"Thách thức thị trường năm nay khó gấp đôi năm 2008, và không loại trừ khả năng sẽ có doanh nghiệp phá sản".
Mãi lực thị trường yếu, cộng với chính sách thắt chặt tín dụng trong lãnh vực bất động sản đang tạo áp lực rất lớn lên các doanh nghiệp phát triển dự án, thậm chí có thể đẩy môt số doanh nghiệp tới bờ vực phá sản. Tuy nhiên, dưới góc độ phát triển thị trường, nhiều người cho rằng đây cũng là dịp thị trường sàng lọc bớt những chủ đầu tư yếu năng lực tài chính và giúp thị trường phát triển bền vững hơn.
Theo lộ trình thực hiện giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất xuống còn 22% vào cuối tháng 6, các ngân hàng đang ngày một siết chặt hơn trong việc cho vay lĩnh vực bất động sản, và van tín dụng cho lãnh vực này sẽ còn bị siết chặt hơn khi tỷ trọng dư nợ cho vay sẽ giảm xuống còn 16% vào cuối năm nay.
Co cụm để tồn tại
Không giống như năm 2008, chính sách thắt chặt tín dụng cũng đã làm cho thị trường khựng lại, nhưng các doanh nghiệp địa ốc vẫn có thể cầm cự để vượt qua, một phần nhờ vào khoản lợi nhuận của những năm trước. Tuy nhiên, với một thị trường còn chưa hồi phục và nhiều doanh nghiệp đang kiệt sức về mặt tài chính, chính sách siết chặt tín dụng năm nay là môt thử thách có thể vượt quá sức chịu đựng của môt số doanh nghiệp.
Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, nhận định thách thức thị trường năm nay khó gấp đôi năm 2008, và không loại trừ khả năng sẽ có doanh nghiệp phá sản.
Ông Châu cho biết hiện nay mục tiêu đặt ra của các doanh nghiệp là tồn tại chứ không phải phát triển. Nhiều doanh nghiệp đã phải rà soát và tái cơ cấu lại doanh nghiệp, tái cơ cấu lại danh mục đầu tư và tài chính tín dụng của mình.
Sức mua thị trường yếu dẫn đến hàng tồn kho tăng, chi phí đầu vào tăng do giá các mặt hàng nguyên vật liệu tăng, lãi suất cao và khó tiếp cận được nguồn vốn do chính sách siết tín dụng là những thách thức các chủ đầu tư đang phải đối mặt.
“Nhiều cơn sóng ùa tới một lúc khiến nhiều doanh nghiêp địa ốc chới với,” ông Châu nhận định, và cho rằng có một khả năng là các doanh nghiệp sẽ không chịu nổi dưới áp lực trả lãi ngân hàng.
Để bán được hàng, các chủ đầu tư, thay vì giảm giá bán, đang làm mọi cách có thể với các chương trình bán hàng khác nhằm thu hút người mua. Từ chuyện hỗ trợ lãi suất, thanh toán linh hoạt, tặng tiền mặt, bốc thăm may mắn trúng xe hơi, tặng sổ tiết kiệm, thậm chí tặng cả vàng cho người mua.
Tuy nhiên, không phải chương trình nào cũng thành công. Một phần vì tính thanh khoản thị trường yếu khiến nhà đầu tư thứ cấp dè dặt trong khi đó những người có nhu cầu mua căn hộ để ở mang tâm lý chờ đợi giá sẽ còn giảm thêm. Hơn nữa, với lãi suất cho vay như hiện nay vượt sức chi trả của nhiều người, chưa kể đến việc thủ tục cho vay không hề đơn giản.
Ông Brett Ashton, giám đốc điều hành công ty Savills Vietnam, cũng đồng ý cho rằng việc lãi suất cao và khó tiếp cận nguồn vốn là một thách thức không nhỏ đối với chủ đầu tư. Thậm chí ngay cả khi họ sẵn sàng vay với lãi suất cao cũng không dễ dàng gì vay được tiền trong thời điểm hiện nay.
