Phóng viên đã có cuộc trao đổi với Luật sư Trần Đức Phượng, Công ty Luật Hợp Việt xung quanh vấn đề này.
- Xin Luật sư cho biết, sau khi VAMC đưa tài sản đảm bảo ra đấu giá, số tiền thu được sẽ xử lý như thế nào? Những tình huống nào có thể xảy ra?
Việc dự án Saigon One Tower bị thu giữ để xử lý nợ xấu (nợ của tổ chức tín dụng) sẽ được thực hiện theo Nghị quyết 42/2017 của Quốc hội. Đây chỉ là một trong những cách để xử lý, ngoài những hình thức khác như: Khởi kiện để thi hành án, mở thủ tục phá sản…
Dự án Saigon One Tower bị siết nợ, khách hàng sẽ ra sao?
Dù được thực hiện theo cách nào thì cũng phải vào các căn cứ chính để giải quyết. Thứ nhất, đó là nguyên tắc ngân hàng chỉ được thanh toán trong phạm vi tái sản được bảo đảm, nếu dôi dư ra thì phải trả lại cho chủ đầu tư. Tuy nhiên hiện vẫn không có quy định nào về thứ tự chi trả hoặc phong tỏa đối với số tiền dôi dư này, ngoại trừ những biện pháp hành chính (nợ thuế, xử phạt,….) hoặc các biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án có thể thực hiện được ngay.
Thứ hai, đối với những chủ thể liên quan như khách hàng đã góp vốn tại dự án, tùy hiệu lực pháp luật của giao dịch đó. Việc giải quyết quyền lợi của các khách hàng sẽ căn cứ vào hiệu lực pháp lý giao dịch của họ và chủ đầu tư.
Trước khi Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 có hiệu lực, pháp luật đã công nhận việc góp vốn và nhận sản phẩm. Tùy từng giai đoạn sẽ có những yêu cầu cụ thể khác nhau.
Nếu giao dịch góp vốn đủ điều kiện và hợp pháp (giao dịch trước khi thế chấp hoặc sau khi thế chấp và được ngân hàng đồng ý) thì quyền lợi của khách hàng vẫn được bảo đảm. Ngân hàng sẽ phải giải quyết quyền lợi bằng việc hoàn trả, bồi thường bằng tiền hoặc thỏa thuận thêm với bên mua tài sản tiếp tục thực hiện các nội dung của hợp đồng góp vốn. Trường hợp không chấp thuận việc giải quyết này thì khách hàng có thể kiện ra Tòa để yêu cầu chủ đầu tư và ngân hàng/VAMC giải quyết.
Nếu giao dịch góp vốn không đủ điều kiện hoặc không hợp pháp (giao dịch sau khi thế chấp nhưng không được ngân hàng đồng ý) thì khách hàng có thể khởi kiện chủ đầu tư để hoàn trả tiền vì giao dịch đó không có hiệu lực pháp lý.
Ngoài hai trường hợp nêu trên, chủ đầu tư có thể tự nguyện thỏa thuận cùng với các khách hàng góp vốn, ngân hàng và Công ty CP Địa ốc Sài Gòn M&C để giải quyết các quyền lợi của họ.
- Quyền lợi của khách hàng đã ký hợp đồng góp vốn mua căn hộ tại dự án sẽ bị ảnh hưởng như thế nào?
Đối với các khách hàng giao dịch hợp pháp thì quyền lợi của họ vẫn được bảo đảm. Tuy nhiên, với khách hàng giao dịch không hợp pháp, thì quyền lợi của họ sẽ tương đối bấp bênh, vì chỉ yêu cầu được chủ đầu tư cũ thực hiện nghĩa vụ đối với mình và còn phụ thuộc vào tài sản, năng lực tài chính hiện nay của chủ đầu tư.
Ngoài khả năng trên thì các bên (khách hàng, Công ty CP Địa ốc Sài Gòn M&C, ngân hàng/VAMC, chủ đầu tư mới) có thể có một sự thỏa thuận để thống nhất phương án giải quyết đối với tất cả các khách hàng. Tuy nhiên, khả năng này còn phụ thuộc vào ý chí và thiện chí của các bên, không thể ép buộc được.
- Theo Luật sư, khách hàng cần phải làm gì để đảm bảo quyền lợi của mình lúc này?
Khách hàng luôn là người bị động trong tình huống này, khó chọn được một giải pháp tối ưu vì còn phải chờ vào động thái và ý chí của VAMC, chủ đầu mới của dự án (bên mua lại dự án). Có thể dự kiến được một số vấn đề sau:
Đối với khách hàng giao dịch hợp pháp, nếu VAMC xây dựng giá để đưa đấu giá dự án này mà với giá đó thì chủ đầu tư mới tiếp tục thực hiện việc giao căn hộ thì khách hàng có thể yên tâm và chờ năng lực của chủ đầu tư mới. Ngược lại, nếu giá đưa ra đấu giá không bao gồm việc tiếp tục thực hiện nghĩa vụ giao căn hộ thì khách hàng phải thực hiện việc khởi kiện Công ty CP Địa ốc Sài Gòn M&C (bị đơn) và ngân hàng/VAMC (người có quyền, nghĩa vụ liên quan) để yêu cầu hoàn trả tiền lại cho mình.
Đối với những khách hàng giao dịch không hợp pháp, không được pháp luật công nhận thì cần phải tiến hành thủ tục khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu (nếu còn thời hiệu khởi kiện), trường hợp hết thời hiệu khởi kiện thì chuyển sang kiện đòi tài sản.
- Xin cảm ơn ông!
