Trong một thời gian dài, thị trường bất động sản (BĐS) đóng băng đã ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế của đất nước. Trong cái khó ló cái khôn, nhiều doanh nghiệp BĐS đã phải tự tìm hướng đi cho tồn tại sản xuất kinh doanh và tìm hướng đi riêng cho sự của mình. Trong đó, giải pháp xin chuyển dự án thương mại sang nhà ở xã hội (NƠXH) hay phục vụ tái định cư (TĐC) được coi là một lối thoát trong bối cảnh khó khăn và hướng đi này cũng phù hợp với chủ trương Nghị Quyết 02 của Chính phủ.
Mất cân đối cung – cầu
“Một trong những nguyên nhân khiến các dự án nhà ở xã hội "dậm chân tại chỗ" là do một số nhà đầu tư BĐS không mặn mà, do nhiều khó khăn về công tác giải phóng mặt bằng, không có đất sạch cho nhà đầu tư. Mặt khác, với tình trạng siết chặt tín dụng BĐS như hiện nay, chủ đầu tư đương nhiên phải nhắm tới những dự án nào đem lại hiệu quả kinh tế cao hơn”, ông Lê Minh Trang – trưởng Phòng Quản lý nhà – Sở Xây dựng nói.
Hiện toàn tỉnh BR-VT có khoảng 8.910 trường hợp chưa có nhà ở thuộc diện được xét thuê, thuê mua nhà ở xã hội, TP Vũng Tàu tập trung nhiều nhất chiếm 29,6%, kế đến là TP Bà Rịa, huyện Tân Thành, Long Điền và huyện Đất Đỏ. Với nhu cầu cấp bách về nhà ở, nhưng đề án “Phát triển quỹ nhà ở xã hội tỉnh BR-VT” được triển khai từ năm 2009 đến thời điểm hiện tại chỉ mới vẻn vẹn có một dự án nhà ở xã hội Khu Gò cát hoàn thành với 257 căn hộ và dự án nhà ở xã hội Chí Linh TP Vũng Tàu đang trong giai đoạn hoàn thiện và dự án này cũng chỉ giải quyết được 451 căn hộ. Chương trình phát triển nhà ở xã hội là một trong những mục tiêu lớn nhằm thực hiện chính sách an sinh xã hội của Đảng và Nhà nước. Tuy nhiên, mức độ triển khai thực hiện chương trình này còn nhiều hạn chế.
Trong khi việc triển khai xây dựng nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn, thì mấy năm qua nhà ở thương mại được các chủ đầu tư trên địa bàn triển khai ồ ạt như: Dự án Khu chung cư 18 tầng nằm trên đường trên đường Nam Kỳ khởi nghĩa của Cty phát triển nhà BR-VT (HODECO), Chung cư cao cấp Sơn Thịnh Apartment của Doanh nghiệp tư nhân Sơn Thịnh, Dự án tổ hợp Cao ốc – Chung cư Bàu Sen của Cty CP Xây dựng và Phát triển đô thị BR-VT (UDEC). Hay hàng loạt dự án nhà ở của Công ty Địa ốc Khang Linh gồm: Căn hộ Garden Star (gồm 5 block 15 tầng với 730 căn hộ); Khu chung cư Khang Gia Hân…
Chính nguồn cung BĐS ở BR-VT khá dồi dào dẫn đến tình trạng mất cân đối nghiêm trọng giữa cung cầu. Đây cũng được xem là căn nguyên khiến thị trường BĐS trầm lắng kéo dài. Để giải quyết được vấn đề này, một trong những giải pháp mà Bộ Xây dựng đưa ra nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS và cũng được Chính phủ đồng thuận đó là việc khuyến khích các doanh nghiệp chuyển các dự án nhà ở thương mại sang NƠXH, giải pháp này đưa ra nhằm mục đích giảm giá bán sản phẩm và tăng quỹ nhà NƠXH, đồng thời kích thích giải phóng hàng tồn kho. Ông Vương Quốc Hải, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Khang Gia Hân cho biết: “Mặc dù năm 2012 vẫn gặp nhiều khó khăn nhưng chúng tôi nhận thấy nhu cầu nhà ở của người dân vẫn rất lớn, nhất là đối với sản phẩm nền đất có diện tích nhỏ, giá cả phù hợp”.
