Theo thông tin Tổng giám đốc Công ty CP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, Phan Công Chánh trao đổi với báo giới, mô hình kinh doanh phòng cho thuê tại Tp. HCM đang có sức hút với nhiều nhà đầu tư cá nhân có vốn nhàn rỗi lớn. Tuy nhiên, đây lại là một kênh đầu tư không thực sự dễ dàng. Từ đó, ông Chánh cũng chia sẻ một số kinh nghiệm đối với các nhà đầu tư đang có kế hoạch kinh doanh lĩnh vực này.
1. Khảo sát nguồn cung
Trước tiên, nhà đầu tư cần phải tiến hành khảo sát thực trạng nguồn cung hiện hữu và chọn được phân khúc ít có sự cạnh tranh nhất. Phòng trọ cao cấp tại Tp.HCM hiện tập trung lớn nhất tại các quận nội thành như: 1, 3, 5, 10, 11, Tân Bình, Phú Nhuận và Bình Thạnh. Nguồn cung phòng cho thuê cao cấp tại các khu đô thị mới như quận 2 hay 7 gồm: cho người Việt Nam thuê với giá từ 3-5 triệu đồng/tháng và cho người nước ngoài thuê từ 5 đến dưới 10 triệu đồng/tháng.
Trước khi bắt đầu với mô hình kinh doanh cho thuê phòng trọ cao cấp, nhà đầu tư cần dựa vào từng vị trí và địa bàn hoạt động để chọn phân khúc đầu tư phù hợp với nguồn lực về quỹ đất cũng như tài chính của mình. Nguồn cũng của phân khúc này tính đến thời điểm giữa năm 2015 vẫn ở giai đoạn sơ khai, thị trường có dư địa lớn cho nhà đầu tư mới.
2. Đánh giá nguồn cung
Cần đánh giá được nguồn cầu và định vị chiến lược kinh doanh cho phân khúc phòng trọ cao cấp cho thuê. Hiện Tp.HCM có gần 10 triệu dân đang trong tiến trình đô thị hoá mạnh mẽ, vốn rất thiếu các khu nhà trọ cho thuê chuyên nghiệp, có quản lý tốt và giá cả hợp lý.
Ở khu vực gần trung tâm, loại phòng cho thuê phổ biến thường có diện tích 15-20 m2 với giá từ 3,5-4,5 triệu đồng/phòng/tháng trở lên. So với phòng trọ bình dân (dưới 2 triệu đồng/phòng/tháng) thì mức giá này đắt gấp đôi, song lại rẻ chỉ bằng một nửa so với căn hộ chung cư, vì có diện tích nhỏ hơn. Bù lại phòng trọ cao cấp cho thuê sở hữu vị trí khá thuận lợi, kết nối dễ dàng với khu trung tâm nhanh và dịch vụ tốt.
Phân khúc này thường hướng đến đối tượng chủ yếu là những người có nguồn thu nhập ổn định ở mức khá trở lên, chưa mua nhà, nhưng sẵn sàng thuê phòng trọ cao cấp để có được chất lượng cuộc sống tốt. Tùy nguồn vốn hiện có và vị trí của khu đất mà nhà đầu tư đưa ra những cân nhắc về diện tích của căn phòng trọ cũng như mức độ hoàn thiện bất động sản.
Tòa nhà với các phòng trọ cao cấp đang được chào cho thuê tại Tp.HCM
từ giữa cuối quý II/2015 đến nay. Nguồn ảnh: batdongsan.com.vn
3. Lựa chọn được mô hình đầu tư phù hợp
Đối với những chủ đầu tư sẵn về tài chính thì thường chọn phương án tự mua đất, tự xây và tự vận hành quá trình cho thuê, khai thác khách thuê.
Mô hình thứ hai là những chủ đầu tư đã có sẵn nguồn đất và chỉ việc xây để cho thuê. Mô hình thứ 3 là nhà đầu tư cá nhân thực hiện phương án “thuê để cho thuê lại”. Có nghĩa là, thay vì đầu tư thì họ chỉ đi thuê, sau đó tiến hành cho thuê lại bằng quy trình riêng. Ưu điểm của phương án này là nguồn vốn đầu tư ban đầu ít, vì vậy, quá trình thu hồi vốn cũng nhanh hơn so với việc đầu tư trực tiếp từ A đến Z. Nhà đầu tư cần dựa vào nguồn vốn nhiều hay ít của mình mà chọn lựa phương án đầu tư phù hợp.
4. Có sự kiểm soát chặt chẽ các chi phí đầu tư ban đầu
Nếu chọn phương án đầu tư từ A đến Z, nghĩa là mua đất, xây nhà và khai thác cho thuê thì thời gian thu hồi vốn sẽ rất lâu. Vì vậy, chủ đầu tư nên chọn đầu tư tại các khu vực nội thành như quận 1, 3, 5, 10, Phú Nhuận hay Bình Thạnh để có được giá thuê tốt nhất, giúp giảm thời gian thu hồi vốn. Giá đất tại các khu vực này khoảng từ 50-150 triệu/m2, nếu công trình cho thuê được xây hoàn thiện thì sẽ có giá thuê từ 4-5,5 triệu/m2 và giá cho thuê theo năm từ 5-6%/năm.
