Nguồn cung tăng mạnh, giá giảm cùng với lượng hàng tồn kho lớn đang là thách thức của thị trường bất động sản hiện nay.
Tồn kho hàng nghìn căn
Theo số liệu thống kê của CBRE, Hà Nội hiện còn tồn 20.500 căn chung cư, là những căn do các chủ đầu tư chào bán nhưng không tìm được người mua. Do vậy, sẽ mất từ 1,5 năm đến 4 năm để tiêu thụ hết lượng hàng tồn kho này, tùy thuộc vào khả năng phục hồi của thị trường: kịch bản tốt là khi thị trường trở lại mức tiêu thụ khả quan của năm 2011, trong khi kịch bản xấu là thị trường duy trì mức tiêu thụ kém của năm 2012.
Năm 2012, thị trường căn hộ chứng kiến nguồn cung chào bán mới sụt giảm mạnh (giảm 65% so với năm trước), chủ yếu do các chủ đầu tư trở nên hết sức thận trọng kể từ nửa cuối năm 2011. Trong khi đó, số căn hoàn thiện trong năm 2012 tăng mạnh, đạt mức cao nhất trong 5 năm trở lại đây. Điều này cho thấy nhiều chủ đầu tư vẫn tâm huyết với dự án của mình bất chấp điều kiện thị trường khó khăn chung.
Năm 2012 hoàn toàn thuộc về người mua, với các mức giảm giá mạnh được ghi nhận. Cũng trong năm này, mối quan tâm của công chúng đã chuyển dịch nhanh chóng từ thị trường thứ cấp sang thị trường sơ cấp. Nếu như đầu năm 2012, các cá nhân cắt lỗ lớn trên thị trường thứ cấp với mức giảm có thể lên tới 30% mức giá mua vào, thì đến cuối năm 2012, các chủ đầu tư quyết liệt giảm giá chào bán sơ cấp, có trường hợp lên tới 40% mức giá chào ban đầu.
Bước sang năm 2013, CBRE kỳ vọng giá chào thứ cấp tiếp tục giảm 10%, tiếp nối mức giảm 15% trong năm 2012. Giao dịch sẽ vẫn ở mức thấp, tập trung chủ yếu ở các dự án có giá bán đặc biệt hấp dẫn so với đối thủ cạnh tranh và tiến độ xây dựng tốt. Các chủ đầu tư sẽ tiếp tục giảm giá chào do áp lực cạnh tranh, nhưng mức giảm phải lên tới 30%-50% mức giá chào ban đầu mới hi vọng phát huy tác dụng. Do vậy, 2013 dự kiến sẽ còn là một năm đầy thách thức với các chủ đầu tư.
Tương tự như phân khúc chung cư, phân khúc nhà đất trong các khu đô thị cũng đã trải qua một năm 2012 đầy thách thức. Giá chào bán ở thị trường thứ cấp giảm 7 quý liên tiếp, trong khi khối lượng giao dịch ở mức thấp trong cả năm 2012. Giá thứ cấp đã giảm 20% so với năm ngoái, và giảm 30% so với mức đỉnh tại Quý 2/2011. Nguồn cung hoàn thiện tại các dự án tiếp tục tăng, một mặt cho thấy sự tiến triển tích cực từ phía các chủ đầu tư, nhưng mặt khác tiếp tục gây áp lực giảm giá.
Triển vọng thị trường năm 2013 sẽ thuộc về người mua, với chủ yếu là người mua có nhu cầu ở thực sẽ tích cực tham gia thị trường. Những người mua này sẽ tìm đến những dự án đã hoàn thành thay vì những dự án trên giấy. Các căn nhà dưới 10 tỷ đồng có thể sử dụng được ngay sẽ bán được do phù hợp mong muốn của người mua về chất lượng cũng như giá cả. Các chủ đầu tư vẫn ở lại thị trường sẽ thích nghi với điều kiện thị trường mới bằng các sản phẩm đáp ứng nhu cầu của người mua cuối cùng.
Văn phòng cho thuê ế ẩm
Năm 2013, dự báo nguồn cung khá dồi dào và giá thuê tiếp tục giảm, vì vậy khách thuê sẽ vẫn có ưu thế hơn khi đàm phán các hợp đồng thuê.
Giá chào thuê giảm trong cả năm 2012 do các chủ đầu tư ưu tiên tăng tỷ lệ lấp đầy. Những tòa nhà ở khu vưc phía Tây có tốc độ giảm mạnh nhất, cá biệt đến mức 18% trong Quý 2/2012, sau đó ổn định vào nửa cuối năm. Một số tòa nhà ở khu vực trung tâm, do phải đối mặt với hiện tượng tỷ lệ trống tăng gần đây, cũng đã bắt đầu giảm giá thuê, cá biệt tới 10% tại một số tòa.
Các động thái giảm giá này đã giúp cho tỷ lệ trống giảm mạnh, với các tòa Hạng A từ mức 37% vào thời điểm cuối năm 2011 xuống còn 21% tại thời điểm cuối năm 2012, và các tòa Hạng B giảm từ 26% xuống còn 23%. Diện tích thực thuê mới trong năm 2012 cũng rất ấn tượng ở mức 91.000 m2, mức cao thứ nhì trong 8 năm qua.
Đại diện CBRE nhận định, ngành Dược phẩm, Luật, Điện tử Viễn thông và các ngành dịch vụ hỗ trợ khác được dự đoán sẽ thay thế ngành Tài chính & Ngân hàng để trở thành nguồn khách thuê chủ yếu. Ngoài ra, các thương vụ chuyển nhượng dự án văn phòng sẽ phổ biến hơn bởi các chủ đầu tư sẽ tiếp tục tái cơ cấu lại danh mục đầu tư của mình.
H.N
