Đầu tư vào bất động sản theo hình thức đa cấp luôn tiềm ẩn những rủi ro. Liên quan đến vấn đề này, ông Trần Minh - Chủ tịch Câu lạc bộ Tư vấn bất động sản VSC, chuyên gia về marketing và đào tạo bán hàng của VinHomes đã có những phân tích:

Vị trí dự án ít hấp dẫn

Bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng là những loại hình sản phẩm được chào bán phổ biến theo hình thức đa cấp. Đặc thù của loại hình BĐS này là khá kén chọn khách hàng và phụ thuộc nhiều vào vị trí dự án.

Tuy nhiên những sản phẩm được các sàn đa cấp chào bán đa số nằm ở những nơi có vị trí hạ tầng kém, thậm chí hoang sơ, hẻo lánh. Ở những vị trí đó, sản phẩm khó tăng giá vì đất rẻ, thậm chí còn không bảo toàn được đồng vốn, nên khả năng sinh lời còn bỏ ngỏ.

Mặt khác, yếu tố đơn vị quản lý và khai thác là một trong những tiêu chí hết sức quan trọng, quyết định sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đó sinh lời hay không?

Chủ đầu tư không tên tuổi, dự án ít được truyền thông

Những sản phẩm được chào bán theo hình thức này thường ít được thị trường biết đến, chủ đầu tư cũng chưa có tiếng tăm.  Mặt khác, dự án chủ yếu được bán theo hình thức tư vấn trực tiếp nên chủ đầu tư ít bỏ chi phí quảng bá, truyền thông. Với những đơn vị chuyên nghiệp, tên tuổi chuyên nghiệp thì có quảng cáo rầm rộ, rồi sales đi chào mời.

Cùng với sự hạn chế về thông tin, uy tín chủ đầu tư lại không có nên việc rao bán thường gặp nhiều khó khăn. Hơn nữa, những dự án này lại thường không được chủ đầu tư cam kết mua lại. Muốn bán, nhà đầu tư phải tự quảng cáo và tìm khách. Đôi khi, với độ phủ thông tin hạn hẹp, người mua chỉ có thể mời chào chính người thân, bạn bè của mình.

Sản phẩm được chào bán tại các khóa học theo hình thức đa cấp chủ yếu 
là bất động sản nghỉ dưỡng nhưng lại nằm ở những vị trí chưa có hạ tầng

Hợp đồng góp vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro

Các sản phẩm chủ chào bán theo hình thức này thông thường được phân phối qua các khóa học đào tạo làm giàu, mẹo bán hàng trong bất động sản… vì vậy thường có nhiều người cùng góp chung vốn để mua một sản phẩm.

Hầu hết các sản phẩm mở bán đều là loại hình nhà ở hình thành trong tương lai nên những người mua sẽ cùng đứng tên chung trong hợp đồng hoặc góp vốn đặt cọc tại đại lý… Hình thức này tiềm ẩn nhiều rủi ro, khi dự án không triển khai nhà đầy tư khó đòi lại tiền. Hợp đồng góp vốn cũng có nghĩa là làm ăn được thì cùng hưởng, còn thua lỗ thì cùng chịu, điều khoản ràng buộc không lớn.

Với những chủ đầu tư huy động dưới dạng góp vốn, họ thường dùng chính số tiền nộp của người mua để xây dựng. Do đó, nếu dự án bán được nhiều thì xây dựng nhanh trong khi nếu bán chậm thì thậm chí sẽ không thể triển khai.

Thời gian lướt sóng quá ngắn

Để bán được hàng, nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng phải mời khách đến tận nơi để trải nghiệm và đánh giá cơ hội. Trong khi đó, những dự án bán theo hình thức đa cấp, các sản phẩm chỉ được giới thiệu thông qua các khóa học, buổi chia sẻ.

Thậm chí một số đơn vị tổ chức khóa học còn cài cắm người vào chính các lớp học để tạo ra tâm lý đám đông, cảm giác dự án đang sốt. Do đó, không ít dự án giá thậm chí tăng ngay sau một vài buổi học.

Một vài trường hợp thành công, mang lại lợi nhuận sau khi đầu tư lướt sóng chỉ trong một vài buổi học và bán lại cho chính các học viên khác, nhưng con số này không nhiều. Số còn lại nếu để kết thúc khóa học mới tìm kiếm khách hàng thì hầu như không bán được. Khi đó họ lại đi mời chào chính người thân, bạn bè của mình.