Thị trường có sự phát triển lệch lạc giữa nguồn cung và nguồn cầu có thể sẽ khiến nguy cơ “bong bóng” bất động sản quay lại.
Theo TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn tài chính tiền tệ quốc gia: Trong năm nay cũng như thời gian tới, bất động sản vẫn là thị trường "nền tảng" và là kênh đầu tư hấp dẫn. Bởi, so với các nước trong khu vực thì tổng thể giá bất động sản tại Việt Nam chưa phải là cao.
Nguồn lực vốn dồi dào
"Khái niệm khởi sắc thường được đánh tráo với tăng giá. Đó cũng là nguyên nhân khiến cho không ít doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư rơi vào cái bẫy của chính mình."
TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia Tài chính - Ngân hàng cho biết, trong thời gian gần đây, tín dụng tiêu dùng đã được nhiều ngân hàng đẩy mạnh để bù đắp lại phần nào sự tăng trưởng chậm của tín dụng cho sản xuất kinh doanh, trong đó, cho vay mua nhà, sửa nhà chiếm một phần đáng kể của tín dụng tiêu dùng.
Thậm chí, có nhiều ngân hàng đã đưa ra những ưu đãi hấp dẫn cho các gói tín dụng như lãi suất 0% trong 6 tháng đầu, thậm chí là 5% trong năm đầu. Sau khi thời gian khuyến mãi hết, lãi suất sẽ được điều chỉnh theo lãi suất của thị trường. Mặt bằng lãi suất trong thời gian tới được dự báo là sẽ tiếp tục giảm do lãi suất huy động dự kiến giảm hơn nữa, từ đó sẽ kéo theo lãi suất cho vay bất động sản cũng giảm theo.
Hiện tại ông Nghĩa và các cộng sự của mình đang nghiên cứu và tham vấn cho Chính phủ, trong thời gian tới, thị trường bất động sản rất có thể sẽ đón thêm gói hỗ trợ 50.000 tỷ đồng. Thông tin về gói hỗ trợ này được cho là hoàn toàn có cơ sở, bởi, theo đúng kế hoạch, tiến độ giải ngân của gói 30.000 tỷ đồng sẽ hoàn thành vào 1/6/2016, ông Nghĩa cho biết thêm.
Theo dự báo của các chuyên gia, mặt bằng lãi suất cho vay, trong đó, có cả cho vay bất động sản sẽ giảm xuống khoảng 2%/năm nếu tình hình kinh tế vĩ mô tiếp tục duy trì được sự ổn định và lạm phát xoay quanh mức 4-5%. Cứ theo xu hướng đó, sẽ thu hút được nhiều ngân hàng đưa ra những gói tín dụng bất động sản ưu đãi với lãi suất 5-6% (thông thường lãi suất của những gói tín dụng bất động sản hay dao động trong khoảng 7-10%).
Trong báo cáo của Bộ Xây dựng được đưa ra mới đây thì, giá trị hàng tồn kho của bất động sản đã giảm gần 43% so với đầu năm 2013. Tổng giá trị tồn kho bất động sản tính đến ngày 15/12/2014 còn khoảng 73.889 tỷ đồng, giảm 20.569 tỷ đồng (giảm 21,8%) so với tháng thời điểm tháng 12/2013. Mặt bằng giá cả nhìn chung là ổn định, giá của nhiều dự án đã giảm sâu (trên 30%) trong giai đoạn 2011-2013, đến nay đã ổn định và không giảm tiếp.
Savills Việt Nam cũng đưa ra dự báo, đến cuối năm 2016, sẽ có 25 dự án bất động sản được mở bán, cung cấp ra thị trường khoảng 14.200 căn hộ. Nhiều chuyên gia, nhà đầu tư cũng như các cơ quan quản lý đều tin rằng, thị trường bất động sản sẽ khởi sắc bởi nguồn vốn hấp dẫn, nguồn cung ngày càng dồi dào và nhu cầu về nhà ở cũng đang rất lớn.
|
|
| Biểu đồ nguồn cung của thị trường bất động sản trong tương lai. |
Lệch pha
Nhưng theo một số liệu được Chính phủ công bố tại Diễn đàn Đối tác phát triển Việt Nam (VDPF) cho thấy, hiện quy mô nền kinh tế Việt Nam đạt gần 176 tỷ USD, tính thu nhập bình quân đầu người đạt khoảng 1.960 USD/người/năm (khoảng 3,5 triệu đồng/tháng).
Vậy, tổng thu nhập của gia đình 2 vợ chồng là 7 triệu/tháng, để mua được căn nhà có giá khoảng 750 triệu đồng thì thời hạn mà ngân hàng cho vay phải lên tới 30 năm với lãi suất cố định 5%/năm. Vị chi, gia đình này phải trả nợ cho ngân hàng khoảng 4 triệu đồng/tháng (gồm cả gốc lẫn lãi). Trường hợp nếu thời hạn cho vay thấp hơn 30 năm, lãi suất cao hơn 5% thì nhìn chung, người dân khó có thể vay tiền ngân hàng để mua nhà.
Trước thự tế đó, Nghị quyết số 2 và Nghị quyết số 61 của Chính phủ về vay vốn hỗ trợ nhà ở được cho là giải pháp "kép" đối với cả doanh nghiệp lẫn người mua bất động sản.
Thời gian qua, những chính sách hỗ trợ của Ngân hàng được đánh giá là đã mang lại hơi ấm cho thị trường. Nhưng mới đây, Phó thủ tướng Vũ Văn Ninh vẫn phải gửi yêu cầu đến Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng tiếp tục đẩy nhanh tiến độ giải ngân của gói vay hỗ trợ nhà ở theo quy định tại Nghị quyết 2 và Nghị quyết 61 của Chính phủ về việc cho vay hỗ trợ nhà ở.
Sự sốt ruột của "Chính phủ" không phải là không có cơ sở, bởi, đến giữa tháng 1/2015, các ngân hàng thương mại mới ký hợp đồng cam kết cho vay đối với 12.113 hộ gia đình, cá nhân và 33 dự án bất động sản.
Đã có 12.091 hộ gia đình, cá nhân tiếp cận được được vốn vay với tổng số tiền là 3.725 tỷ đồng. Trong đó, có 5.714 hộ gia đình, cá nhân vay mua nhà ở xã hội với dư nợ tín dụng là 1.519 tỷ đồng, có 6.377 hộ gia đình, cá nhân vay mua nhà ở thương mại với dư nợ 2.207 tỷ đồng. Các ngân hàng đã cam kết cho vay số tiền là 9.417 tỷ đồng, đạt 31,39%; sau gần 2 năm thực hiện, đến nay, tốc độ giải ngân là 4.882 tỷ đồng, đạt 16,27%.
Kết quả này không được như mong muốn của chính bản thân các ngân hàng cũng như người dân, bởi mục tiêu hoàn thành giải ngân của gói 30.000 tỷ đồng là vào 1/6/2016.
