Hoàng Văn Thuận, 41 tuổi, [email protected]

Đầu tư vào bất động sản nào sinh lời cao nhất phụ thuộc vào cách đầu tư của mỗi người

Tư vấn:

Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát, Nguyễn Mạc Hoài Nam đã giải đáp thắc mắc của bạn Hoàng Văn Thuận như sau: việc đầu tư vào bất động sản nào sinh lời cao nhất phụ thuộc vào cách đầu tư của mỗi người, dựa vào việc bạn chọn đầu tư sinh lời chủ động hoặc thụ động.

Đầu tư sinh lời chủ động là việc mua một tài sản và chủ động làm cho nó gia tăng giá trị bằng cách sửa chữa, nâng cấp, làm mới và bán nó, bạn cũng có thể trực tiếp cho thuê, xoay vòng luân chuyển dòng tiền tạo ra lợi nhuận. Việc này đòi hỏi người đầu tư phải am hiểu và chuyên nghiệp trong lĩnh vực họ đầu tư và phải dành nhiều thời gian cho nó hay nói nôm na phải là các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp.

Đầu tư sinh lời thụ động tức là mua bất động sản, cho thuê lại để kiếm lời hàng tháng hoặc để tài sản này bất động một thời gian không làm gì cả (như đất nền) sau đó chờ thời cơ bán để kiếm lời.

Dưới đây tôi chỉ đề cập đến khía cạnh đầu tư sinh lời thụ động. Điểm mốc để so sánh là 10 năm sau khi đầu tư. Lãi suất ngân hàng tính bình quân trong 10 năm là khoảng 7%/năm. Chúng ta tạm tính cho 4 loại hình là nhà phố, đất nền, chung cư, biệt thự biển có cam kết lợi nhuận trong 10 năm.

Đối với nhà phố, 4 tỷ đồng, bạn chỉ mua được căn nhà phố mặt tiền đường nhỏ ở các quận vùng ven hoặc trong các hẻm vừa phải ở các quận vừa vừa (không phải trung tâm). Giá cho thuê các căn nhà này khoảng 15 - 20 triệu/tháng, tính trung bình là 17 triệu/tháng, tiền cho thuê nhà tăng 5% sau mỗi 3 năm. Sau 10 năm tỷ lệ tiền cho thuê trên tổng vốn đầu tư đạt 77%.

Còn đối với căn hộ chung cư cho thuê, giá cho thuê khoảng từ 17 - 22tr/tháng, tính trung bình là 20tr/tháng, tiền cho thuê nhà tăng 5% sau mỗi 3 năm. Sau 10 năm tỷ lệ tiền cho thuê trên tổng vốn đầu tư đạt 90%.

Trong khi đó, nếu mua đất nền để yên sau 10 năm mới bán hay mua biệt thự biển thuộc phân khúc nghỉ dưỡng, chủ đầu tư bảo đảm tiền lãi hàng năm 90% lợi nhuận nhưng không thấp hơn 8%/năm bằng USD, thời hạn bảo đảm 10 năm, tốc độ mất giá của tiền đồng so với USD là 1,5% năm. Sau 10 năm tỷ lệ tiền cho thuê trên tổng vốn đầu tư đạt 120%.

Lưu ý các phương án trên đều không xét tới tốc độ tăng giá của căn hộ, đất nền, nhà phố, biệt thự biển sau 10 năm. Và cũng không xét đến chi phí bảo trì bảo dưỡng, chi phí môi giới cho thuê căn hộ, nhà phố, các ưu đãi được hưởng trong 10 năm.

Trên đây chỉ là các con số phân tích thuần túy về mặt số học, việc quyết định đầu tư vào đâu còn phụ thuộc vào sở thích, độ chấp nhận rủi ro và các kế hoạch khác trong tương lai.

Tuy nhiên khi đầu tư vào đất nền cần chú ý đến tiềm năng phát triển trong tương lai, chủ đầu tư đã thi công hạ tầng hay chưa và đặc biệt là giá có rẻ hơn trong khu vực hay không vì giá khi mua có thể quyết định đến lợi nhuận.

Do đó, khi quyết định đầu tư vào một loại hình bất động sản nào cũng cần có những lưu ý riêng. Ví dụ, với căn hộ, nhà phố: cần có kết nối giao thông thuận tiện, khu vực an ninh, tránh mua các khu vực có tình trạng an ninh phức tạp. Về biệt thự biển: chỉ xem xét các dự án có tiến độ thi công tốt, có cam kết cụ thể của chủ đầu tư và có đơn vị quản lý khai thác dịch vụ chuyên nghiệp.

Chúc bạn đầu tư thành công!