Công ty Tư vấn bất động sản CBRE và Colliers đều thống nhất nhận định là giá bán căn hộ ở nội thành Hà Nội có khả năng tăng trong thời gian tới dù giá nhà vẫn đang ở mức cao.
Hà Nội sẽ tạm dừng phát triển nhà ở trong khu vực nội đô lịch sử đối với
các dự án chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư.
Cơ sở để các nhà tư vấn đưa ra dự đoán trên là chính sách tạm dừng phê duyệt các dự án nhà ở thương mại trong các quận nội thành đến năm 2015.
Tạm dừng cấp phép dự án mới
Chính sách mà các nhà tư vấn đề cập là Quyết định số 996/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn 2012-2020 và định hướng đến năm 2030 ban hành ngày 19/6/2014.
Theo đó, Hà Nội sẽ tạm dừng phát triển nhà ở trong khu vực nội đô lịch sử đối với các dự án chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án.
Quyết định dừng cấp phép dự án nhà ở mới xuất phát từ thực trạng quá tải về cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội ở khu vực nội đô dẫn đến tắc nghẽn giao thông, ngập úng và thiếu chỗ học hành, vui chơi. Khu vực nội đô lịch sử được hiểu là 4 quận nội thành cũ gồm Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trưng.
Tiếp đó, Hà Nội ban hành tiếp chính sách hạn chế nhà cao tầng quanh Hồ Tây. Quyết định số 4177/QĐ-UBND ban hành ngày 8/8/2014 phê duyệt quy hoạch phân khu đô thị Khu vực Hồ Tây và phụ cận không cho phép xây dựng công trình cao tầng mới ở khu vực nằm giữa Hồ Tây với các tuyến đường Âu Cơ, Nghi Tàm, Lạc Long Quân và Thụy Khuê.
Hà Nội chỉ cho phép phát triển một số công trình cao tầng theo lớp ngoài dọc đường Vành đai 2, tại các nút giao đường Nguyễn Hoàng Tôn, Văn Cao, nút giao thông cầu Nhật Tân và trục không gian trên bán đảo Tây Hồ.
Nguồn cung căn hộ khan hiếm
Các dự án căn hộ ở nội thành vốn đã khan hiếm, và với quyết định hạn chế mới, sẽ còn khan hiếm hơn. Ông Lê Minh Dũng, Giám đốc CBRE cho biết, nguồn cung căn hộ mới trong bốn quận nội thành có thể đến từ các dự án đã được phê duyệt từ trước, nhưng chưa thi công; dự án khởi công, nhưng tạm dừng nay khởi động lại. Trước khi có Quyết định 996, số dự án này cũng không nhiều. Vì vậy, nguồn cung mới trong hai năm tới, nếu được triển khai, dự kiến cũng sẽ hạn chế.
Đặc biệt, dự án tại khu vực trung tâm như Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng sẽ càng khan hiếm. Nếu được triển khai thì khu vực này dự kiến sẽ chỉ có từ 1 đến 3 dự án được tung ra thị trường.
Thực tế, trong hơn một năm qua, khu vực nội thành chỉ có duy nhất một dự án căn hộ cao tầng khởi công là D.’ Le Pont D’or nằm bên hồ Hoàng Cầu, quận Đống Đa. Dự án do Tập đoàn Tân Hoàng Minh làm chủ đầu tư với 308 căn hộ đã thi xong phần cọc móng và đang chuẩn bị triển khai xây dựng 4 tầng hầm.
|
|
| Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đang giảm mạnh |
Đối với những người có nhu cầu mua căn hộ cao cấp nội đô thì D.’ Le Pont D’or hiện nay là sự lựa chọn mới duy nhất vì các dự án mới hoàn thiện hoặc đang trong quá trình hoàn thiện như Platium Residences trên đường Nguyễn Công Hoan hoặc The Lancaster trên phố Núi Trúc hầu như đã bán sạch.
