Trong sáu tháng cuối năm 2012, Bộ Xây dựng khẳng định rằng sẽ tập trung cơ cấu lại thị trường bất động sản.
Chính sách: Giúp gì được không?
Khi thị trường bất động sản đóng băng thì những ngành liên quan, đặc biệt là các doanh nghiệp ngành sản xuất vật liệu xây dựng phải đối mặt với những khó khăn trong sản xuất lẫn tiêu thụ sản phẩm. Không những thế, một lượng vốn rất lớn của xã hội đang bị tồn đọng trong thị trường bất động sản và tình trạng này càng kéo dài chừng nào càng gây lãng phí cho xã hội chừng đó.
Vì thế, việc triển khai các biện pháp nhằm cơ cấu lại thị trường bất động sản là rất cần thiết, để thị trường phát triển lành mạnh, trở thành động lực cho nền kinh tế. Trên tinh thần đó, Bộ Xây dựng đề ra nhiệm vụ phải tập trung nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung các cơ chế chính sách về quản lý đầu tư xây dựng theo hướng tăng cường sự kiểm soát của Nhà nước đối với các hoạt động đầu tư xây dựng.
Song song đó là nghiên cứu, đề xuất và triển khai thực hiện các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường, tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách và các giải pháp để đẩy mạnh, triển khai có hiệu quả các chương trình hỗ trợ, giải quyết nhà ở cho các nhóm đối tượng gặp khó khăn về chỗ ở, hoàn thành và trình Thủ tướng các đề án liên quan đến phát triển nhà ở và thị trường bất động sản.
Tất cả những động thái trên thể hiện nỗ lực của những người làm chính sách, với mong muốn vực dậy một thị trường đang chìm sâu trong suy thoái. Tuy nhiên, lâu nay những chính sách đưa ra thường chỉ chạy theo thị trường hoặc mang tính duy ý chí, nên không đạt được hiệu quả như mong muốn. Nhiều người còn cho rằng khi thị trường lên cơn sốt, Bộ Xây dựng đưa ra nhiều biện pháp để “hạ sốt” nhưng không làm được, còn khi thị trường “bất động” thì Bộ này cũng không có cách nào làm cho nó nhúc nhích.
Vẫn chỉ “động đậy” ở phân khúc giá rẻ, nhưng… Từ Nam ra Bắc, dường như chỉ có căn hộ giá rẻ là vẫn được người mua ưu ái, mà nhiều người nói vui là vẫn còn trong “tuần trăng mật”. Dĩ nhiên câu nói ấy hàm ý là sẽ đến lúc tuần trăng mật cũng qua đi. Khả năng này không phải là không có, khi phân khúc căn hộ giá rẻ vẫn chưa có gì là chắc chắn, cho cả người mua lẫn người bán.
Nếu như căn hộ giá rẻ Đại Thanh “làm nóng” thị trường địa ốc phía Bắc thời gian gần đây thì ở phía Nam, Công ty Đất Lành từ lâu đã là doanh nghiệp đi đầu trong việc xin phép Bộ Xây dựng được xây dựng căn hộ diện tích nhỏ giá rẻ. Dù “đi tắt đón đầu” như vậy, doanh nghiệp này hiện cũng gặp phải không ít khó khăn.
Dự án của công ty này đã bán được đến 90% và đang trong giai đoạn cuối cùng, nhưng vẫn gặp khó trong khâu vốn để hoàn thiện. Nhu cầu về căn hộ 20 - 40m2 là nhu cầu thực nhưng hiện Nhà nước vẫn chưa có chính sách và tạo điều kiện sở hữu căn hộ loại này. Để có thể mua trả góp căn hộ 25m2, giá 15 triệu đồng/m2, người mua phải có mức lương tối thiểu 12 triệu đồng/ tháng - điều kiện mà hầu hết người lao động không có khả năng đáp ứng.
Điều khiến các doanh nghiệp địa ốc lo lắng nhất hiện nay là hầu hết các ngân hàng vẫn “ngó lơ” doanh nghiệp bất động sản, chỉ cho đối tượng khách mua nhà vay nhưng điều kiện cũng rất ngặt nghèo. Các doanh nghiệp đã không bán được sản phẩm, lại bị ngân hàng yêu cầu phải trả hết nợ cũ mới cho vay mới theo lãi suất thấp.
