Dưới đây là 5 bước cơ bản vô cùng cần thiết để giúp lựa chọn được mặt bằng kinh doanh một cách hiệu quả được chia sẻ bởi ông Phan Công Chánh - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh.

Thứ nhất: Tìm hiểu, nghiên cứu kỹ càng về khu vực, vị trí sẽ thuê mặt bằng. Có không ít người ham rẻ thấy giá mặt bằng thấp hơn thị trường thì sẽ vội vàng ký hợp đồng thuê luôn, rồi mới thiết lập việc kinh doanh của mình. Đây có thể là một trong những nguyên nhân dẫn tới rủi ro không đáng có.

Lựa chọn thông minh nhất đó là: "Rẻ chưa đủ - Phải phù hợp". Người đi thuê mặt bằng khôn ngoan sẽ là những người chịu chi ra 100 triệu đổng để thuê một BĐS tại một vị trí tốt có thể đem lại doanh thu lớn chứ không phải là người chuốc lấy nguy cơ ế ẩm cho việc kinh doanh với 20 triệu đồng cho một địa điểm không hấp dẫn.

Khi thuê mặt bằng, phải luôn tự đặt ra những câu hỏi cho mình đó là: Khu vực này thật sự phù hợp không? Mức chi trả của họ là bao nhiêu? Những khách hàng tiềm năng có hiện diện quanh khu vực này không?

Mặc dù không thể lấy việc chọn sai mặt bằng là lý do chính cho kết quả kinh doanh thua lỗ, nhưng ngược lại cũng không thể phủ nhận tầm quan trọng của yếu tố này.

Thứ hai: Sàng lọc những mặt bằng thích hợp. Ở bước này, bạn cần nắm bắt được những thông tin một cách chi tiết và tỉ mỉ qua 3 khâu quan trọng.

Trước hết, sàng lọc các thông tin về nhân khẩu học: tại khu vực đó, khách hàng phần lớn là nam hay nữ, nhóm tuổi chính là bao nhiêu?

Tiếp theo, sàng lọc thông tin về các sản phẩm: những sản phẩm nào tương tự với sản phẩm của bạn mà họ đang sử dụng? Mỗi sản phẩm, mức giá mà họ chi trả là bao nhiêu và sản phẩm đó có được sử dụng thường xuyên hay không?

Cuối cùng, sàng lọc thông tin về những đối thủ cạnh tranh: những sản phẩm nào đang được họ bán? Lý do họ bạn những sản phẩm đó? Đối thủ cạnh tranh lớn nhất cùng lĩnh vực kinh doanh với bạn là ai? Đặc điểm nổi bật của họ là gì?

Những câu hỏi trên đồng thời cũng là các chuỗi bài tập đang được thực hiện bởi các chuỗi bán lẻ chuyên nghiệp không chỉ ở Việt Nam mà còn trên toàn thế giới. Nói cách khác, đó là những cuộc khảo sát nghiên cứu thị trường. Trong trường hợp hạn chế về nguồn lực, giai đoạn này càng phải được chú tâm hơn để có thể giảm thiểu tối đa sự rủi ro có thể xảy ra khi bắt đầu đi vào thực tế.

Chọn mặt bằng kinh doanh thật sự là cả một nghệ thuật, phải trải qua một chặng đường dài với nhiều bước khác nhau bạn mới có thể đi đến thành công như mong đợi. Ảnh: Vũ Lê

Thứ ba: Tìm kiếm và sàng lọc mặt bằng. Với bước này, tìm hiểu thông tin về giao dịch BĐS phù hợp với ngân sách đang có sẽ là một việc làm bắt buộc với người cần thuê mặt bằng kinh doanh.

Có rất nhiều nguồn để thu thập thông tin như: báo chí, môi giới, các trang web, hỏi trực tiếp chủ nhà, lái xe trên đường,...Trong giai đoạn này, cần chú ý nhất về việc đưa ra các tiêu chí rõ ràng hợp với loại hình mình sẽ kinh doanh để sàng lọc nhanh chóng các thông tin không thật sự cần thiết.

