Dự trữ quỹ đất đô thị đang trở thành vấn đề được xã hội quan tâm. Đó là ý kiến nhận định của ông Phạm Sỹ Liêm, tại hội nghị “Bất động sản vùng thủ đô, cơ hội đầu tư từ các dự án phía Tây Hà Nội” vừa diễn ra.
Theo ông Phạm Sỹ Liêm, trên thế giới, chế độ dự trữ đất khởi nguồn từ Hà Lan năm 1896, vào đầu thế kỷ 20 đã lan sang nhiều nước châu Âu như Thụy Điển, Thụy Sĩ, Anh, Pháp, Áo, Tây Ban Nha, Đan Mạch, Na Uy, Bỉ… Ở châu Á, Hồng Công, Hàn Quốc và từ 1996 cả Trung Quốc cũng thực hiện dự trữ đất đô thị.
Hiện nay, Việt Nam cần xây dựng thể chế hoàn chỉnh cho chế độ dự trữ đất đô thị và nhanh chóng mở rộng việc áp dụng nó vào phát triển đô thị, nhất là để tạo điều kiện thuận lợi cho quản lý thực hiện quy hoạch đô thị.
Dự trữ đất đô thị sẽ tạo điều kiện để chính quyền điều hành được thị trường đất, ngân sách đô thị sẽ thu được phần lớn lợi ích mà tài nguyên đất đem lại, chứ không để giới kinh doanh bất động sản kiếm được siêu lợi nhuận từ kinh doanh đất.
Mặt khác việc quản lý điều hành thị trường như vậy sẽ làm giảm tham nhũng trong lĩnh vực đất đai, giảm bất bình của các hộ dân bị thu hồi đất.
Với lợi nhuận thu được từ dự trữ đất, chính quyền đô thị có thể giúp đỡ các hộ nghèo cải thiện điều kiện ở và tiếp cận các dịch vụ hạ tầng.
Ông Phạm Sỹ Liêm cho rằng, việc thu hồi đất hiện nay của nước ta đi theo quy trình “Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”. Điều này vừa tốn kém mà không phát huy hết hiệu quả khai thác đất đô thị.
Chế độ dự trữ đất cho phép tập trung các dự án bất động sản vào một vài khu vực phát triển đô thị rộng lớn, không chỉ theo quy hoạch mà còn theo kế hoạch từng giai đoạn phát triển năm năm, xây đâu được đấy, xong khu vực này rồi mới chuyển sang khu vực khác. Các dự án bất động sản nhờ có sẵn “đất sạch” nên có thể khởi công và kết thúc đúng hạn mà không bị cản trở vì công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng chậm trễ và khiếu kiện kéo dài.
Theo quy hoạch Hà Nội tầm nhìn đến năm 2020, vùng Thủ đô Hà Nội sẽ là vùng kinh tế tổng hợp lớn của quốc gia và khu vực Châu Á – Thái Bình Dương, là khu vực phát triển năng động, có chất lượng đô thị cao, môi trường đầu tư thuận lợi, phát triển bền vững, đồng thời là trung tâm chính trị văn hóa xã hội, lịch sử khoa học, giáo dục đào tạo và du lịch lớn của cả nước.
Hà Nội là vùng đô thị hạt nhân trung tâm, đóng vai trò chủ chủ đạo của vùng, là trung tâm chính trị, hành chính của quốc gia, là một trung tâm văn hóa, thương mại, tài chính, dịch vụ công nghệ cao, các cơ quan nghiên cứu, đồng thời cũng là một trung tâm du lịch của toàn vùng.
Các tỉnh liền kề nằm trong vùng phát triển đối trọng, gồm có vùng đối trọng phía tây như Hòa Bình, phía đông và đông nam như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hà Nam, vùng đối trọng phía bắc có Vĩnh Phúc.
Khu đô thị trung tâm của Hà Nội nên được xác định gồm có khu vực nội đô và hai chuỗi khu đô thị. Khu vực nội đô được tính dựa vào giới hạn từ toàn bộ khu vực tả ngạn sông Hồng đến đường vành đai xanh sông Nhuệ. Chuỗi đô thị phía tây gồm các khu vực giáp ranh giữa Đan Phượng, Hoài Đức với Từ Liêm, giáp ranh giữa Hà Đông, Từ Liêm và Thanh Oai, giáp ranh giữa Thanh Trì và Thường Tín. Chuỗi đô thị phía Bắc sông Hồng bao gồm Mê Linh, Đông Anh, quận Long Biên và Gia Lâm.
Ông Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng bộ Tài nguyên và môi trường cho rằng, các cơ quan nhà nước cần xây dựng thể chế hoàn chỉnh cho hình thức dự trữ đất đô thị và nhanh chóng áp dụng nó vào phát triển đô thị, điều này cũng tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý và thực hiện quy hoạch đô thị. Thị trường bất động sản đóng vai trò là công cụ thực thực hiện quy hoạch đô thị.
Thực tế thì tại các quận, huyện phía tây của Hà Nội, đã có nhiều dự án hạ tầng vừa được cấp phép xây dựng theo các hình thức BOT, BT... đó cũng là một biện pháp đổi đất lấy hạ tầng, nhưng chúng ta cần phải xây dựng một cơ chế định giá đất cho phù hợp.
Theo ông Đặng Hùng Võ, từ sự biến động chóng mặt của thị trường bất động sản phía tây Hà Nội vừa qua, cần phải nghiêm túc rút kinh nghiệm trong công tác quản lý, cần phải có những bước đi đúng để không làm cho thị trường bị lệch lạc.
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 vừa được Chính phủ ban hành, tập trung vào giải quyết được khá nhiều vấn đề có liên quan tới cơ chế giải quyết vốn cho thị trường bất động sản, và nâng cao tính minh bạch cho thị trường.
Nghị định cũng hướng tới việc loại bỏ đi những nhà đầu tư làm ăn thiếu chuyên nghiệp, đầu cơ lướt sóng, tạo mập mờ thông tin, trục lợi từ những kẽ hở của thị trường. Ngoài cơ chế chuyển đổi quỹ đất thành năng lực tài chính, cơ chế mua bán nhà trên giấy trên cơ sở huy động vốn từ người tiêu dùng cũng được xem xét, loại trừ đi những rủi ro đối với bên mua. Đây cũng là tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản.
Duy Khánh