Không vay được tiền thì không triển khai được dự án, khiến khách hàng không tin tưởng và không mua sản phẩm, khiến doanh nghiệp không có tiền trả nợ ngân hàng. Cái vòng luẩn quẩn ấy chưa có lối thoát trong ngày một ngày hai. Chỉ khi nào các cơ quan quản lý tập trung vào phân khúc căn hộ nhỏ, khuyến khích đầu tư và ban hành những quy định hướng dẫn để doanh nghiệp đầu tư căn hộ dưới 40m2 và cho phép các doanh nghiệp có căn hộ diện tích lớn đang tồn đọng được chia nhỏ thành 2-3 căn hộ dưới 40m2, được vay thêm vốn để hoàn thiện, thì một phần của khó khăn này mới được giải quyết.
Tuy nhiên, căn hộ nhỏ sẽ còn phải trải qua nhiều cam go để được chấp nhận. Đầu tháng 7 này, UBND TP.HCM đã “bác” đề xuất xây căn hộ khu chung cư Thái An (quận 12) của Công ty Đất Lành với diện tích khoảng 20m2, dành cho một người ở. Theo đó, việc xây dựng các căn hộ này sẽ vi phạm Luật Nhà ở, ngoài ra còn phá vỡ quy hoạch phát triển nhà ở bền vững của thành phố.
Giá bán vẫn mang tính quyết định
Thời gian qua, những căn hộ có diện tích nhỏ, có giá khoảng trên dưới một tỉ đồng, xây dựng đúng tiến độ vẫn được thị trường chấp nhận và giá không giảm. Tuy nhiên, tại một số dự án, đặc biệt là các dự án trung và cao cấp, chủ đầu tư sẵn sàng giảm giá cho khách hàng, mức giảm cao nhất lên tới 30%, nếu người mua thanh toán ít nhất 90% giá trị căn hộ. Nhìn toàn bộ thị trường, giá căn hộ có giảm so với quý trước, năm trước, nhưng xét theo từng phân khúc thì phân khúc giá rẻ không giảm giá.
Cách nay ba tháng, khi ông chủ doanh nghiệp Hoàng Anh Gia Lai tuyên bố sẽ chào bán dự án căn hộ tại quận 7, TP.HCM với giá chỉ bằng 50% giá căn hộ tại cùng vị trí vào tháng 6, nhiều người đã khấp khởi mừng thầm, nhưng cũng có không ít người tỏ ra nghi ngờ. Nay thời hạn tháng 6 đã trôi qua, dự án giảm giá ấy chưa thấy đâu, khiến những ai có ý đợi chờ để mua một căn hộ giá rẻ “kịch trần” phải tiếp tục chờ đợi.
Từ cuối năm 2011 đến nay, thỉnh thoảng cũng có chủ dự án tung chiêu giảm giá, nhưng rồi thời gian đã chứng tỏ đó chỉ là chiêu thức bán hàng mà thôi. Những chuyện trên chứng tỏ một điều rằng giá cả vẫn là vấn đề được người mua quan tâm nhất hiện nay. Trước đây, người mua đa phần là nhà đầu tư, mua đi bán lại kiếm lời, nên chỉ quan tâm đến vị trí đẹp, không đặt nặng chuyện đắt rẻ, nên trong cùng một dự án những căn hộ ở tầng cao, vị trí đẹp thường được chọn mua đầu tiên.
Nay thì ngược lại, người mua có nhu cầu để ở, khó khăn lắm mới xoay đủ tiền, nên tâm lý chung là tiết kiệm được đồng nào hay đồng ấy. Người mua không hào hứng lựa chọn những căn hộ tầng cao, vị trí đẹp nhưng có giá cao hơn đến vài trăm ngàn đồng/m2 nữa. Cùng một dự án, những căn hộ có diện tích nhỏ, giá rẻ bao giờ cũng bán hết trước tiên. Chủ một doanh nghiệp bất động sản còn khẳng định là trong thời điểm hiện nay, nếu có dự án căn hộ diện tích nhỏ, xây dựng đúng tiến độ, thì bao nhiêu cũng có thể bán hết.
(Theo DNSG)
