Ở Thái Lan, Singapore và các nước châu Âu, diện tích chung riêng trong các tòa nhà được phân định theo một phép đo thống nhất, công khai tại các sàn giao dịch và cụ thể hóa trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Theo các tài liệu tham khảo do Công ty Tư vấn CBRE cung cấp, ở Thái Lan, Singapore, chủ đầu tư chỉ xây các tòa nhà, bán căn hộ và rời khỏi công trình ngay khi hoàn thành hai chức năng này. Mọi khâu điều hành tòa nhà do ban quản trị, quản lý trực tiếp đảm nhận. Đây là một tổ chức chịu trách nhiệm vận hành tòa nhà, hoàn toàn tách bạch với đơn vị xây dựng chung cư. Thông thường, ở các quốc gia này, chủ đầu tư không "tơ vương" đến tầng hầm, tầng trệt hay các hạng mục công trình chung của cộng đồng.
Tương tự, tại các quốc trên, phí quản lý, bảo trì, vận hành tòa nhà không phải do chủ đầu tư hay ban quản lý quyết định. Mọi chi phí phải do ban quản trị tổ chức hội nghị những người sống tại chung cư để lấy ý kiến. Đến khi được đại đa số các hộ dân thống nhất, ban quản trị mới được áp dụng các khoản thu.
Trái ngược hoàn toàn với thông lệ quốc tế, tại Việt Nam, đang rộ lên các tranh cãi chưa đi đến hồi kết về tài sản chung - riêng và phí dịch vụ đua nhau tăng lên trong chung cư. Thậm chí những vụ ồn ào tranh cãi ở các tòa nhà Botanic (quận Phú Nhuận), Mỹ Vinh (quận 3), Phú Lợi, Mỹ Thuận (quận 8), The Manor (Hà Nội), khiến khách hàng bắt đầu tỏ ra ngán ngại khi chọn mua và sống trong căn hộ chung cư.
Cụ thể, dù đã bán 70-80% số căn hộ nhưng chủ đầu tư vẫn cho rằng toàn bộ các diện tích sàn còn lại đều thuộc sở hữu riêng của doanh nghiệp. Tầng hầm, mặt tiền tòa nhà, các gian sảnh, tầng trệt, tầng lửng, khu vực bố trí các dịch vụ công cộng đều thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư. Còn phí dịch vụ tăng lên lại không được thông qua cộng đồng dân cư mà chỉ do ban quản lý, chủ đầu tư hoặc ban quản trị tự quyết.
Những vụ ầm ĩ về sỡ hữu chung riêng và mức phí dịch vụ trong các tòa nhà đang bị đẩy lên thành tranh chấp dân sự. Trong khi người dân ngán ngại, chưa quen với việc "xách" hợp đồng đến tòa án đòi công bằng thì chủ đầu tư lại thách đối người dân kiện ra tòa.
Giám đốc điều hành Công ty TNHH CB Richard Ellis Marc Townsend nhận định đây là những xung đột bình thường đương nhiên phải có, không đáng lo ngại và sẽ được thị trường từng bước điều chỉnh.
Ông Marc cho rằng đơn vị kinh doanh và phát triển bất động sản mảng nhà ở, đặc biệt là chung cư tại Việt Nam đang có sự ngộ nhận giữa vai trò chủ đầu tư và ban quản lý, quản trị chung cư.
Diện tích chung - riêng theo ông Marc đã được minh bạch hóa từ lúc bán căn hộ đến khi ra hợp đồng, cấp giấy chứng nhận, tất cả đều tuân thủ theo một nguyên tắc chung nên không xảy ra tranh cãi. Còn tất cả các khoản thu chi phải được hạch toán, có sổ sách đính kèm và công khai cho cộng đồng. Mức phí này tùy thuộc vào tình hình chung của vật giá trên thị trường mà có thể cao hay thấp chứ không nhất thiết phải áp dụng một khung cố định. Tuy nhiên, để áp dụng mức phí mới phải thống nhất ý kiến của các hộ dân.
Chuyên gia này tin rằng, phân khúc thị trường nhà chung cư sẽ có những bước phát triển đáng chú ý vào cuối năm nay hoặc đầu năm 2009. Cơ chế tự điều chỉnh của thị trường sẽ giúp cho hàng loạt chủ nhân các tòa chung cư sắp sửa đi vào sử dụng nhanh chóng tìm ra giải pháp cho những tranh chấp, xung đột vừa qua.
"Tôi chắc rằng hàng loạt tòa nhà mới sẽ được chủ đầu tư hoàn thiện cách quản lý, phân định rạch ròi tài sản chung riêng để thuyết phục khách hàng mua sản phẩm của họ", ông Marc nói.
Thanh Lê
