Còn nhiều vướng mắc trong quá trình triển khai
Nội dung của Thông tư 228/2012/TT-BTC có nêu: Quỹ đầu tư bất động sản (BĐS) được tổ chức dưới hình thức quỹ đóng và Công ty đầu tư chứng khoán đại chúng. Chứng chỉ quỹ và cổ phiếu của công ty đầu tư chứng khoán được niêm yết và giao dịch trên Sở Giao dịch Chứng khoán. Quỹ này chủ yếu đầu tư vào các tài sản là BĐS tại Việt Nam với mục đích cho thuê.
Nên góp vốn bằng bất động sản để thành lập quỹ đầu tư bất động sản.
Trước bối cảnh còn nhiều khó khăn trong việc giải quyết nợ xấu của ngân hàng thì việc phát triển quỹ BĐS được kỳ vọng sẽ giảm sự phụ thuộc vào dòng vốn tín dụng từ phía ngân hàng của thị trường BĐS. Tuy nhiên, thực tế triển khai vẫn còn gặp rất nhiều vướng mắc.
Thứ nhất, ở các đô thị lớn tại Việt Nam, giá bán BĐS vẫn đang ở mức rất cao, trong khi giá cho thuê lại liên tục giảm mạnh làm ảnh hưởng đến suất sinh lợi của phân khúc cho thuê.
Thứ hai, chúng ta chưa có chính sách thuế ưu đãi với loại hình quỹ BĐS như thông lệ quốc tế. Ví dụ, các nhà đầu tư ở những nước có loại hình này phát triển sẽ được miễn tính thuế khoản thu nhập của quỹ chia cho nhà đầu tư...
Thứ ba, còn nhiều bất cập trong cơ chế góp vốn quỹ bất động sản ở nước ta. Cụ thể, quy mô huy động vốn từ những đợt chào bán của loại hình chứng chỉ quỹ trên thị trường trong những năm gần đây chỉ phổ biến ở mức 50-100 tỷ đồng/lần phát hành. Do giá trị chuyển nhượng các dự án BĐS lớn hơn nhiều, đồng thời quy định hiện hành chỉ cho phép quỹ BĐS vay tối đa 5% giá trị tài sản ròng của quỹ sau thành lập. Do đó, việc tìm kiếm cơ hội đầu tư cho quỹ trở nên khó khả thi.
Bên cạnh đó, cơ chế góp vốn vào quỹ BĐS còn chưa linh hoạt, sản phẩm quỹ BĐS chưa thu hút được sự tham gia của các tổ chức kinh doanh BĐS trong quá trình hình thành quỹ.
Nên cho phép góp vốn bằng bất động sản
Vụ Quản lý quỹ (UBCKNN) đã đưa ra kiến nghị nhằm tăng tính linh hoạt trong cơ chế góp vốn với 4 bước: Đăng ký, định giá, phát hành ra công chúng (IPO) và niêm yết giao dịch.
Bước 1, nhà bảo trợ đăng ký đưa bất động sản vào góp vốn thành lập quỹ đầu tư bất động sản với công ty quản lỹ quỹ đáp ứng các quy định của Thông tư 228. Việc góp vốn này phải được công ty quản lý quỹ chấp thuận.
Bước 2, giá trị góp vốn bằng bất động sản và triển vọng khai thác được tổ chức định giá xác định theo chứng thư thẩm định giá. Báo cáo thẩm định giá được công bố tại bản cáo bạch của quỹ đầu tư BĐS.
Bước 3, Quỹ BĐS thực hiện phát hành chứng chỉ ra công chúng theo quỹ định. Tài sản của quỹ được tách bạch với tài sản của công ty quản lý quỹ. Quyền sở hữu bất động sản đã góp đứng tên nhà bảo trợ được chuyển sang tên của quỹ BĐS mới thành lập. Nhà bảo trợ nhận lại vốn đã góp bằng hình thức tiền mặt từ quỹ hoặc chứng chỉ quỹ do quỹ mới thành lập phát hành. Tài sản (BĐS) của quỹ được lưu ký tại ngân hàng lưu ký.
Bước 4, công ty quản lý quỹ tiến hành niêm yết và giao dịch chứng chỉ quỹ/cổ phiếu công ty đầu tư chứng khoán theo quy định.
Theo UBCKNN, việc cho phép thực hiện góp vốn bằng bất động sản để tạo điều kiện đưa quỹ BĐS đi vào hoạt động. Việc thực hiện đồng bộ các giải pháp góp phần hoàn thiện cơ sở hàng hóa theo lộ trình tái cấu trúc thị trường chứng khoán 2011-2015.
