Đã từng có thời điểm mà thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam phát triển quá nóng, hấp dẫn đầu tư, mang lại lợi nhuận cao trong thời gian ngắn. Nhưng khi thị trường BĐS trầm lắng, hàng loạt tranh chấp đã phát sinh. Nguyên nhân vì sao?
Tại hội thảo ("Các giải pháp quản lý rủi ro, giải quyết xung đột trong thị trường bất động sản" do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) và Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) phối hợp tổ chức ngày 19.11, GS Đặng Hùng Võ đã chỉ ra sáu nghịch lý của thị trường BĐS Việt Nam.Thứ nhất: Giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần thu nhập trung bình năm của người lao động.
Thứ hai: Thừa cung nhà ở giá cao khiến kho BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu mà không có cầu, trong khi đó thiếu cung trầm trọng đối với nhà ở giá thấp mà cầu lại rất cao. Thứ ba: BĐS tồn đọng nhiều nhưng giá BĐS chỉ hạ tới mức nhất định, không có hiện tượng phá giá. Thứ tư: Các nhà đầu tư BĐS nói rằng rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn, gần như phá sản nhưng trên thực tế vẫn có tới 80% đang kinh doanh có lãi, thực - hư quả khó lường.
Thứ năm: Giá nhà ở xã hội với nhiều ưu đãi của Chính phủ có giá cao hơn giá nhà ở thương mại giá thấp cùng loại, nhà ở xã hội đang được quản lý theo cơ chế thuần túy bao cấp trong khi giá nhà ở thương mại được hình thành từ cạnh tranh trên thị trường. Thứ sáu: Gói tín dụng ưu đãi cho người có thu nhập thấp mua nhà đã sẵn sàng với giá trị lên tới 21.000 tỉ đồng nhưng người có nhu cầu rất khó tiếp cận vốn, chưa biết bao giờ mới giải ngân xong và liệu người có thu nhập thấp thực sự có tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi này.
Về nguyên nhân phát sinh ra các tranh chấp trên thị trường BĐS, GS Đặng Hùng Võ nhận định là do thị trường BĐS Việt Nam phát triển quá nóng. Nhiều nhà đầu tư Việt Nam có tâm lý “đám đông chạy đi đâu, mình chạy theo đấy”. Chỉ cần một người đưa ra lời chào bán hứa hẹn, là nhiều người ào vào mua.
Thị trường trầm lắng như hiện nay, một số khách hàng bất hợp tác với các chủ đầu tư trong việc thực hiện hợp đồng hoặc giải quyết các khó khăn vướng mắc. Hơn nữa, việc thiếu cơ chế xử lý hiệu quả, thiếu các quy định về quản lý giao dịch BĐS hình thành trong tương lai, chưa có luật chung cư, thiếu quy định bảo vệ quyền lợi cho khách hàng và sự giám sát của cơ quan chức năng.
Đã có khá nhiều các tranh chấp BĐS giữa chủ đầu tư và người dân về diện tích chung. Ví dụ tranh chấp giữa các chủ hộ chung cư Botanic Towers và Cty Phú Gia Hưng về quyền sở hữu đối với các diện tích tầng hầm, tầng trệt, tầng lửng, là tài sản của Phú Hưng Gia hay thuộc sở hữu chung của các chủ hộ chung cư.
Vụ xảy ra tại chung cư cao cấp The Manor khi chủ đầu tư Bitexco khẳng định tầng hầm để xe thuộc sở hữu của mình và đơn phương áp đặt mức phí trông giữ xe ôtô, còn các cư dân cho rằng diện tích thuộc sở hữu của người dân ở đây và yêu cầu áp dụng mức phí gửi xe do UBND thành phố Hà Nội quy định cũng là một điển hình. Gần đây nhất là các tranh cãi trong cách tính diện tích căn hộ tại dự án Lê Văn Lương Residential của Tập đoàn Nam Cường và dự án Đại Thanh của Doanh nghiệp tư nhân số 1 Lai Châu.
Luật sư Đào Ngọc Chuyền - Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam cho rằng các xung đột lợi ích từ thị trường BĐS trong thời gian qua phát sinh có nguyên nhân từ những rủi ro pháp lý, rủi ro thị trường, đầu cơ, thông tin sai lệch và rủi ro về đạo đức. Đặc biệt, rủi ro thị trường bất động sản ở nước ta chưa kiểm soát được, do thiếu dự báo, quy hoạch và điều chỉnh của Nhà nước.
Để giải quyết tình trạng này, GS Đặng Hùng Võ cho rằng nhà đầu tư và chủ đầu tư nên giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải, thương lượng và cùng chia sẻ khó khăn thông qua các tổ chức xã hội, hiệp hội nghề nghiệp với sự giám sát của cơ quan quản lý nhà nước. Ngoài ra, các tranh chấp có thể được giải quyết thông qua phương thức trọng tài hoặc tòa án trên cơ sở các căn cứ đã thỏa thuận.
Theo Laodong
