Tại sao ít có căn hộ giá thấp được chào bán ở Hà Nội trong khi phân khúc này lại đang nở rộ ở TP.HCM?
Tại TP.HCM, đặc biệt ở các quận Tân Phú, Bình Tân, Thủ Đức, hàng loạt dự án như Happy Plaza, Bình Trị Đông B, Nguyễn Quyền Plaza và Đại Thành đang chào bán căn hộ với giá 11-14 triệu đồng/m2. Trong khi đó, hầu như không dự án nào ở Hà Nội có mức giá này, ngoại trừ khu căn hộ Làng BIDV được Công ty Bất động sản Phi Long phân phối với giá 13,8 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, dự án trên lại được xây dựng ở huyện Mê Linh, trước đây thuộc tỉnh Vĩnh Phúc, được sáp nhập vào Hà Nội cách đây hơn 2 năm.
Thậm chí, những dự án nhà ở xã hội ở Khu Đô thị Đặng Xá, huyện Gia Lâm cũng được chào bán với giá gần 12 triệu đồng/m2, dù dự án loại này được hưởng rất nhiều ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, vay vốn với lãi suất thấp. Điều nghịch lý là giá bán nhà ở xã hội ở Đặng Xá tương đương, thậm chí cao hơn giá bán căn hộ ở TP.HCM như của dự án chung cư Lê Thành - Tân Tạo ở quận Bình Tân, vốn không được hưởng ưu đãi nào.
Phần lớn dự án căn hộ ở Hà Nội hiện nay được chào bán với giá trên 20 triệu đồng/m2 và không có nhiều dự án giá 15-19 triệu đồng/m2. Để sở hữu một căn hộ có diện tích 50 m2 ở Hà Nội, người mua phải bỏ ra ít nhất hơn 1,2 tỉ đồng, gấp đôi số tiền mua một căn hộ tương tự ở TP.HCM.
Đi tìm lời giải
Ông Phạm Thanh Hưng, Phó Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn Bất động sản Cen Group, cho rằng giá bán chênh lệch giữa 2 thành phố là do mỗi nơi phải giải những bài toán khác nhau. Trong khi các doanh nghiệp bất động sản ở phía Nam đang gặp khó khăn trong việc tìm đầu ra cho sản phẩm thì các chủ đầu tư ở phía Bắc vẫn loay hoay với bài toán đầu vào, nghĩa là làm sao có đất để phát triển dự án.
Việc tiếp cận đất đai để xây dựng dự án căn hộ ở TP.HCM dẫu khó, nhưng vẫn còn dễ hơn so với ở Hà Nội. Giá đất ở phía Nam rẻ hơn, quy định về mật độ xây dựng và chiều cao dự án cũng thông thoáng hơn, nên chi phí tiền đất bỏ vào mỗi m2 căn hộ thấp hơn.
Theo ước tính của ông Hưng, mỗi m2 đất ở vùng ven TP.HCM có giá hơn 15 triệu đồng. Nếu xây dự án căn hộ trên 10 tầng, tiền sử dụng đất tính trên mỗi m2 căn hộ cũng chỉ hơn 1 triệu đồng. Cộng với giá thành xây dựng khoảng 6-7 triệu/m2 thì bán với giá khoảng 10-14 triệu đồng/m2, doanh nghiệp đã có lời.
So với TP.HCM, chi phí đất đai ở Hà Nội cao hơn rất nhiều. Những vị trí có thể xây dựng căn hộ để bán ở Thủ đô thường có giá từ 30-50 triệu đồng/m2, trong khi mật độ xây dựng lại bị khống chế khá chặt. Do đó, chỉ riêng chi phí đất không thôi cũng đã chiếm tỉ lệ khá cao trong giá thành căn hộ.
Ông Phan Trường Sơn, Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng HUD3, lý giải thêm, dù giá đất ở 2 thành phố có như nhau, giá bán căn hộ ở Hà Nội sẽ vẫn cao hơn ở TP.HCM. Theo ông, các chủ đầu tư ở phía Nam có thể bán căn hộ giá thấp một phần vì họ là công ty tư nhân, trong khi đa phần các dự án căn hộ ở phía Bắc được các doanh nghiệp nhà nước phát triển. Chính vì là doanh nghiệp nhà nước nên họ mất nhiều thời gian để hoàn thiện các quy định về đầu tư, xây dựng hơn các công ty tư nhân, từ đó làm tăng chi phí dự án.
Một lý do khác, theo ông Sơn, là các doanh nghiệp tư nhân ở phía Nam quản lý chi phí, quy trình đầu tư và xây dựng một cách chặt chẽ (như lựa chọn vật liệu kỹ lưỡng và tiết kiệm), nên có thể giảm thiểu được chi phí.
Bài toán đầu ra
Nguyên nhân cơ bản buộc các chủ đầu tư ở TP.HCM phải tiết giảm chi phí nhằm giảm giá thành căn hộ là để nhanh chóng bán ra sản phẩm, thu hồi vốn. Hiện tại, lượng cung căn hộ tại TP.HCM rất lớn và ngày càng tăng, khiến thị trường không thể hấp thụ hết. Theo ông Hưng, Cen Group, nhiều chủ đầu tư ở TP.HCM chấp nhận giá bán thấp, còn hơn là giữ giá cao để không bán được sản phẩm. Kỳ vọng lợi nhuận cũng vì thế mà thấp hơn.
So với TP.HCM, nguồn cung căn hộ ở Hà Nội vẫn còn thấp. Theo thống kê của Công ty Tư vấn Bất động sản CBRE Việt Nam, năm nay, Hà Nội đón nhận thêm khoảng 16.000 căn hộ mới, trong khi con số đó ở TP.HCM lớn hơn gấp 2,5 lần. Ông Hưng cho rằng, nguồn cung ở Hà Nội chưa đủ lớn để tạo sức ép giảm giá; chủ đầu tư vẫn có thể bán được sản phẩm dù ấn định mức giá bán cao.
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, 2011 sẽ là năm khó khăn đối với doanh nghiệp bất động sản do chính sách thắt chặt tín dụng của Chính phủ và lãi suất ngân hàng cao. Ông Nam cho rằng, từ trước đến nay, đa phần các doanh nghiệp ở Hà Nội đều tập trung phát triển các dự án nhà ở cao cấp, có giá bán từ 1.500-2.000 USD/m2 (tương đương 31,5-42 triệu đồng/m2), nhưng hiện nay, nhu cầu mua sản phẩm cao cấp đang dần bão hòa và sức tiêu thụ đã chậm lại đáng kể. Vì thế, ông Nam khuyên các doanh nghiệp ở Hà Nội nên hướng đến căn hộ có giá trung bình thấp ở vùng ven đô.
Mặc dù vậy, ông Hưng cho rằng, sự chuyển hướng này là khó thực hiện vì giá đất vùng ven đô cũng đã tăng cao. Ở những vị trí xa hơn thì hạ tầng chưa phát triển, trong khi quy hoạch chung của Hà Nội vẫn chưa được phê duyệt, tạo nên nút thắt về nguồn cung. Chỉ khi nào đồ án quy hoạch chung khu vực Thủ đô được thông qua và các dự án trên địa phận Hà Tây cũ được khởi động trở lại, nguồn cung căn hộ mới tăng mạnh, tạo sức ép buộc các doanh nghiệp phải giảm giá bán.
“Một khi vẫn bán được căn hộ với giá trên 20 triệu đồng/m2, doanh nghiệp sẽ không dại gì chuyển sang đầu tư căn hộ giá thấp để phải nhận mức lãi thấp hơn”, ông Hưng nói.
(Theo NCĐT)
