Khi thị trường chứng khoán đang hạ nhiệt, thì thị trường bất động sản lên cơn sốt, đặc biệt là ở các khu đô thị mới, cả đất nền lẫn căn hộ chung cư.
Không có căn hộ giá rẻ
Giá các căn hộ chung cư trung – cao cấp trên thị trường thứ cấp trung bình tăng gấp đôi so với giá bán của chủ đầu tư. Giá đất nền dự án ở quận 7 mà bạn tôi mua vào năm 2005 khoảng 20 triệu đồng/m2, tăng lên khoảng 70 triệu đồng/m2. Đây là lúc những người đã mua đất, nhà vào thời điểm trước cơn sốt lâng lâng sống trong giấc mơ triệu phú, trong khi nhiều người vì sợ “lỡ chuyến tàu” trả bất kỳ giá nào để mua, và có những người như tôi, khi đọc những bản tin như vụ sắp hàng từ đêm trước, tranh giành đăng ký quyền mua căn hộ The Vista.
Vào thời điểm đó, không nhiều người dám tiên đoán là giá sẽ xuống. Những người có kinh nghiệm đầu tư địa ốc ở Việt Nam cho rằng trong lịch sử thị trường địa ốc vài chục năm nay, giá hầu như không bao giờ giảm.
Cơn sốt địa ốc năm 2007 khiến cho giấc mơ sở hữu căn hộ của nhiều người trở nên xa vời. Nhưng mức độ đầu cơ quá lớn không đủ để nâng đỡ mãi mức cao chót vót này. Sau khi thị trường sụt giảm vào cuối năm 2008, mọi người đều khuyên nhau rằng “đây là thời điểm tốt để đi mua nhà”. Sau đợt lạm phát tăng cao và cú thắt chặt tín dụng khiến cho rất nhiều doanh nghiệp ngạt thở và một số “hy sinh”, một đại gia nói: “Sang năm 2009, là lúc xác chết đầy đường, tha hồ đi nhặt xác”.
Ở Phú Mỹ Hưng, các dự án mới tung ra vẫn cao hơn giá cũ. Sky Garden, khu chung cư hạng trung, vẫn được chủ đầu tư bán với mức trung bình 28 triệu đồng/m2, tương đương với giá thị trường thứ cấp hoặc cao hơn. Trong thành phố, các dự án chung cư tương đương ở quận Bình Thạnh, Phú Nhuận… giá tuy giảm so với thời điểm sốt, nhưng vẫn cao hơn giá ban đầu của nhà đầu tư khoảng 50%. Theo tính toán đơn giản của giới trong ngành, các chủ đầu tư phát triển nhà đất có mức lợi nhuận bình quân 50% trên giá bán gốc (xem box thông tin bên dưới). Có nghĩa là ngay cả khi bạn mua căn hộ từ chủ đầu tư, căn hộ đó không hề rẻ. Không có căn hộ giá rẻ, chỉ có căn hộ với giá hợp lý vào thời điểm cụ thể của thị trường. Ở hầu hết mọi thời điểm đa số các căn hộ mua trực tiếp từ chủ đầu tư vẫn là với mục đích đầu cơ hơn là để ở.
Không có công bằng
Khi ký hợp đồng mua bán do chủ đầu tư soạn thảo, người mua đương nhiên phải chấp nhận hầu hết những điều khoản mà lợi thế cho nhà đầu tư hơn là cho người mua. Nói như một luật sư đã góp phần soạn thảo những hợp đồng này: “Hợp đồng không dựa trên nguyên tắc công bằng, nó dựa trên nguyên tắc đồng thuận”.
Lấy ví dụ, khi thị trường địa ốc trầm lắng như thời gian qua, đa số chủ đầu tư trì hoãn tiến độ thực hiện, mà người mua không làm được gì cả, chỉ biết thở dài nhìn vốn của mình bị chôn ở đó thêm hai, ba năm. Trong các hợp đồng, điều khoản phạt cho trường hợp giao nhà chậm áp dụng một mức lãi suất rất thấp, nhưng lãi suất phạt đối với trường hợp chậm nộp tiền của người mua thì lại rất cao. Đây chỉ là một trong những điều phi lý mà những người mua riêng lẻ không tự đấu tranh được, cần phải có hiệp hội đứng ra bảo vệ quyền lợi của họ đối với giới đầu tư.
Một đặc điểm riêng của thị trường chung cư ở Việt Nam là thiếu chuẩn mực. Có một sự nhập nhằng trong khái niệm cao cấp hay trung cấp. Theo Savills: “chưa có một chuẩn mực quy định nào về các thiết bị cơ bản cần được trang bị trong một căn hộ”. Trên thị trường, mới chỉ có rất ít dự án mà người mua sau khi nhận nhà có thể dọn vào ở ngay mà không cần phải chỉnh sửa lại. Điều này đang thay đổi, vì người mua ngày càng hiểu biết, ý thức được quyền lợi của mình, và có yêu cầu cao hơn.
Các chủ đầu tư địa ốc kiếm lời thế nào?
Thông thường, khi mua một khoảng đất, chủ đầu tư sẽ chỉ xây dựng được trên 50% diện tích đó. Có nghĩa là cứ 2m2 đất, thì người ta xây dựng được trên 1m2. Nếu tính giá đất trung bình 1.000 USD/m2, thì chi phi giá đất trong một dự án là khoảng 2.000 USD/m2.
Nếu dự án được xây dựng thành khu căn hộ 20 tầng, thì chi phí đất trên mỗi mét vuông sẽ là 100 USD (2.000 USD:20). Giá thành xây dựng của một căn hộ tương đối cao cấp hiện nay, theo một chuyên gia trong ngành, khoảng 500 – 600 USD/m2. Như vậy, khi chủ đầu tư bán giá căn hộ 1.300 USD/m2, là họ đã lãi gấp đôi. Khi giá nhà trên thị trường tăng thì chủ đầu tư cũng bán tăng giá lên. Khi thị trường xuống, chủ đầu tư làm chậm tiến độ lại để chờ thời, và lãi suất phạt mà người mua được hưởng thường chỉ bằng lãi suất cơ bản của ngân hàng. Ngay cả trong trường hợp giá vật liệu tăng đỉnh điểm trong quý 3/2008 khoảng 30%, thì chủ đầu tư vẫn an toàn.
Tính toán này không đưa ra kết luận rằng các công ty phát triển địa ốc đều có làm ăn tốt. Thành công của một công ty còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau về quyết định kinh doanh, quản lý… Tuy nhiên, tính toán này cho thấy tỷ lệ lợi nhuận của các dự án chung cư là rất cao, đặc biệt đối với những chủ đầu tư đã gom được đất trong thời kỳ giá thực sự rẻ mạt.
(Theo SGTT)
