thực tế, một số chuyên gia phân tích cho rằng khi nguồn cung nhà còn quá nhiều, nhu cầu mua ở mức thấp, thị trường nhà đất Mỹ có thể lại suy thoái lần 2, giá trở lại mức thấp của năm 2009.
6 lý giải cho việc thị trường nhà đất Mỹ chưa phục hồi
1. Thị trường lao động: Sự phục hồi trên thị trường lao động đóng vai trò then chốt dẫn đến sự đi lên của thị trường nhà đất Mỹ.
Khi tỷ lệ thất nghiệp ở trên mức cao 9,5%, nhiều người mua nhà tiềm năng không có việc làm hay lo lắng về khả năng mất việc làm. Cho đến khi việc làm và niềm tin trở lại, thị trường mới có đủ cầu để hồi phục.
2. Cấu trúc gia đình: Thị trường lao động yếu ảnh hưởng đến sự phục hồi trên thị trường nhà đất theo cách khác.
Theo IHS Global Insight, khi việc làm khan hiếm, nhóm người lao động thất nghiệp thường chuyển đến sống với bạn bè hay gia đình.
Vì thế yếu tố tạo ra các hộ gia định mới, động lực quan trọng nhất giúp nhu cầu nhà đất phục hồi, mất đi.
Từ tháng 3/2008 đến tháng 3/2009, chỉ 398 hộ gia đình mới được hình thành, con số này trong 1 năm bình thường trước đó là 1,2 triệu. Mức tăng trên cũng thấp nhất từ năm 1947.
Dù con số của năm 2009 đến năm 2010 chưa được công bố, các chuyên gia cho rằng tình hình trong khoảng thời gian trên cũng không mấy sáng sủa hơn.
Đây chính là lý do chủ chốt đằng sau việc thị trường nhà đất chưa phục hồi. Việc hình thành các hộ gia đình mới diễn ra chậm cũng bởi kinh tế đi lên yếu.
Tăng trưởng việc làm sẽ giúp giải quyết vấn đề. Chuyên gia dự báo năm 2010, nước Mỹ sẽ có thêm 800 nghìn việc làm mới, con số này vào năm 2011 và 2012 có thể đạt 2,7 triệu và 3,5 triệu.
3. Tình trạng thu hồi nhà: Bất chấp việc hoạt động xây dựng nhà mới đã đi xuống, thị trường nhà đất Mỹ vẫn trong trạng thái “thừa cung”.
Tính đến hết tháng 5/2010, nguồn cung nhà hiện vẫn cao hơn rất nhiều so với mức trung bình của thị trường bình thường.
Cùng lúc đó, “núi tài sản” có vấn đề sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến thị trường nhà đất dưới dạng nhà bị thu hồi.
6 tháng đầu năm 2010, 1,7 triệu căn nhà bị tịch thu, cao hơn 8% so với cùng kỳ năm trước.
Như vậy tính cả năm 2010, số lượng nhà bị thu hồi có thể vượt mức 3 triệu. Khi nhiều người Mỹ còn đang khốn khổ với việc trả tiền thế chấp, số lượng nhà thu hồi sẽ tiếp tục tăng cao.
Đến cuối quý 1/2010, 10% các khoản thế chấp bị trả chậm. Sẽ mấy 2 năm hoặc lâu hơn nữa thị trường mới có thể giải quyết được hết nguồn cung này. Một khi sự cân bằng chưa đạt được, giá nhà đất không thể tăng trở lại.
4. Tín dụng thắt chặt: Lãi suất đối với các khoản thế chấp thời hạn 30 năm trong tuần kết thúc ngày 15/04/2010 xuống mức 4,57% - mức thấp nhất từ thập niên 1950. Thế nhưng không phải ai cũng có thể tận dụng được lợi thế này.
Các ngân hàng, sau thời kỳ chịu quá nhiều thiệt hại với nợ xấu, đã nâng tiêu chuẩn cho vay lên cao.
Ông John Bancroft, giám đốc điều hành của Inside Mortgage Finance, nhận xét: “Nếu người vay tiền không có điểm tín dụng tốt, sẽ rất khó để họ được vay thế chấp.”
5. Giá nhà đất giảm: Hiện nay khi giá nhà đất vẫn ở mức quá thấp so với đỉnh cao năm 2006, sự suy yếu của thị trường nhà đất đã trở thành cản trở đối với đà phục hồi của chính nó.
Dù giá nhà đất đã bình ổn trong thời gian gần đây, giá được dự báo sẽ giảm trong những tháng tới. Trong khi đó kịch bản giảm phát gá nhà đất đã khiến nhiều người Mỹ sợ hãi mua nhà. Họ lo sau khi mua giá nhà sẽ giảm.
6. Bán căn nhà khác: Dù thị trường nhà đất ở tình trạng hiện nay giúp tạo ra một số thỏa thuận quan trọng, không phải tất cả người mua trên thị trường sẵn sàng tận dụng cơ hội. Bất kỳ người nào chuyển chỗ ở sẽ muốn bán căn nhà của họ.
Khi mà cứ 4 chủ sở hữu nhà ở thì 1 người nợ quá số tiền tương đương giá trị căn nhà của họ, điều này không phỉa đơn giản. Chủ sở hữu nhà ở sẽ lỗ nếu họ bán nhà.
Triển vọng: Khi xét đến quá trình phục hồi trên thị trường nhà đất Mỹ, cần nhớ đến quy mô của sự bùng nổ và sụp đổ.
Thời gian qua nước Mỹ đã trải qua bong bóng lớn chưa từng có trong lịch sử vì thế quá trình phục hồi cũng sẽ diễn ra trong thời gian dài.
Giá nhà đất Mỹ được dự báo sẽ giảm thêm 8% trước khi xuống đáy vào quý 1/2011. Từ mức này, giá nhà đất sẽ hồi phục chậm.
(Theo CafeF/US News and World report)
