Bên lề Hội thảo “Toàn cảnh thị trường Bất động sản Việt Nam – Triển vọng 2010”, ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng đã có cuộc trao đổi xung quanh vấn đề vi phạm trong huy động vốn đầu tư bất động sản.
Được biết, thời gian qua, Bộ Xây dựng đã kiểm tra việc huy động vốn cho các khu đô thị, khu nhà ở tại Hà Nội. Ông có thể cho biết thông tin về đợt kiểm tra này?
Cuối năm 2009, đã có nhiều thông tin về các dự án phía Tây Thành phố thực hiện việc huy động vốn sai quy định của pháp luật. Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng tiến hành kiểm tra tình trạng đó.
Chúng tôi đã kiểm tra 10 dự án, trong đó có các dự án của doanh nghiệp cổ phần có phần vốn nhà nước, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Kết quả cho thấy, hầu hết các dự án đều vi phạm quy định về huy động vốn.
Dường như việc xử phạt vi phạm trong kinh doanh bất động sản còn rất ít…
Hàng tháng, tôi đều nhận được báo cáo từ TP.HCM kèm biên bản xử phạt các doanh nghiệp vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản, trong đó có lỗi huy động vốn sai quy định. Trên thực tế, có nhiều doanh nghiệp bị phạt từ 30 đến 300 triệu đồng vì những vi phạm này.
Thực tế tại các dự án nhỏ lẻ xây dựng chung cư, hiện có tình trạng chủ đầu tư huy động vốn trực tiếp từ khách hàng sớm hơn quy định?
Theo quy định, các dự án này chỉ được phép huy động vốn vào thời điểm xây xong móng, nhưng các chủ đầu tư thường huy động vốn sớm hơn. Bộ Xây dựng đang xây dựng những chế tài xử lý nghiêm khắc, nhằm ngăn chặn tình trạng này.
Với các dự án có quy mô lớn vài chục, vài trăm ha, nhà đầu tư sơ cấp không thể đủ vốn để đầu tư từ giai đoạn chuẩn bị đến lúc ra sản phẩm bán cho thị trường, mà chỉ đầu tư hạ tầng khu đô thị thì sao, thưa ông?
Sau khi đầu tư hạ tầng xong, theo quy định của pháp luật, các chủ đầu tư được quyền bán lại cho chủ đầu tư cấp 2. Quy chế đô thị quy định, khi làm xong hạ tầng hoặc thậm chí bắt đầu khởi công, chủ đầu tư được huy động vốn từ nhà đầu tư thứ cấp. Nhà đầu tư thứ cấp là các pháp nhân có chức năng kinh doanh bất động sản.
Đến đây mọi quy trình đều đúng, nhưng pháp luật hiện chưa có những quy định ràng buộc trách nhiệm khi chủ đầu tư bán cho nhà đầu tư thứ cấp. Vì vậy, trên thực tế, khi bán xong, chủ đầu tư hết trách nhiệm, không có nghĩa vụ quản lý, điều hành ràng buộc trong hợp đồng.
Vì vậy, mới xảy ra tình trạng nhà đầu tư thứ cấp huy động vốn để xây dựng nhà ở, khu đô thị mới ngay cả khi chưa triển khai xây dựng?
Sở dĩ có chuyện đó là trên thực tế, ngay cả nhà đầu tư thứ cấp cũng không có nhiều ràng buộc từ chủ đầu về việc tuân thủ theo quy định của pháp luật, ví dụ quy định được phép xây nhà 9 tầng, xây nhà văn phòng… Thứ hai, chủ đầu tư thứ cấp phải dùng vốn của pháp nhân đó để tiến hành xây dựng, chứ không được phép huy động từ khách hàng.
Hiện nay, nhiều chủ đầu tư thứ cấp còn “lách luật” bằng hợp đồng vay vốn có điều kiện được mua nhà. Việc này có trái với quy định của pháp luật, thưa ông?
Hợp đồng vay vốn là câu chuyện khác. Hợp đồng vay vốn thực hiện theo Luật Tín dụng, trong đó người đi vay phải là tổ chức tín dụng. Nếu đã vay vốn, người đi vay phải trả bằng tiền (cộng lãi suất), không được trả bằng hàng hoá, không được kèm theo điều kiện ràng buộc là trả bằng hàng hoá. Như vậy, chủ đầu tư thứ cấp muốn “lách luật” cũng khó vì luật quy định khá chặt chẽ.
Vậy nếu huy động vốn sai, chủ đầu tư phải có trách nhiệm gì với khách hàng và phải chịu hình phạt gì?
Chủ đầu tư phải hoàn trả tiền cộng lãi suất theo quy định và lãi suất phạt cho khách hàng. Theo Nghị định 123/NĐ-CP, thì mức xử phạt cao nhất trong trường hợp này là 70 triệu đồng. Theo tôi, đây cũng là mức phạt khá cao, nhưng cần phải có chế tài nghiêm khắc hơn nữa.
Năm 2010, Bộ Xây dựng sẽ tập trung quản lý vấn đề này như thế nào, thưa ông?
Năm 2009, Bộ Xây dựng đã tập trung xây dựng cơ chế chính sách quản lý bất động sản, đến nay hệ thống này tương đối đầy đủ. Bắt đầu từ năm 2010, Bộ Xây dựng phối hợp với các cơ quan, ban, ngành đôn đốc kiểm tra việc thực hiện cơ chế chính sách này.
(Theo Đầu Tư)
