Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, cho biết, gần đây một số ý kiến trên các phương tiện thông tin đại chúng cho rằng: sắp vỡ "bong bóng" bất động sản ở Việt Nam. Tuy nhiên, thị trường bất động sản hàng hóa còn nhỏ bé so với thị trường bất động sản phi hàng hóa, nhất là trong lĩnh vực nhà ở.
Nhu cầu về bất động sản, nhất là nhà ở lớn. Mặt khác, thị trường bất động sản thứ cấp, chứng khoán hóa thị trường bất động sản ở nước ta hầu như chưa có; dư nợ tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng thấp trong tổng dư nợ của toàn hệ thống tín dụng. Vì vậy, việc giao dịch nhà ở thương mại trầm lắng hiện nay cũng chỉ là tạm thời hoặc ở một số phân khúc thị trường nhất định, do đó nguy cơ "bong bóng" và đổ vỡ do "bong bóng" bất động sản là thấp.
Nhìn ở góc độ khác thì giá bất động sản giảm về gần giá trị thực cũng là tín hiệu tốt để các đối tượng tham gia thị trường tiến hành tái cơ cấu đầu tư, người có nhu cầu thực có khả năng tiếp cận hàng hóa phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của mình.
Tuy vậy, cũng có những nguy cơ mất khả năng thanh khoản cục bộ tại một số tổ chức tín dụng nếu những tổ chức tín dụng đó tài trợ cho các dự án thiếu tính khả thi, tài trợ các phân khúc bất động sản cao cấp có tính thanh khoản thấp (kể cả nhà ở, văn phòng cho thuê, khách sạn và trung tâm thương mại), cũng như các tổ chức tín dụng có tỷ trọng tín dụng bất động sản quá lớn trong tổng dư nợ tín dụng hoặc phát hành trái phiếu doanh nghiệp nhưng thực chất là cho vay bất động sản, đầu tư bất động sản thông qua các công ty thành viên, khi thị trường trầm lắng kéo dài, doanh nghiệp không bán được sản phẩm thì nguy cơ mất vốn rất cao, gây nên sự bất ổn của hệ thống tài chính và nền kinh tế. Một số hiện tượng vỡ “tín dụng đen” có liên quan tới bất động sản gần đây cũng là những cảnh báo cần được xem xét.
Theo Bộ Xây dựng, nếu tiếp tục một thời gian dài chính sách kiểm soát tín dụng chặt chẽ, dư nợ tín dụng bất động sản tiếp tục giảm số tuyệt đối như hiện nay, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đóng băng, dẫn đến nhiều doanh nghiệp không có khả năng hoàn thiện sản phẩm hoặc phải bán sản phẩm dưới giá thành và không có khả năng trả nợ ngân hàng.
Nhưng nếu có sự điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt, lãi suất ngân hàng ổn định, dòng tiền được hướng vào các phân khúc thị trường có tính thanh khoản cao; công tác tuyên truyền đúng hướng, tạo được niềm tin vào thị trường của những người có nhu cầu mua thì thị trường sẽ sớm phục hồi.
Nhà nhà đầu tư bất động sản
Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho thấy, những cơn sốt giá nhà ở một vài năm vừa qua, lợi nhuận trong kinh doanh bất động sản cao đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường dẫn đến các doanh nghiệp đã đổ xô vào đầu tư phát triển bất động sản, kể cả các doanh nghiệp không có kinh nghiệm và năng lực tài chính; dư nợ cho vay các dự án bất động sản tăng nhanh; việc tập trung đầu tư quá lớn vào phân khúc bất động sản cao cấp, việc cấp phép phát triển dự án tại các địa phương thiếu căn cứ vào nhu cầu của thị trường, thậm chí nhiều địa phương cấp phép dự án nhà ở với quy mô lớn tại những nơi chưa có hạ tầng kỹ thuật và xã hội đủ để phục vụ cho những nhu cầu tối thiểu về nơi ở, đã tạo nên những khu nhà ở bỏ hoang, lãng phí đất đai, tiền của của xã hội.
Tình trạng phát triển đô thị thiếu quy hoạch, kế hoạch, phát triển tự phát còn diễn ra phổ biến. Các dự án phân lô, huy động vốn tràn lan tạo nên nguồn cung ảo tăng vọt và nhiễu thông tin dự án, góp phần làm cho thị trường phát triển thiếu lành mạnh.
Chỉ tính riêng tại Thành phố Hà Nội khi rà soát để lập Đồ án quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội, số lượng các đồ án, dự án đang triển khai hoặc đang trong giai đoạn quy hoạch là 785 đồ án, dự án với quy mô 59.078 ha; sau khi rà soát, UBND Thành phố Hà Nội đề xuất và được Thủ tướng Chính phủ cho tiếp tục triển khai (đợt 1) là 240 đồ án, dự án với quy mô 9.502 ha, trong đó có 150 đồ án, dự án đô thị và nhà ở với quy mô 5.125,8 ha. Theo tiêu chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành (khu vực đô thị từ 200 - 250 người/ha) thì chỉ với 150 đồ án, dự án đô thị và nhà ở nói trên đã có thể đáp ứng nơi ở cho khoảng 1- 1,3 triệu người (gần bằng 1/2 dân số đô thị của Hà Nội tại thời điểm tháng 4/2009 là 2,6 triệu người).
Hệ thống tài chính bất động sản chưa hoàn thiện, nguồn vốn cho thị trường bất động sản chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và huy động của người dân, chưa có nguồn tín dụng trung và dài hạn để hỗ trợ doanh nghiệp và người dân trong tạo lập nhà ở. Khi nguồn tín dụng từ ngân hàng bị hạn chế, nhất là khi lãi suất ngân hàng tăng cao dẫn đến khó khăn cho thị trường.
Các bài viết có liên quan:
> Bất động sản và những dự báo của năm 2012
> Bất động sản khép lại 1 năm đầy sóng gió
> "Méo mặt" vì trót ngâm tiền vào dự án chậm tiến độ
> “Sa lầy” với đất dịch vụ
> "Vớt vát" cứu thị trường bất động sản
Duy Anh
