Sau hơn 3 nàm Việt Nam gia nhập WTO, nhất là kể từ 1/1/2009, Luật kinh doanh Bất động sản có hiệu lực - một điều bắt buộc trong luật này đòi hỏi: muốn kinh doanh BĐS phải có chứng chỉ hành nghề, nghĩa là phải được đào tạo căn bản.
Để phát triển ổn định và bền vững thị trường BĐS, cần phải có một đội ngũ những người làm nghê (kinh doanh) môi giới, ngày càng đồng đảo và rộng khắp. Đòi hỏi sự chuyên nghiệp cao như: am hiểu về quy hoạch, các thông tin về quy hoạch từng vùng, miền…; nắm vững luật thuế để chỉ cho người mua các loại thuế người mua bán phải chịu: thuế giá trị gia tăng, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ… trường hợp nào? Người mua hoặc người bán phải đóng?
Đối với việc mua bán căn hộ cần thông tin về người thi công: đơn vị chịu trách nhiệm thi công; chi tiết quy định từng loại vật tư (loại 1, 2, 3…) khi thời gian hoàn thiện công trình, chi tiết thời gian bàn giao công trình đã hoàn thành,…
Điều quan trọng nhất đồi hỏi người làm nghê môi giới khi đã có chuyên môn cao, họ phải có đạo đức trong kinh doanh BĐS. Phải trung thực trong việc thông tin và thông báo cho người mua và người bán biết tình trạng pháp lý của giấy tời đất, của căn hộ,… thời gian giao nhà (hoặc đất, căn hộ,…)
Họ phải chịu trách nhiệm trong việc công bố thông tin chính xác, trung thực; về tình trạng quy hoạch của của nhà, đất… Tránh tình trạng công bố “lập lờ” không rõ ràng thông tin, nhắm mục đích giúp cho 2 bên mua bán nhanh. Đến khi mua bán xong thì mọi việc “vỡ ra”, công việc đã xong rồi, hậu quả khó khiếu nại hoặc thưa kiện.
Hiện nay, trong trường hợp chủ đầu tư được bán căn hộ khi đã xây dựng xong phần móng, điều cần thiết phải thông báo rõ từng chi tiết trong hợp đồng “Hứa mua - Hứa bán” là hết sức quan trọng, đảm bảo quyền lợi cho người mua (khách hàng). Các loại vật tư cần có ký mã hiệu rõ ràng (loại 1, 2, 3,…) tránh tình trạng “treo đầu dê bán thị chó”.
Người môi giới BĐS phải chịu trách nhiệm trong những thông tin do mình cung cấp cho khách hàng. Trong thực tế, những năm qua, đã có nhiều trường hợp xảy ra: người môi giới cung cấp thông tin không rõ ràng, “giấu” thông tin, kể cả trên hợp đồng không ghi phạt,… kết cục là người môi giới thì nhận tiền hoa hồng (chạy theo lợi nhuận), trong khi đó người mua căn hộ (khách hàng) lại bắt đầu một quá trinhg khiếu kiện kéo dài và phần thu thiệt thường dồn hết cho người mua (khách hàng).
Đối với những chủ đầu tư kinh doanh BĐS không có uy tín, người môi giới BĐS vì uy tín nghề nghiệp sẽ không nhận lời giới thiệu bán những căn hộ, đất,… của chỉ đầu tư này.
Nhiều hợp đồng “mua bán” thể hiện không rõ ràng từng điều khoản, nhất là điều khoản phạt (không đảm bảo quyền lợi cho cả hai phía: người mua và người bán) hoặc chỉ có lợi cho người bán.
Cần thể hiện trên hợp đồng từng chi tiết về vật tư, quy cách, thời gian bàn giao công trình hoàn thành.
Thông thường, đồi với chủ đầu tư dự án không có uy tìn, thường sẽ cho tỷ lệ hoa hồng cao, hấp dẫn người môi giới. Kể cả chủ đầu tư dự án bán sản phẩm và thu tiền trong khi chưa xây móng, giấy phép xây dựng chưa có… vi phạm luật nhưng người môi giới (vì được hoa hồng cao) chạy theo lợi nhuận đã công bố sai lệch thông tin (hoặc giấu thông tin) làm cho người mua bị thiệt hại nặng về sau.
Để có thông tin đảm bảo đúng sự thật, người làm công tác “môi giới BĐS” cần thiết phải đến tận nơi kiểm tra thông tin, tránh trường hợp chỉ nghe chủ đầu tư báo cáo. Đồng thời, toàn bộ công việc phải căn cứ trên giấy tờ pháp lý chắc chắn (kiểm tra bản chính, loại bỏ những bản sao photo,…).
Người môi giời BĐS kiên quyết không hợp tác với những chủ đầu tư không có uy tín, cố tình lừa đảo khách hàng. Đó chính là giữ vững đạo đức trong “kinh doanh BĐS”.
Trong thực tế cũng xảy ra rất nhiều trường hợp chủ đầu tư làm ăn gian dối, thu tiền khách hàng nhưng không tiến hành triển khai thi công công trình, hoặc kéo dài vô thời hạn việc bàn giao công trình đã hoàn thành; hoặc chủ đầu tư dự án ghi hợp đồng không rõ ràng từng điều khoản, làm thiết hại cho người mua căn hộ, biệt thự, đất nền… Đã có những hợp đồng kéo dài trên 5 năm, chủ đầu tư cũng vẫn chưa giao được BĐS, hoặc giao BĐS rồi nhưng nhiều năm sau vẫn không có giấy tời chủ quyền.
Người môi giới BĐS kiên quyết không giới thiệu mua bán những BĐS vi phạm pháp luật (xây dựng không có giấy phép xây dựng, bán BĐS khi chưa xong phần móng (hạ tầng),…). Những chủ đầu tư dự án đã từng có lần “bội tín” với khách hàng (do giá nhà, đất lên cao, chủ đầu tư tự động đền tiền theo hợp đồng và không chịu giao nhà, đất), lợi nhuận đã làm “mờ” mắt chủ đầu tư và họ đồng ý “bán” uy tín của mình, mặc dù, khách hàng kiên quyết không chịu.
Người môi giới BĐS chính là người làm công tác tư vấn cho khách hàng, đảm bảo quyền lợi cho khách hàng. Do đó, đòi hỏi phải thực sự chuyên nghiệp: phải nắm vững và làm quen với hệ thống ngân hàng; biết cách thức thế chấp, tính toán và giúp cho khách hàng mua nhà trả góp dài hạn (tính lãi suất tốt nhất).
Tóm lại, đạo đức trong kinh doanh BĐS đặc biệt quan trọng, nhất là đối với đội ngũ hành nghề “môi giới BĐS”, gắn với việc thường xuyên rèn luyện nâng cao tay nghề của người “môi giới BĐS”. Đó là: Rèn luyện về kỹ năng đàm phán hợp đồng. Bám sát việc cập nhật thông tin về pháp luật, về quy hoạch… (những yếu tố này định kỳ Nhà nước có thay đổi). Tìm hiểu cặn kẽ những điều khoản “đảm bảo quyền lợi khách hàng là người mua BĐS”. Trung thực trong việc công bố thông tin,…
Với tất cả những yếu tố trên, người môi giới BĐS sẽ hình thành cho mình một thương hiệu có uy tín và là nhà tư vấn đáng tin cậy đối với khách hàng; hình thành một đẳng cấp mới.
(Theo Bất động sản nhà đất VN)