Chuyển sang nhà ở xã hội
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã khẳng định, việc chuyển đổi nhà ở thương mại sang NƠXH là giải pháp đạt được nhiều mục tiêu: không chỉ cứu doanh nghiệp, giúp kinh tế tăng trưởng và giảm hàng tồn kho, mà còn giúp người dân có nhà, đảm bảo mục tiêu an sinh xã hội. Thực tế, khi chuyển sang NƠXH, doanh nghiệp sẽ không phải nộp thuế sử dụng đất, được hưởng ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp, được vay vốn ưu đãi nên sẽ bớt gánh nặng về tài chính, còn người làm công ăn lương sẽ mua được nhà ở.
Tại tỉnh BR-VT, cuối năm 2012 Sở Xây dựng đã có tờ trình gửi UBND tỉnh đề xuất chuyển giao dự án siêu thị kết hợp chung cư 18 tầng khu đô thị mới Phú Mỹ do HODECO làm chủ đầu tư thành quỹ NƠXH tại huyện Tân Thành. Việc đề xuất này dựa trên kiến nghị của UBND huyện Tân Thành và sự thống nhất ý kiến của các Sở, Ngành có liên quan. Được biết, dự án siêu thị kết hợp chung cư 18 tầng khu đô thị mới Phú Mỹ đã hoàn thành và đưa vào sử dụng, với 352 căn hộ có diện tích từ 56-83m2. Theo đề xuất của chủ đầu tư, giá chuyển giao sẽ được tính trên cơ sở chi phí đầu tư thực tế của dự án mà không tính đến lợi nhuận vào khoảng 6,3 triệu đồng/m2 sàn.
Hiện tại không chỉ có dự án của HODECO, vừa qua Công ty TNHH MTV Lan Anh tại TP Bà Rịa và UDEC cũng đã có văn bản xin chuyển nhượng nhà ở thương mại cho Nhà nước để tạo quỹ nhà ở xã hội và phục vụ TĐC tại địa phương.
Hiện TP Bà Rịa, huyện Tân Thành và nhất là TP. Vũng Tàu thời gian qua có tốc độ đô thị hoá rất cao, dẫn đến quỹ đất công, đất sạch tại các địa phương này ngày càng thu hẹp. Việc tìm kiếm quỹ đất đất công, đất sạch để xây dựng NƠXH, nhà ở thu nhập thấp rất khó khăn trong khi nhu cầu NƠXH tại các địa phương này là rất lớn. Do đó, việc chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang NƠXH hoặc phục vụ TĐC được coi là giải pháp hữu hiệu vừa có lợi cho doanh nghiệp lẫn Nhà nước. Ông Phan Hòa Bình – Chủ tịch UBND TP Vũng tàu cho biết: “Việc chuyển đổi từ nhà ở kinh doanh sang NƠXH được coi là giải pháp hữu hiệu có chủ trương lớn của Chính phủ, cần phải có những bước chuẩn bị từ nguồn vốn. Riêng đối với Vũng Tàu rất muốn chủ trương sớm thực hiện. Hiện tại TP đang có bước chuẩn bị tất cả cơ sở pháp lý, khi điều kiện cần và đủ tỉnh giao TP sẽ thực hiện chuyển đổi”.
Rõ ràng, trong điều kiện quỹ đất hạn hẹp như hiện nay và quan trọng hơn trong bối cảnh thị trường BĐS đóng băng như hiện nay, việc chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà thu nhập thấp hoặc NƠXH chính là lối “thoát hiểm” tốt cho doanh nghiệp, không chỉ giải phóng được hàng tồn kho trên thị trường BĐS mà còn tạo thanh khoản, giúp cho DN tồn tại. Quqn trọng hơn tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu sẽ có thêm quỹ nhà để giải quyết khó khăn về NƠXH và phục vụ TĐC. Tuy nhiên, với giải pháp trên, nhiều ý kiến cho rằng, cần có tiêu chí xác định những dự án nào thì sẽ được tham gia chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang NƠXH và TĐC. Trước mắt nên thí điểm trên một số dự án điển hình rồi mới rút kinh nghiệm để mở rộng thực hiện. Điều quan trọng là nhà nước nên có những chính sách phù hợp để chuyển đổi mục đích cho những dự án này để tạo điều kiện về nhà ở giá rẻ cho người dân, qua đó cũng giúp cho thị trường BĐS không những thoát khỏi tình trạng khó khăn như hiện nay mà còn hướng tới phát triển lành mạnh lâu dài.
Theo Baoxaydung