Khó khăn chồng chất đã và đang ảnh hưởng không nhỏ đế tình hình kinh doanh của giới chủ đầu tư. Nhiều công ty vừa có báo cáo ghi nhận lợi nhuận giảm mạnh trong quí 1 vừa qua.
Chẳng hạn như Công ty Phát Đạt đã báo lỗ gần 14 tỉ đồng trong ba tháng đầu năm nay với lời giải thích chưa ghi nhận doanh thu từ việc bán căn hộ dự án The Everich II. Công ty Vạn Phát Hưng cũng vừa báo cáo lợi nhuận quí 1 năm nay chỉ đạt 14% so với cùng kỳ năm ngoái, hay Công ty đầu tư Căn nhà mơ ước cũng vừa báo cáo lợi nhuận sau thuế công ty này giảm 75% trong quí 1 vừa qua.
Ông Châu cho biết hiện các doanh nghiệp cố gắng chịu đựng và viêc giãn tiến độ thực hiện các dự án, cắt giảm đầu tư là chuyện phổ biến trong giới phát triển địa ốc hiện nay. Một số công ty đã phải chuyển nhượng bớt dự án, rút vốn từ các dự án khác và chấp nhận bán hòa vốn thậm chí bán lỗ để xoay xở nguồn vốn duy trì kinh doanh.
Thực ra, việc chuyển nhượng dự án là một hoạt động kinh tế giữa các doanh nghiệp, lâu nay vẫn diễn ra, nhưng tần suất ngày càng nhiều hơn trong thời gian gần đây. Phó giám đốc của một doanh nghiệp địa ốc cho biết công ty này đã từng nhận được năm lời chào mời mua lại dự án bất động sản chỉ trong một ngày.
Ngoài những dự án được chuyển nhượng thời gian gần đây, Công ty Chương Dương cũng đang hoàn tất thủ tục chuyển nhượng cho một đối tác khác dự án căn hộ ở Thủ Đức. Sau khi đã mua lại dự án Phú Gia Hưng Apartment của Công ty Hà Thuận Hùng, tập đoàn Đất Xanh nhận chuyển nhượng từ tập đoàn 5 Sao một dự án hơn 20 héc ta tại huyện Thủ Thừa, tỉnh Long An.
Công ty Vạn Phát Hưng cũng đang có kế hoạch sẽ bán bớt một số quỹ đất và chuyển nhượng lại một số dự án tại quận 9 và Bình Trưng Đông, quận 2. Gần đây nhất, công ty CapitaLand của Singapore thông qua công ty con là CapitaValue Homes Ltd đã mua lại 70% cổ phần dự án 974 căn hộ tại phường Bình Trưng Đông, quận 2, TPHCM của công ty địa ốc Khang Điền Sài Gòn.
Việc siết chặt tín dụng bất động sản không chỉ gây khó khăn cho các công ty địa ốc mà giới ngân hàng cho vay cũng khó khăn vì không dễ gì thực hiện được đúng thời hạn theo lộ trình giảm dư nợ tín dụng vào cuối tháng này.
Ông Nguyễn Văn Đực, phó giám đốc công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, cho rằng hầu hết các khoản vay trong lãnh vực bất động sản là những khoản vay trung và dài hạn, và các doanh nghiệp nếu có vay thì cũng đã đưa vào các dự án. Do vậy, việc giải quyết các khoản vay này không đơn giản.
Tổng giám đốc một ngân hàng cổ phần tại TPHCM hiện đang cho vay nhiều vào lĩnh vực bất động sản cho biết hiện nay ngân hàng này đã ngưng không cho vay mới nữa, mà đang dần thu hồi nợ.
Tuy nhiên, vị này cho biết điều đang đau đầu là các hợp đồng cho vay bất động sản là những hợp đồng dài hạn, ngân hàng không thể nào thu hồi nợ trước hạn được. Do vậy rất khó đáp ứng được yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước về việc giảm tỷ trọng cho vay phi sản xuất xuống còn 22% vào cuối tháng 6 này.
