Căn nhà phố của ông Hùng được đánh giá là có vị trí tốt tại quận 1, Tp.HCM với mặt tiền 8m thông thoáng. Nằm trên khuôn viên đất 160m2, diện tích sàn xây dựng khoảng 1000m2 gồm 24 phòng ngủ kích cỡ 40-65m2 mỗi căn. Chi phí đất 24 tỷ đồng (150 triệu đồng/m2) trong khi chi phí xây dựng và nội thất lên đến 22,5 tỷ đồng.
Sở dĩ chi phí hoàn thiện căn nhà phố lên đến hàng chục tỷ đồng là do nội thất đa phần là hàng nhập ngoại có những hạng mục gia công tinh xảo, cầu kỳ nên chi phí trang trí rất đắt đỏ.
Ông Hùng cho hay, tủ, bàn, ghế làm bằng gỗ lim, ông còn thuê nghệ nhân dát hoa văn tinh xảo cho thêm phần sang trọng. Khi được hỏi vì sao lại tốn kém nhiều tiền vào khâu hoàn thiện, ông Hùng chia sẻ, vì muốn làm nhà vừa để kinh doanh, vừa là tài sản để đời, xứng tầm với giá trị của khu đất.
Thế nhưng, phản ứng của thị trường đối với loại hình căn hộ dịch vụ mini này lại không khả quan dù vị trí đặc địa, tiện ích đầy đủ. Mức giá 800-1.300 USD/tháng được cho là quá đắt, hiện có hơn 50% lượng phòng trống.
"Nhiều người cho rằng chính giá cả là nguyên nhân của sự ế ẩm nhưng tôi không nghĩ vậy. Tôi đã đầu tư phân khúc cao cấp với sản phẩm chất lượng cao, mang lại giá trị khác biệt thì không thể cho thuê rẻ được", ông Hùng giải thích.
Một trường hợp khác, đầu tư khiêm tốn hơn, bà Đào đã bỏ số vốn 20 tỷ đồng (gần 1 triệu USD) để đầu tư mua 6 căn chung cư tại Bãi Sau, Vũng Tàu, trang bị nội thất đẹp. Thêm vào đó là các tiện ích hấp dẫn khác. Căn hộ dịch vụ với giá 1.000-1.200 USD/căn/tháng, tuy nhiên việc cho thuê cũng không có tín hiệu khả quan.
Bà Đào chia sẻ, nguồn khách thuê căn hộ chủ yếu là khách ngắn ngày và nguồn khách cũng bị gián đoạn. “Tiếp cận được khách thuê không phải là việc dễ dàng”.
Thị trường Tp.HCM đang xuất hiện nhiều loại hình bất động sản cho thuê
song không phải suất đầu tư nào cũng thành công
Hay trường hợp của chị An đầu tư vào ngôi nhà phố hẻm xe hơi Trần Quang Khải, quận 1 với số vốn 15 tỷ đồng để làm căn hộ dịch vụ cũng trên bờ vực thất bại.
Ngôi nhà một trệt, 3 lầu và một sân thượng với 7 căn hộ dịch vụ mini. Phòng ốc được thiết kế dành cho gia đình nhỏ và người độc thân, nội thất cổ điển.
Dù giá khá mềm, 350-400 USD/căn/tháng thế nhưng ngôi nhà của chị An không thể tiếp cận được khách ngoại cho thuê.
"Tôi không biết cách đưa sản phẩm tới nhóm khách nước ngoài. Môi giới BĐS chê là thiết kế rườm rà không hợp với Tây. Trong khi đó, khách trong nước lại chỉ trả 4-5 triệu đồng một phòng thì lại quá rẻ, không cho thuê được", chị An tiết lộ.
Trước thực tế nhiều nhà đầu tư cá nhân làm căn hộ dịch vụ cho thuê nhưng ế ẩm, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang nhận xét: “Trên thị trường có khá nhiều trường hợp làm bất động sản tiêu dùng nhưng không tính toán mà chỉ ngẫu hứng theo sở thích cá nhân chứ không phát triển sản phẩm theo hướng phục vụ người thuê”.
Chuyên gia này cũng đã có những phân tích cho từng trường hợp trên. Với trường hợp của ông Hùng, suất đầu tư căn hộ dịch vụ quá lớn đến mức không cần thiết và lãng phí. Tuy sản phẩm cao cấp nhưng giá lại quá đắt đỏ nên chịu sức ép cạnh tranh mạnh mẽ từ các căn hộ cao cấp đồng giá. Trong khi trường hợp của bà Đào lại quá chú trọng đến sản phẩm mà quên khảo sát nguồn cầu và marketing chưa kể tới còn chị An sai từ khâu thiết kế phòng.
“Các nhà đầu tư này thay vì quan tâm đến khách hàng thật của dòng sản phẩm lại đi chú trọng đến việc tạo dựng dựng bất động sản thật hoành tráng, có giá trị làm tài sản để đời theo cái tôi cá nhân. Do đó, sản phẩm không được thị trường chấp nhận cũng là điều dễ hiểu”, chuyên gia này phân tích.
Theo quan điểm của ông Quang, tại Tp.HCM thị trường căn hộ dịch vụ quy mô nhỏ dành cho người nước ngoài thuê đang chia thành nhiều xu hướng đầu tư đa dạng.
Xu hướng thứ nhất, thuê bất động sản về rồi bố trí và cho thuê lại. Những người này có nghiệp vụ cao, am hiểu thị trường, nắm rõ cung – cầu, thậm chí có dữ liệu khách hàng rất lớn nên kinh doanh hiệu quả.
Xu hướng thứ hai là những người có dòng vốn nhàn rỗi lớn, muốn chuyển hóa tiền thành tài sản cụ thể để phòng thủ sẽ chọn mua đất, xây dựng nhiều loại bất động sản để cho thuê, trong đó có căn hộ dịch vụ mini. Khi này, khai thác căn hộ dịch vụ chỉ là mực tiêu thứ yếu nên họ chẳng mấy quan tâm sẽ vận hành dự án như thế nào. Nhóm nhà đầu tư này nếu giao cho các công ty quản lý môi giới tư vấn ngay từ đầu sẽ kinh doanh tạm ổn, nếu để họ tự khai thác thường kém hiệu quả vì không chuyên nghiệp.
Cũng theo ông Quang, để đầu tư căn hộ dịch vụ mini cho người nước ngoài thuê hiệu quả, nhà đầu tư càn nắm chắc một số nguyên tắc sau. Vị trí dự án kết nối thuận tiện với khu trung tâm. Phòng ốc không cần quá sang trọng, giá cả ở ngưỡng hợp lý, không gian yên tĩnh, sạch sẽ, thái độ phục vụ thân thiện, điện, nước, wifi tốt.
Yếu tố quyết định thành bại là phải tiếp cận được cộng đồng khách ngoại và mở rộng dữ liệu nguồn cầu này để duy trì tỷ lệ lấp đầy.
Ông Quang cũng khuyến cáo: "Khi đầu tư bất động sản trong giai đoạn 2016-2017 cần tính toán thật kỹ vì 12 tháng tới nguồn cung hàng hóa được bàn giao ra thị trường sẽ lớn dần, cạnh tranh giữa các chủng loại nhà cho thuê càng rất khốc liệt”.
