Khu đất 168 Nguyễn Đình Chiểu, quận 3, TP HCM đã qua nhiều lần thẩm định giá, kết quả chênh lệch hàng trăm tỷ đồng. Theo các chuyên gia, giá trị đất thay đổi do tác động của thị trường và quy hoạch.
Để xác định giá trị bất động sản, theo nguyên tắc thẩm định, trước tiên phải xét đến mục đích thực hiện. Ví dụ thẩm định để mua, bán khác với thẩm định để vay, đấu giá, bán chỉ định hoặc chia tài sản... Yếu tố thứ hai phải kể đến là pháp lý của khu đất biểu hiện trên chỉ tiêu quy hoạch, mục đích sử dụng, tầng cao, khoảng lùi, mật độ xây dựng... Kế đến là biến động thị trường và phương pháp xử lý dữ liệu để hoàn tất việc thẩm định.
Là tài sản trong vụ án Epco - Minh Phụng, khu đất 168 Nguyễn Đình Chiểu từng được đề nghị bán chỉ định cho Liên hiệp hợp tác xã thương mại TP HCM (Sài Gòn Co.op) với giá 213,44 tỷ đồng. Song chính mức giá đề xuất này lại gây nhiều tranh cãi bởi lẽ đây là tài sản thi hành án chứ không phải tài sản công.
Tháng 8, Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam (SIVC) định giá khu đất 503 tỷ đồng với tiêu chí sát giá thị trường theo đề nghị của Bộ Tư pháp. Trong chứng thư thẩm định này, SIVC đã đặt một số giả định vì quy hoạch của khu đất chưa có.
Cụ thể, diện tích 4.528 m2, chức năng nhà ở, tầng cao tối đa 15, mật độ xây dựng 60% và hệ số sử dụng đất là 9. Đây là những yếu tố có nhiều khác biệt với quy hoạch được duyệt hiện nay.
Chính vì thế, Tổng giám đốc Sài Gòn Co.op, bà Nguyễn Thị Hạnh khẳng định sẽ mua mặt bằng 168 Nguyễn Đình Chiểu, quận 3, TP HCM nhưng kiến nghị xem xét lại kết quả thẩm định 503 tỷ đồng cho sát với thực tế.
Bà Hạnh phân tích, quy hoạch được duyệt ngày 25/9 của khu đất xác định diện tích toàn khu chỉ có 4.380 m2, chức năng thương mại, dịch vụ, văn phòng và khách sạn. Thêm vào đó, tầng cao tối đa chỉ là 10-12, mật độ xây dựng 60% nhưng hệ số sử dụng đất chỉ đạt 6,4. Theo bà Hạnh, đất có chức năng kinh doanh chỉ bằng 50-60% giá trị đất ở, tầng cao cũng ít hơn nên cần rà soát lại kết quả thẩm định cũ trước khi mua để đảm bảo công bằng.
Ngoài ra, lãnh đạo Sài Gòn Co.op còn cho rằng khu đất chỉ có 2.505 m2 tọa lạc ngay góc đường Nguyễn Đình Chiểu - Nam Kỳ Khởi Nghĩa. Hơn 1.800 m2 diện tích còn lại nằm trong hẻm sâu, dùng làm kho hàng và có khoảng lùi 5-6 m so với lộ giới nên giá trị phải thấp hơn đất mặt tiền.
Ngược lại, Tổng giám đốc Công ty SIVC, ông Nguyễn Văn Thọ từng nhấn mạnh rằng, việc thẩm định khu đất trị giá 503 tỷ đồng là hoàn toàn có cơ sở, phù hợp với thị trường và đảm bảo lợi ích của nhà đầu tư.Chuyên gia bất động sản Võ Đình Quốc lý giải nguyên nhân có nhiều kết quả thẩm định không trùng khớp, giá trị lần trước chênh lệch lớn với giá trị lần sau là do ảnh hưởng của thị trường.
Ông Quốc cho hay, tùy từng thời điểm khác nhau, giá bất động sản sẽ bị biến động theo thời cuộc. Tương tự, tùy vào quy hoạch chi tiết mà giá trị khu đất cũng trồi lên hay sụt xuống. Ông Quốc cho rằng khu đất 168 Nguyễn Đình Chiểu có lúc giá 224 tỷ đồng, khi lại nhích lên 227 tỷ hay lên đến 503 tỷ đồng là điều hết sức bình thường. "Cùng một thời điểm và mục đích thẩm định nhưng lại cho ra 2 đáp án mới đáng lo ngại", ông Quốc nói.
Tổng giám đốc Công ty TNHH một thành viên thẩm định giá địa ốc Á Châu Nguyễn Thu Oanh nhận định: "Nếu kết quả thẩm định của Công ty SIVC đã được công bố trước, quy hoạch mới nhất của khu đất được duyệt sau thì chuyện thẩm định lại là hợp lý".
Bà Oanh giải thích, căn cứ vào Quyết định 144 do UBND TP HCM ký năm 2007 về giá các loại đất trên địa bàn thành phố, đất kinh doanh sản xuất phi nông nghiệp đúng là chỉ bằng 50-60% giá trị đất ở liền kề. Vì vậy, bà Oanh cho rằng đề nghị của Sài Gòn Co.op là có cơ sở.
Tuy nhiên, một chuyên gia kinh tế lật ngược vấn đề rằng, tài sản thi hành án được giao xử lý nợ theo quy định phải đấu giá công khai. Việc bán chỉ định cho Sài Gòn Co.op ở đây đã có phần ưu đãi vì nếu đem đấu giá sẽ cho ra mức giá cao hơn rất nhiều. Chuyên gia này tin rằng đất nội thành thuộc khu trung tâm hiện hữu của TP HCM tới đây sẽ hấp dẫn được nhiều tập đoàn bán lẻ săn lùng vì thời điểm mở cửa thị trường bán lẻ 1/1/2009 đã cận kề.
Phó chủ nhiệm văn phòng chính phủ Kiều Đình Thụ đã tuyền đạt lại chỉ đạo của Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng rằng, nếu Sài Gòn Co.op không mua với giá chỉ định 503,1 tỷ đồng thì sẽ giao Bộ Tư pháp và Bộ Tài chính đấu giá khu đất này. Kết quả xử lý phải được cơ quan chức năng báo cáo Thủ tướng trước tháng 12.
Thanh Lê
