Ghi nhận tại các sàn giao dịch cho thấy số giao dịch chuyển nhượng bất động sản đã giảm đi khá nhiều sau gần hai tháng chính thức áp dụng thu thuế thu nhập cá nhân trên những giao dịch này.
Những bất cập trong khâu thực hiện, cộng với sự hướng dẫn mỗi nơi mỗi kiểu và sự bối rối với thuế suất nào sẽ được áp dụng (2% hay 25%) khiến người dân ngại giao dịch. Các nhà đầu tư mang tâm lý chờ xem chính sách thuế sẽ được điều chỉnh và việc hướng dẫn thêm của cơ quan quản lý ra sao trong thời gian tới khiến giao dịch của thị trường giảm nhiều trong thời gian qua.
Giảm vì bối rối
Ông Lương Trí Thìn, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Đất Xanh, cho biết tình hình giao dịch bất động sản đã chậm hẳn lại, giảm 60% vì tất cả các nhà đầu tư, người mua nhà thực sự đều có tâm lý chờ xem tình hình như thế nào.
Ông Thìn cho biết, trước đây trung bình mỗi tháng công ty này ghi nhận từ 400 đến 500 giao dịch thành công từ 15 trung tâm giao dịch bất động sản của mình, nhưng họat động này đã giảm tính từ đầu tháng 10, một tuần sau khi luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực.
Thực tế cho thấy những người có nhu cầu chuyển nhượng tỏ ra dè dặt vì e ngại không biết cơ quan thuế sẽ ấn định mức thuế suất là bao nhiêu.
Trên lý thuyết, bất động sản xác định được giá mua, giá bán và các chi phí liên quan sẽ chịu mức thuế 25% trên phần chênh lệch; và những giao dịch nào không xác định được chi phí đầu vào sẽ chịu mức thuế 2% trên tổng giá trị giao dịch.
Nhưng thực tế không đơn giản như vậy, bởi người dân thấy mức thuế nào lợi cho mình thì khai, trong khi quyền ấn định thuế suất nào cho đúng với quy định là thuộc cơ quan thuế.
Không chỉ những nhà đầu tư nhỏ lẻ mua đi bán lại hoặc những người mua để ở mới gặp khó khăn với thuế, ngay cả chủ đầu tư dự án cũng đang bối rối vì hai mức thuế suất hiện nay.
Một doanh nghiệp không muốn nêu tên cho biết đang đau đầu vì thuế khi làm thủ tục sang tên một miếng đất rộng một héc ta ở quận 9, TPHCM, được mua với giá 50 tỉ đồng để làm dự án. Đây là dạng đất vườn, đất nông nghiệp được mua từ nhiều hộ dân khác nhau, và chủ đầu tư dự trù khoản thuế sẽ phải nộp khoảng một tỉ đồng. Nhưng khi làm thủ tục, ngành thuế lại yêu cầu bổ sung chứng từ liên quan để áp mức thuế suất 25%, và khi đó số thuế phải nộp có thể lên đến vài tỉ đồng. Khổ nhất là khâu gom hóa đơn chứng từ vì không phải người dân nào cũng lưu giữ chứng từ, thậm chí còn không có.
Nhìn lại thị trường thời gian qua, ông Phạm Văn Hải, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc ACB, cho biết việc áp dụng thuế suất 25% và 2% đã ảnh hưởng rất nhiều đến giao dịch của thị trường, trong đó những dự án cũ rất ít giao dịch, chủ yếu là dự án mới.
Ông Hải cho biết các công ty bây giờ tập trung nhắm vào khách hàng đầu tư dài hạn và khách hàng mua để ở. Dạng đầu tư mua nhà ngắn hạn gần như không còn vì thủ tục thuế, thủ tục sang nhượng nhiêu khê hơn trước nhiều.
Ông Bùi Tiến Thắng, Phó tổng giám đốc Sacomreal, cho rằng tình hình giao dịch chậm hẳn vì người ta đang chờ có sự rõ ràng hơn trong việc áp dụng cách tính thuế. Hơn nữa, một số nhà đầu tư chuyển sang kênh chứng khoán vốn cũng sôi động hơn, vì cùng một số tiền đầu tư người ta không mất 25% lợi nhuận nếu đầu tư vào chứng khoán.
Theo ông Thắng, trong tình hình hiện nay doanh nghiệp nào muốn bán được hàng thì phải có cách giải bài toán thuế cho nhà đầu tư, nếu không thì nhà đầu tư sẽ không theo. Vì vậy thị trường trầm lắng hơn.
Bên cạnh đó, việc hướng dẫn khai thuế cũng chưa thống nhất, mỗi nơi mỗi kiểu, cũng làm các sàn giao dịch bối rối không biết phải tư vấn cho khách hàng của mình như thế nào.
Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Tín Nghĩa (Tin Nghia Land) ở tỉnh Đồng Nai cho biết vừa gửi công văn lên Cục thuế thành phố Biên Hòa, đề cập đến 12 vướng mắc trong việc thực hiện. Trong đó, sàn giao dich này đề cập từ chuyện áp thuế 25% trên những trường hợp chuyển nhượng quyền góp vốn để mua nền, mua nhà, đến các thủ tục và nộp tờ khai thuế ra sao…
Theo bà Hương, chính vì còn nhiều điều chưa rõ nên đã ảnh hưởng đến giao dịch của thị trường khi cả doanh nghiệp và khách hàng đều mang tâm lý chờ xem sao.
Hai mức hay một mức thuế?
Theo ông Bùi Tiến Thắng, nên cho người dân được lựa chọn thuế suất nào có lợi cho họ, 2% hoặc 25%, vì sẽ tạo động lực cho người ta thực hiện nghĩa vụ thuế hơn là tìm cách áp mức thuế như hiện nay. Thực tế có những giao dịch mức chênh lệch giữa 2% và 25% không nhiều, nhưng để đơn giản người ta vẫn chọn 2% vì thủ tục đơn giản, trong khi thủ tục của 25% rườm rà trong khâu xác định chi phí đầu vào.
Tuy nhiên nhìn ở góc độ khác, ông Thìn của Công ty Đất Xanh cho rằng chỉ nên áp dụng một mức thuế duy nhất là 2% vì đó là mức thuế hợp lý, dễ thu nhất và thủ tục cũng đơn giản hơn. Thực tế khi áp thuế 25% nhà nước sẽ rất khó thu đủ thuế vì người ta có thể thương lượng với nhau cho phần chênh lệnh nhỏ lại.
Liên quan vấn đề này, luật sư Trương Thị Hòa trong bài tham luận tại buổi hội thảo về thuế và bất động sản được tổ chức gần đây cũng cho rằng nên áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng trong bối cảnh hiện nay.
(Theo TBKTSG)
