Chính sách cho người nước ngoài mua nhà:Nhìn từ kinh nghiệm quốc tế

Chính phủ vừa có kế hoạch tổng kết 5 năm thí điểm chính sách cho tổ chức cá nhân nước ngoài mua nhà, sở hữu nhà tại Việt Nam theo Nghị quyết 19 của Quốc hội và xin Quốc hội sửa đổi bổ sung vào Luật Nhà ở hoặc bổ sung Nghị quyết trên theo hướng mở rộng đối tượng và tạo thuận lợi hơn về điều kiện mua và sở hữu. Nhân dịp này, chúng tôi xin giới thiệu một số kinh nghiệm quốc tế về vấn đề này.

Theo nghiên cứu của Credit Suisse tại một số quốc gia châu Á những năm gần đây thì luôn có mối quan hệ chặt chẽ giữa các chính sách sở hữu BĐS và sự tăng trưởng phát triển ổn định của thị trường này. Một số nước tại châu Á đã trải qua những thay đổi đáng kể từ khi áp dụng các chính sách khuyến khích nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS giúp cải thiện ngành BĐS nói riêng cũng như toàn bộ nền kinh tế nói chung. Những nước và vùng lãnh thổ có chính sách rộng mở nhất đối với việc cho phép người nước ngoài (NNN) mua BĐS như Nhật Bản, Singapore, Malaysia, Hong Kong… cũng là những nước có thị trường BĐS lớn mạnh và bền vững bậc nhất.

Tại Singapore, NNN được mua nhà thương mại không hạn chế, chỉ không được mua nhà xã hội. Không những không có hạn chế nào đối với việc NNN sở hữu căn hộ. Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu vẫn đang khủng hoảng, Singapore lại mở rộng luật về sở hữu BĐS cho NNN và cho phép NNN được mua cả biệt thự gắn liền với đất ở những khu vực được quy hoạch (biệt thự đất nền tại đảo Sentosa), nhắm đến những nhà đầu tư nước ngoài. NNN mua nhà bị đánh thuế hàng năm tùy theo giá trị căn nhà. Nhờ đó, thị trường BĐS càng phát triển và Nhà nước thu được nhiều thuế. Và đó đã trở thành một thành công vang dội của BĐS Singapore.

Khảo sát cho thấy, giá nhà tại Singapore đã tăng ổn định sau khi có các quy định tự do hóa giao dịch BĐS cho NNN. Đảo quốc sư tử đã đón nhận làn sóng NNN đổ về, trong đó có nhiều NNN thích mua nhà hơn là phải đối mặt với giá thuê leo thang, đặc biệt khi họ sẽ còn ở lại Singapore không chỉ vài ba năm. Theo ước tính những năm gần đây, mỗi quý tại Singapore có từ 1.000 – 2.000 giao dịch mua nhà của NNN. Và thống kê của Coldwell Banker Singapore, trong năm 2010 - 2012 cho thấy, tỷ lệ người Việt mua nhà ở Singapore đã chiếm khoảng 3,2% các giao dịch BĐS của đảo quốc này. Hong Kong cũng có chính sách và sự thành công tương tự Singapore.

Một quốc gia láng giềng khác, cùng khối ASEAN với Việt Nam là Malaysia cũng có những kinh nghiệm tuyệt vời về chính sách cho NNN mua nhà. Đây là một trong những nước có quy định rộng mở nhất trong khu vực về vấn đề NNN mua căn hộ, đặc biệt là nhà đất. Ngành BĐS Malaysia đã trải qua một thời gian tăng trưởng rất ổn định trong nhiều năm một phần nhờ nhà đầu tư nước ngoài đóng góp đặc biệt cho các dự án BĐS cao cấp. Malaysia chỉ có quy định về giá tối thiểu của căn hộ mà NNN có thể mua mà không hề có hạn chế loại hình BĐS mà NNN có thể mua. Người mua BĐS ở Malaysia đến từ nhiều nước tại châu Á, như Singapore, Indonesia, Hong Kong, Nhật Bản, Ấn Độ và gần đây, số người đến từ châu Âu cũng tăng lên. Các nhà đầu tư nước ngoài và những người nghỉ hưu thường có xu hướng lựa chọn Kuala Lumpur. Ngoài ra có những vùng khác thu hút người mua nước ngoài như ở ngoại ô, khu vực yên tĩnh, phong cảnh đẹp.

Một ví dụ khác là thị trường BĐS Nhật Bản. Bất cứ cá nhân quốc tịch nước ngoài nào đều có thể mua hợp pháp BĐS ở Nhật Bản mà không bị hạn chế gì. Nước này không có bất kỳ yêu cầu nào về tình trạng thường trú. Việc chuyển nhượng quyền sở hữu rất đơn giản và không bị phụ thuộc gì cả. Chính sự bùng nổ gần đây của giá BĐS và sự giảm bớt quy định hạn chế đối với sở hữu nước ngoài về BĐS tại Nhật Bản đã thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài cũng như doanh nhân làm việc nước ngoài đến nước này tham gia vào thị trường.

Chia sẻ về vấn đề này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã khẳng định: “Việt Nam sẽ nghiên cứu, tiếp thu kinh nghiệm tiến bộ của thế giới để áp dụng. NNN sở hữu nhà ở Việt Nam một mặt sẽ giúp chúng ta tiêu thụ những sản phẩm BĐS, mặt khác sử dụng thêm được nhiều người lao động. Đây cũng là một giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Bộ Xây dựng đang xây dựng và sau đó trình Chính phủ, Chính phủ sẽ báo cáo Quốc hội, cố gắng trong năm 2013 sẽ trình Quốc hội”.

Theo đánh giá của các chuyên gia, so với hầu hết các nước ASEAN, Việt Nam hiện đang có những quy định chặt chẽ bậc nhất trong vấn đề bán và sở hữu nhà ở của NNN. Do quá “rắn”, giới hạn quyền sở hữu và khu biệt hạn hẹp đối tượng NNN được mua bán, sở hữu dẫn đến tình trạng chính sách “có như không”. Chính vì vậy, nhiều chuyên gia đã đề nghị Chính phủ nhân dịp sửa đổi chính sách này nên mạnh dạn mở rộng để vừa tạo ra một động lực mới cho thị trường BĐS Việt Nam, vừa thể hiện tinh thần cởi mở hội nhập.