Tân Hoàng Minh hiện là tập đoàn sở hữu nhiều khu đất đắc địa nhất ở nội đô Hà Nội. Tuy nhiên, số lượng căn hộ tại mỗi dự án cũng không nhiều vì quỹ đất cho các dự án nội đô thực sự khiêm tốn so với quỹ đất ngoài khu vực trung tâm thành phố.
Thật vậy, ngoài dự án D.’ Le Pont D’or, Tân Hoàng Minh còn sở hữu dự án D.’ Sans Raffles ở ngã tư Hàng Bài - Hai Bà Trưng, quận Hoàn Kiếm nhưng chỉ có 100 căn hộ và dự án tại số 2 Đặng Thai Mai, quận Tây Hồ với 348 căn hộ. Hiện cả hai dự án đều trong quá trình hoàn thiện thủ tục nên chưa thể ra hàng trong một vài tháng tới.
Ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Tân Hoàng Minh, cho biết, chiến lược của tập đoàn là lựa chọn những vị trí đắc địa nhất ở nội đô, nhất là các khu đất đẹp ven hồ để phát triển các dự án hạng sang.
Mặc dù chi phí đầu tư lớn, giá bán cao, nhưng quan điểm của ông Dũng là, giá trị của những dự án căn hộ ven hồ, ở nội đô không đơn thuần chỉ dựa trên giá cả thị trường mà cần tính đến cả giá trị lịch sử của từng góc phố. Chính vì sự kết hợp giữa giá trị kinh tế và giá trị lịch sử, lại nằm trong khu vực có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội hoàn chỉnh nên nhà ở nội thành luôn là phân khúc có cầu vượt xa cung.
Cầu cao sẽ đẩy giá
Ngoài các dự án của Tân Hoàng Minh, số lượng dự án đang xây dựng ở nội đô có thể đếm trên đầu ngón tay, trong đó có tổ hợp số 8B, phố Lê Trực, quận Ba Đình do Công ty Cổ phần May Lê Trực làm chủ đầu tư. Tuy nhiên, dự án này tung hàng nhỏ giọt vì số lượng căn hộ rất ít, chỉ có 8 căn/tầng và 12 tầng căn hộ. Vì chỉ cách Quảng trường Ba Đình vài trăm mét nên dự án bán với giá cao ngất ngưởng (65-70 triệu đồng/m2).
Với nguồn cung khan hiếm, giá đất và chi phí xây dựng lớn nên tất cả các dự án căn hộ cao cấp ở nội thành Hà Nội đều được bán với giá rất cao. Dự án chào bán với giá cao nhất hiện nay là Hoàng Thành Tower trên phố Mai Hắc Đế, quận Hoàn Kiếm, với giá bán trung bình từ 90-100 triệu đồng/m2.
Ngay như dự án D.’ Le Pont D’or được coi là có mức giá cạnh tranh thì căn hộ hoàn thiện đã có giá 40-45 triệu đồng/m2. Để giảm áp lực tài chính cho người mua nhà, chủ đầu tư đưa ra phương án bàn giao thô với mức giá trung bình 35 triệu đồng/m2. Đây có thể coi là mức giá thấp nhất trong các dự án nội đô vì ngay như tại dự án 8B Lê Trực, có nhà đầu tư rao bán cắt lỗ nhưng giá cắt lỗ vẫn ở mức trên 60 triệu đồng/m2.
Ông Lê Minh Dũng, Giám đốc CBRE cho rằng, giá bán căn hộ tuân theo quy luật cung cầu và do sẽ không có thêm nguồn cung mới trong ít nhất hai năm nữa (trừ dự án đã cấp phép), nên giá bán của các dự án trong 4 quận nội thành có thể tăng trở lại do người mua đang dần quay lại thị trường và các dự án có vị trí tốt luôn trong tầm ngắm của họ.
“Các dự án tại khu trung tâm trong thời gian vừa qua vẫn duy trì mức giá khá cao mặc dù thị trường trầm lắng. Các căn hộ tại vị trí trung tâm thuận tiện vẫn luôn được nhiều người ưa chuộng,” ông Dũng khẳng định.