Những tiêu chí đó là: ngân sách, số lượng khách, vị trí chiến lược, diện tích,...Việc cần làm là hãy mô tả cụ thể các tiêu chí thông qua bước tính toán trên với nhân viên môi giới để họ giúp bạn tìm kiếm một cách phù hợp và nhanh chóng các BĐS cho bạn. Nên sắp xếp thời gian để đi thực tế tại các địa điểm đã sàng lọc để có thể có thêm các thông tin rõ ràng.Nhớ rằng: “Hãy dành 80% thời gian để sàng lọc giao dịch, 20% đi xem và thương lượng”. Không nên làm ngược lại bởi sẽ mất thời gian mà lại vô ích.

Thứ tư`: Tuân thủ nghiêm các nguyên tắc để giữ kỷ luật khi thương lượng. Cần nhớ nguyên tắc không  thể chuyển dời khi thương lượng đó là: “Hãy dành thời gian đôi co một chút".

Giống như trò kéo co, chắc chắn bạn sẽ té nhào nếu thắng ngay tức khắc. Không nên vộ vàng chấp nhận lời chào giá từ phía chủ đất và chủ nhà. Việc thương lượng sẽ được họ chấp nhận trong trường hợp thực sự muốn cho bạn thuê. Nếu đồng ý quá sớm, chủ đất/chủ nhà sẽ dễ có cảm giác bị "hớ" và họ rất có thể sẽ ngưng giao dịch ngay lập tức.

Nguyên tắc tiếp theo bạn cần nhớ đó là thương lượng theo triết lý “Đôi bên cùng thắng”. Dựa trên cơ sở đôi bên cùng có lợi, người đi thuê mặt bằng sẽcó được thứ họ đã thương lượng.

Với phía bên thuê sẽ là sự mất mát trong trường hợp chủ nhà không đồng ý ký tái tục nếu hợp đồng kết thúc. Nói như vậy là bởi khi đó, việc kinh doanh đã đi vào ổn định và tạo được thương hiệu riêng, không những thế, khách hàng cũng đã quen thuộc với địa điểm kinh doanh của bạn. Chủ nhà sẽ tìm cách lấy lại nhà bằng cách phá rối nếu họ không nhận được lợi ích thoả đáng.

Cần lưu ý một nguyên tắc nữa, đó là khi chọn mặt bằng, nhất định phải kiểm soát cảm xúc ở trạng thái ổn định. Hãy mạnh dạn bỏ qua mặt bằng nếu nó không phù hợp với tiêu chí kinh doanh hoặc vượt quá ngân sách của bạn.

Thứ năm: Bước cuối cùng nhưng cũng vô cùng quan trọng đó là cẩn trọng trong việc xúc tiến hợp đồng. Hợp đồng phải phản ánh chi tiết, cụ thể mọi điều sau khi thương lượng diễn ra. Khi làm hợp đồng cho thuê mặt bằng cũng có khá nhiều điều đáng lưu ý.

Đầu tiên, chắc chắn có đủ 7 điểm trong hợp đồng: khoản tăng giá hằng năm, diện tích thuê, giá thuê, tiền cọc, ngày bàn giao nhà đất, thời gian thuê, tình trạng tại thời điểm bàn giao của nhà/đất.

Thứ hai, bên có lợi sẽ là bên đưa hợp đồng. Trong trường hợp chủ nhà hoặc chủ đất ngại với việc soạn hợp đồng, hãy giúp họ thực hiên ngay điều đó.

Thứ ba, hợp đồng phải được công chứng. Rất đơn giản, bạn có thể tìm đến bất kỳ phòng công chứng từ Nhà nước cho đến tư nhân. Trong giai đoạn này, việc đó có thực sự là chủ nhân của BĐS đó hay không sẽ được xác nhận bởi công chứng viên.

Cuối cùng, các tiêu chí liên quan được nêu trong hợp đồng cần phải được thỏa thuận rõ: thời gian cho việc sửa chữa, chi phí xây dựng sửa chữa nếu có, chi phí công chứng,...Nếu không thực sự am hiểu về pháp lý, việc cần làm là tìm đến những người có kinh nghiệm hoặc luật sư để họ soạn thảo mẫu hợp đồng sẵn cho bạn.

Đừng nuối tiếc và hãy bỏ qua nếu không thể thương lượng được mặt bằng dù cho nó rất phù hợp với công việc kinh doanh của bạn.

Nên coi các giao dịch BĐS tựa như chuyến xe buýt, những chuyến khác sẽ đến khi chuyến này đi. Điều quan trọng nhất chính là luôn trong tâm thế sẵn sàng cho những chuyến xe sau đó.

Vũ Lê ghi