Cần Giờ dậy sóng… “siêu dự án”

Bên cạnh những kỳ vọng đổi thay tại một trong những vùng đất nghèo nhất tại TP.HCM, không ít chuyên gia cũng lo ngại vấn đề môi trường khi những dự án bất động sản phát triển tại đây.

Giá đất tại Cần Giờ đang sốt nóng - Ảnh: Lê Toàn

Nhiều dự án tiền tỷ xuất hiện

Cần Giờ là một huyện ven biển nằm ở phía Đông Nam TP.HCM, cách trung tâm Thành phố khoảng 50 km. Điểm mạnh lớn nhất của Cần Giờ là huyện duy nhất của TP.HCM tiếp cận với biển Đông, sở hữu một khu rừng ngập mặn đan xen với hệ thống sông rạch dày đặc chứa đựng các hệ sinh thái mang tính đa dạng sinh học cao với nhiều loài động thực vật đặc hữu của miền duyên hải Việt Nam.

Trước đó, năm 2011, UBND TP.HCM đã khánh thành tuyến đường Rừng Sác dài 31 km với tổng kinh phí đầu tư lên tới 1.561 tỷ đồng bắt đầu từ phà Bình Khánh vào trung tâm huyện.

Tín hiệu thị trường bất động sản tại đây phát triển bắt đầu từ cuối năm 2016, khi Cầu Bình Khánh cũng được xây dựng với chiều dài 5,8 km, nối huyện Nhà Bè - Cần Giờ. Đây là cây cầu đầu tiên nối huyện Cần Giờ kết nối vào trung tâm Thành phố nhằm thu hút hoạt động du lịch, tham quan vui chơi giải trí vùng biển Cần Giờ. Tuy nhiên, cây cầu này có hạn chế vì đây là cầu cao tốc nối Long An với tỉnh Đồng Nai.

Sau đó vào đầu tháng 4 vừa qua, UBND TP.HCM đã chốt phương án xây dựng cầu Cần Giờ, cầu khi xây dựng sẽ thay phà Bình Khánh với đường dẫn vào cầu dài khoảng 5,8 km, vận tốc thiết kế 60 km/h, mặt cầu rộng 40 m với 6 làn xe. Tổng vốn đầu tư khoảng 5.300 tỷ đồng.

Ngay sau khi thông tin này được đưa ra, hàng loạt quy hoạch bất động sản cũng được tấp lập đổ về huyện đảo này. Đơn cử như ngày 10/4/2017, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong đã đồng ý cho Công ty cổ phần Đô thị du lịch Cần Giờ (chủ đầu tư dự án) tăng quy mô nghiên cứu đầu tư dự án khu lấn biển Cần Giờ từ 1.080 ha lên 2.870 ha.

Được biết, dự án khu du lịch lấn biển Cần Giờ được chấp thuận đầu tư cách nay 17 năm với tổng diện tích chỉ khoảng 600 ha, nhưng vì nhiều lý do dự án bị đình trệ. Hiện nay, dự án được tăng quy mô và đang tăng tốc thi công và nhiều hạng mục đã cơ bản hoàn thành.

Cũng từ đây, ông Nguyễn Thanh Nhã, Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM cho biết, Cần Giờ đang tiếp nhận nhiều đề xuất từ các nhà đầu tư muốn phát triển những dự án nghỉ dưỡng, trung tâm thương mại hiện đại. Trong tương lai, có khả năng các nhà đầu tư đủ tiềm lực sẽ phát triển cả dự án casino tại đây để phục vụ du khách. Hiện Sở Quy hoạch - Kiến trúc đang tiến hành rà soát lại toàn bộ quy hoạch huyện đảo này và những dự án đã, đang và sắp triển khai để báo cáo Thủ tướng vào đầu năm 2018.

Trong đó, ông Đào Hồng Tuyển, Chủ tịch Tập đoàn Tuần Châu cũng cho biết, muốn đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng vào huyện đảo này. Không chỉ những nhà đầu tư lớn đổ bộ vào đây mà có nhiều công ty địa ốc tại TP.HCM trong những tuần qua cũng bắt đầu tìm cơ hội tại đây để đầu tư.

“Chỉ cần cây cầu Cần Giờ xây dựng xong, hạ tầng giao thông chính thức kết nối sẽ biến Cần Giờ thành một điểm nóng của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Nhìn vào điều này nên không chỉ chúng tôi mà còn nhiều nhà đầu tư khác hướng về đây tìm cơ hội gom quỹ đất phát triển dự án”, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding cho biết.

Cũng theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, hiện nay các dự án bất động sản tại huyện đảo này bắt đầu tăng giá, nhiều nhà đầu tư thứ cấp đổ bộ vào đây ôm đất chờ cơ hội kiếm lời. Chính vì vậy mà giá đất giao dịch tại đây đang được cho là tăng theo tuần khi đầu tháng 4 tới Cần Giờ mua đất cạnh quảng trường Rừng Sác với giá giao dịch là 2,5 triệu đồng/m2 đất thổ cư. Nhưng tới ngày 15/4 quay lại, giá đã lên tới 3,5 triệu đồng/m2 cũng ở vị trí đất mà hồi đầu tháng 4 phóng viên đã hỏi.