Vẫn là khu vực nội thành, nhưng nếu chủ đầu tư đã có sẵn nguồn đất, chỉ việc xây và khai thác cho thuê thì thời gian thu hồi vốn sẽ khá nhanh. Cụ thể, giá cho thuê đối với các công trình hoàn thiện là từ 4-5,5 triệu/m2, giá cho thuê theo năm/ tổng giá trị đầu tư xây dựng từ 10-12%/năm.
Nguồn vốn sẽ được thu hồi rất nhanh nếu chỉ đi thuê rồi cho thuê lại. Thách thức đối với phương án này là tìm được nguồn cung (phòng ốc) và nguồn cầu. Đồng thời, rất có thể chủ đầu tư cũng phải đầu tư thêm một số đồ nội thất. Thuy nhiên, khoản tiền này sẽ được lấy lại một phần từ tiền cọc của người thuê. Giá cho thuê theo năm/ tổng giá trị đầu tư đạt khoảng 40%/năm.
5. Áp dụng nhiều hình thức để tiết giảm chi phí đầu tư
Sẽ có vô vàn các khoản chi phí không tên khi kinh doanh phòng trọ cao cấp cho thuê như: bảo vệ, lao công, thợ điện - nước hay thợ duy tu bảo dưỡng... Vì vậy, để tránh rơi vào tình trạng bị đội chi phí, nhà đầu tư cá nhân cần phải cân nhắc từng khoản chi một cách cặn kẽ, hợp lý.
Ví dụ: thay vì việc thuê lao công toàn thời gian, chủ đầu tư có thể chỉ thuê làm theo giờ hoặc theo ngày để giúp tiết kiệm chi phí. Tìm những nhóm thợ quy mô nhỏ nhưng có uy tín, bởi, bạn sẽ có được giá mềm hơn khi đến với họ và cũng nên nhớ cần thương lượng trước để có thể kịp thời xử lý ngay khi gặp sự cố (nghẹt cầu cống, hố ga,…). Thuê thợ điện-nước theo sự vụ. Các khoản chi phí như: thang máy, điện, nước, cáp, internet, rác hay cả giữ xe đều có thể thu từ phía người thuê để. Với cách làm này, nếu khéo vun vén, chủ đầu tư hoàn toàn có thể dư dả để trang trải các khoản chi phí này.
6. Công tác quản lý
Nên sàng lọc khách thuê phòng ngay từ lúc đầu. Trong trường hợp cảm thấy không an tâm về vị khách thuê, chủ đầu tư nên từ chối ngay từ đầu để tránh gặp phải những rắc rối về sau. Thủ tục đăng ký tạm trú cho khách thuê cần phải được thực hiện thật nhanh và sớm, điều này sẽ giúp chủ đầu tư có thể an tâm hơn. Tìm kiếm thêm nguồn khách thuê từ các kênh thông tin rao vặt hay cả mạng xã hội như: facebook, zalo, viber...
7. Lưu ý các rủi ro
Đầu tiên là rủi ro đến từ sự lựa chọn sai phân khúc (quá cao hoặc quá thấp so với nhu cầu) dẫn đến thu hồi vốn chậm hơn so với dự tính ban đầu. Tiếp đến, trình độ quản lý bị giới hạn. Ví như: trễ hạn trong việc thu tiền thuê, an ninh trật tự kém, khâu xử lý các sự cố như nghẹt cầu cống hay hố ga…, duy tu và bảo dưỡng như sơn lại phòng hay sắp xếp, trang trí lại nội thất khi khách trả phòng.
Không chỉ vậy, khả năng tìm kiếm khách hàng không tốt, khiến nhiều phòng trống, dẫn đến doanh thu, lợi nhuận bị suy giảm là rủi ro khá lớn. Mặt khác, giới hạn về tài chính, quá trình xoay vòng vốn không kịp cũng dễ dẫn đến thua lỗ. Và rủi ro lớn nhất là khâu quản lý không tốt đối với khoản tiền đặt cọc của khách thuê.
8. Chuẩn bị các giải pháp phòng tránh thua lỗ
Thứ nhất là về vốn, đây là một suất đầu tư dài hạn, vì vậy, cần phải có trường vốn, hạn chế việc vay mượn. Thứ 2, về mặt tinh thần, không được chùn chân bỏ cuộc giữa chừng, cần phải có nhiều sự tỉ mỉ, cẩn thận và nhẫn nại. Đừng nôn nóng đòi hỏi phải có được kết quả ngay trong một sớm một chiều. Về việc ứng xử xã hội, cần phải có sự giao tiếp tốt, biết lắng nghe, biết linh hoạt trong cách xử lý li và sẵn sàng phục vụ người khác. Về việc chuẩn bị kiến thức, cần phải nâng cao tinh thần học hỏi kinh nghiệm để liên tục cải tiến dịch vụ.
9. Tận dụng được ưu điểm của dòng tiền
Đối với các nhà đầu tư có quy mô 10-20 phòng cho thuê trở lên thì hoàn toàn có thể an tâm về khoản tiền thuê mà họ nhận lại được hàng tháng. Nếu đi vay ngân hàng để đầu tư, họ có thể giải quyết được bài toán trả lãi vay lẫn nợ gốc từ dòng tiền đều đặn này.