Theo ông Ashton, một số ngân hàng cho vay nhiều trong lãnh vực bất động sản cũng sẽ chao đảo theo thị trường này, và sẽ rất khó cho cả chủ đầu tư và ngân hàng với khoản vay lớn trong thời gian tới.
Nhận định về tình hinh thị trường hiện nay, ông Lê Thẩm Dương, Trưởng khoa Quản trị kinh doanh Trường Đại học Ngân hàng TPHCM, cho rằng hiện các công ty bất động sản cũng đang nỗ lực để kiếm tiền trả ngân hàng, cố gắng bán được phần nào hay phần đó. Tuy nhiên, có người thành công nhưng cũng có người thất bại.
Ông Dương cho rằng việc sống qua giai đoạn này phụ thuộc vào từng doanh nghiệp, và về mặt quản lý, nếu cơ quan quản lý không có những biện pháp tình thế để hỗ trợ thì có khả năng nhiều doanh nghiệp sẽ bị đổ nợ.
Sàng lọc thị trường
Mặc dù cũng nhìn nhận những khó khăn hiện nay là môt thách thức không nhỏ với nhiều doanh nghiệp, nhiều người vẫn cho rằng chính sách siết chặt tín dụng là dịp thị trường sắp xếp lại, sàng lọc bớt những chủ đầu tư ăn xổi ở thì, non yếu cả về kinh nghiệm lẫn năng lực tài chính - một điều kiện quan trọng trong lãnh vực bất động sản.
Nói như ông Nguyễn Nguyên Thái, phó giám đốc công ty dịch vụ, tư vấn bất động sản CB Richard Ellis, là không thể có một thị trường địa ốc mà ai cũng có thể làm chủ đầu tư được. Đây là sân chơi của những doanh nghiêp có kinh nghiệm trong lãnh vực bất động sản và tiềm lực tài chính.
Theo thống kê sơ bộ của Sở Xây dựng TPHCM, hiện khoảng 6,000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, trong đó khoảng 1% là nhà đầu tư nước ngoài. Trong đó, đa phần các công ty này đều đăng ký chức năng xây dựng nhà để bán, trong đó có chung cư.
Nhìn dưới góc độ công ty tư vấn và nghiên cứu thị trường, ông Ashton cho rằng việc kiềm chế lạm phát là cần thiết trong giai đoạn hiện nay. Hơn nữa, thị trường không quá xấu như mọi người nghĩ vì nó vẫn đang hoạt động bình thường giống như thị trường của các nước khác. Trong đó, có người vẫn đang bán hàng tốt và người khác thì đang chật vật.
Với những gì đang diễn ra trên thị trường, theo ông Ashton, sẽ có công ty lâm vào cảnh khánh kiệt và cũng sẽ có công ty phất lên với những dự án giá rẻ.
“Trong khó khăn luôn có những cơ hội, vấn đề là bạn đứng ở góc độ nào khi nhìn về thị trường,” ông Ashton nói.
Cùng quan điểm trên, ông Yip Hoong Mun, trưởng văn phòng đại diện Công ty CapitaLand Vietnam, cho rằng mặc dù công ty này cũng bị tác động bởi những khó khăn do chích sách hiện nay, nhưng về dài hạn chính sách này sẽ tác động tích cực lên thị trường bất động sản, giúp thị trường lành mạnh hơn.
Ông Hoong Mun cho rằng thị trường nhà đất bùng nổ trước đây khiến nhiều công ty đầu tư nhảy sang lãnh vực địa ốc, nhiều công ty không chuyên lãnh vực bất động sản cũng tham gia vào thị trường này. Nhưng khó khăn hiện nay buộc nhiều công ty phải xem lại chiến lược đầu tư của mình.
Ông Châu nhận định xu hướng mua bán dự án, sáp nhập doanh nghiệp sẽ tiếp tục diễn ra trong thời gian tới, và điều này tốt cho thị trường khi các chủ đầu tư buộc phải hợp sức lại để tăng cường sức mạnh tài chính nhằm thực hiện dự án của mình, bằng không sẽ khó lòng trụ nổi trên thị trường.
(Theo TBKTSG)