“Giá đất được cho tăng nhiều nhất thuộc về thị trấn Cần Thạnh, khu vực gần biển có giá 13 triệu đồng/m2. Trong khi đó, năm 2016 giá đất ở đây chỉ khoảng 10 triệu đồng/m2. Lý do tăng bởi thông tin xây cầu và dự án bất động sản sẽ về đây nhiều năm 2017. Tuy nhiên, thực tế giá đất này chỉ là giao dịch của các nhà đầu tư từ Thành phố về mua rồi tự ra giá chứ giá thật sự chỉ khoảng 7 - 8 triệu đồng/m2 thôi”, ông Nguyễn Văn Cường, một nhà đầu tư bất động sản thứ cấp đang mua bán tại đây cho biết.

Còn theo tìm hiểu thực tế giá đất của phóng viên, thì trên đường Duyên Hải, đoạn từ Chợ Cần Giờ đến Nghĩa trang Liệt sĩ Rừng Sác, giá dao động từ 5,5 - 20 triệu đồng/m2, tùy theo vị trí, tổng diện tích. Đất có diện tích lớn 1.500 - 4.000 m2 có giá 5,5 - 6,5 triệu đồng/m2, trong khi đất 350 - 500 m2 ghi nhận mức giá chào bán lên đến 8,5 - 10 triệu đồng/m2. Riêng các thửa đất diện tích dưới 300 m2, giá đất được chào 10 - 15 triệu đồng/m2.

Cẩn trọng với hệ sinh thái Cần Giờ

Nhìn sự chuyển động của Cần Giờ, nhiều chuyên gia địa ốc cho rằng, việc Thành phố định hướng Cần Giờ là trung tâm du lịch của TP.HCM nằm trong quy hoạch từ lâu, nhưng việc các dự án
bất động sản đẩy giá đất sốt những ngày qua giống như nhiều quận, huyện của Thành phố hiện nay là bất thường. Chỉ cần có thông tin quy hoạch dù chưa chính thức là ở đó diễn ra cuộc chiến giành quỹ đất, giá đất cũng vì vậy mà tăng theo ngày.

“Nếu không cẩn thận, kết quả có thể sẽ như những năm 2008, khi thị trường bất động sản suy trầm thì những dự án này cũng chỉ dành cho cỏ mọc”, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia tư vấn bất động sản nói.

Còn ông Trương Tiến Triển, Phó chủ tịch huyện Cần Giờ lo ngại, Cần Giờ đa phần là rừng sinh quyển quan trọng của Việt Nam với diện tích 33.000 km2, chiếm gần 50% diện tích đất của huyện. Nếu nhà đầu tư đổ về đây quá nhiều, giá đất tăng, quy hoạch có thể bị phá vỡ và ảnh hưởng trực tiếp đến các diện tích rừng cũng như môi trường  của huyện.

Ngoài ra, đại diện Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, hiện nay tuy đã có thông tin về xây cầu Cần Giờ nhưng chưa chính thức được phê duyệt, bên cạnh đó vẫn chưa có doanh nghiệp địa ốc nào chính thức nhận chủ trương đầu tư dự án bất động sản tại huyện đảo này mà chỉ là nghiên cứu lập dự án. Bởi vậy, để nói rằng Cần Giờ sắp thành trung tâm du lịch là không có cơ sở, việc các nhà đầu tư thứ cấp ăn theo thông tin quy hoạch rồi đẩy đất Cần Giờ nên chỉ là chiêu đã cũ của dân đầu cơ.

Còn kiến trúc sư Nguyễn Văn Hùng, Giám đốc Công ty Kiến trúc xanh cho rằng, Cần Giờ đang bị rơi vào bối cảnh cơn sốt giá đất ảo đang càn quét. Xét ở khía cạnh giá đất tăng ăn theo các siêu dự án cần phải có thời gian kiểm chứng, vì điều này phụ thuộc vào khả năng triển khai của các dự án lớn. Nếu một trong các siêu dự án lớn bắt tay làm ngay có thể kích giá đất tăng thêm khoảng 10 - 20% nữa. Song, nếu thời gian thực hiện các dự án khủng bị kéo dài, nhà đầu tư phải tính đến việc bố trí dòng vốn trung dài hạn để theo đuổi mục tiêu.

Cũng theo ông Hùng, hiện tại TP.HCM vẫn đang đặt Cần Giờ và vùng trọng điểm cần bảo vệ, bởi ngoài việc là rừng sinh quyển thì Cần Giờ còn nằm trong vùng chiến lược về quốc phòng. Việc cho phát triển ồ ạt các dự án bất động sản lớn sẽ phải cân nhắc, bởi một khi các dự án này phát triển sẽ tạo cho Cần Giờ một môi trường phát triển kinh tế nhưng có nguy cơ phá vỡ quy hoạch vùng đệm của Thành phố tại đây.

Ông Tuyển thì cho rằng, Cần Giờ muốn phát triển đột phá thì phải nghĩ khác làm khác, nghĩ mới làm mới. Để phát triển thì chính quyền TP.HCM cần có đề xuất những chính sách, cơ chế phù hợp để Cần Giờ cất cánh trở thành khu kinh tế du lịch - nghỉ dưỡng.

“Theo đó, các nhà đầu tư sẽ không tập trung phát triển toàn Cần Giờ mà chỉ tập trung ở phía biển là khu vực xã Cần Thạnh vì nơi đây được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch trở thành khu đô thị vệ tinh của TP.HCM trong tương lai. Từ Phan Thiết đến Cà Mau chưa có một khu du lịch nào tốt như vậy cả. Do đó, nếu có một khu như các nhà đầu tư hoạch định ở Cần Giờ sẽ là điểm nhấn và là điểm đến của du khách quốc tế không thua gì các khu du lịch lớn trong khu vực ASEAN. Tuy nhiên, phát triển phải dựa trên cơ sở tôn trọng thiên nhiên, bảo tồn di sản...”, ông Tuyển nói.