Cách đây vài năm, khi thị trường bất động sản Trung Quốc đang trong cơn sốt, giới chủ đầu tư lẫn người cho vay tự tin là có bất động sản thì sẽ có người mua. Tuy nhiên hiện tại, thị trường đang rơi vào tình trạng ế bất động sản ở các đô thị loại 2 và loại 3 và đe dọa đến 1% tăng trưởng kinh tế tại Trung Quốc.
Theo thống kê của IMF, năm 2000, bất động sản đóng góp 5% trong tổng GDP của Trung Quốc, con số này là 15% vào năm 2012. Giai đoạn năm 2013-2014, dưới tác động của chính sách sách điều tiết thị trường của chính phủ, con số đóng góp trên vẫn không thay đổi nhiều.
Thị trường bất động sản Trung Quốc được nhận định đang trải qua một đợt điều chỉnh khi đầu tư bất động sản và xây dựng đã giảm từ 7,5% xuống còn 6,5%. Theo báo cáo mới đây của IMF, lượng cung nhà ở tăng quá cao đang ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế của khu công nghiệp phía Đông Bắc Trung Quốc và những thành phố ven biển phía Bắc của nước này.
Người phụ nữ đứng nhìn những khu chung cư mới mọc lên tại
thành phố Trùng Khánh, Trung Quốc
Thực trạng cung bất động sản Trung Quốc vượt quá cầu
Tại các khu đô thị loại III và loại IV của Trung Quốc, lượng căn hộ tồn kho tăng lên đáng kể, trong đó có những thành phố ven biển đã từng có thời kì tăng trưởng mạnh như Hàng Châu, Đại Liên, Phúc Châu và Ôn Châu. Bất động sản thương mại cũng có dấu hiệu cung vượt quá cầu tại hầu hết các khu vực. Khu vực Đông Bắc và ven biển đang có giá bất động sản giảm mạnh nhất, tuy nhiên, các chủ đầu tư không có ý định giảm giá bán tiếp bởi họ lo ngại tâm lí chờ đợi của người mua.
Tính tới tháng 5, giá căn hộ trên thị trường giảm nhẹ, khối lượng giao dịch giảm 10%, trong đó, phân khúc nhà ở giảm 12%. Tăng trưởng trong đầu tư bất động sản cũng giảm từ 20% năm 2012 và 2013 xuống còn 10% vào tháng 5/2014
Bất động sản tác động đến chính quyền địa phương
Cùng với ngành xây dựng, khu vực bất động sản trực tiếp đóng góp 15% vào GDP của Trung Quốc trong năm 2012, chiếm 1/4 đầu tư tài sản cố định, 14% trong cơ cấu lao động khu vực thành thị và 20% số vốn ngân hàng cho vay, theo thống kê của IMF. Sự phát triển của thị trường bất động sản Trung Quốc còn ảnh hưởng tới một số ngành công nghiệp thượng nguồn (upstream) và hạ nguồn (downstream) của nước này, từ các công ty sản xuất xi măng đến những công ty cung cấp thiết bị tầm cỡ.
Tuy nhiên, Quỹ tiền tệ quốc tế khẳng định sự phụ thuộc của chính quyền địa phương Trung Quốc vào doanh thu bán bất động sản để phục vụ quỹ tài chính đang bóp méo thị trường bất động sản nước này.
Chính quyền địa phương của Trung Quốc đang dựa vào doanh số bất động sản của các chủ đầu tư làm nguồn thu chính. Cũng giống như tại Mỹ, bất động sản được sử dụng như một tài sản thế chấp cho vay, kèm theo nguy cơ rủi ro. Một khi đầu tư giảm sút, các hoạt động tài chính cũng như kinh tế sẽ bị gián đoạn. Mặt khác, chính quyền địa phương Trung Quốc còn cho phép xây dựng các khu vực tự trị, tăng cường xây dựng nhà để tạo việc làm cho người dân. Tuy nhiên, tốc độ đô thị hóa ở nhiều thành phố của Trung Quốc không bắt kịp với số lượng bất động sản mọc lên trong thời gian siêu nhanh và thừa thải là chuyện tất yếu. Chủ đầu tư gánh nợ vì nhiều căn hộ không bán được, còn người cho vay đã từ bỏ việc thu hồi nợ hoặc phải kéo dài thời gian trả nợ cho họ.
Dự báo trăng trưởng bất động sản Trung Quốc
IMF cho biết, trong giai đoạn từ năm 2008 đến năm 2012, thị trường tăng trưởng thấp là do chính sách điều tiết của chính phủ, tuy nhiên sự sụt giảm gần đây không hề có sự can thiệp của nhà nước mà xuất phát từ khả năng chi trả hạn chế của người mua và tâm lí lo lắng về đầu cơ bất động sản. Kết quả là, nhiều người mua nhà của Trung Quốc đang hướng ra thị trường nước ngoài, khiến cho cung bất động sản dư thừa nhiều hơn.
Quỹ tiền tệ quốc tế dự báo thị trường đầu tư bất động sản của Trung Quốc năm nay sẽ đạt mức tăng trưởng khá chậm khoảng 5%, thị trường sẽ chấm dứt tình trạng ảm đạm vào năm 2015 và bắt đầu hồi phục vào năm 2016. Trong trường hợp cần thiết, chính quyền Bắc Kinh có thể có các gói hỗ trợ cho chủ đầu tư để thúc đẩy thị trường. Chính phủ Trung Quốc còn có thể áp dụng các biện pháp như nới lỏng quy định cho vay và bãi bỏ những khoản luật hạn chế người mua nhà lần 2 và lần 3.
Giờ đây, chủ đầu tư bất động sản lẫn người cho vay ở Trung Quốc phải nhận định lại về thị trường, thay vì tự tin cung luôn sẵn cầu như trước đây, họ đang nhận ra có bất động sản chưa hẳn người mua đã đến.
