Hẳn bạn đã từng nghe qua khái niệm đất đấu giá, tuy nhiên chưa thực sự hiểu đây là loại đất gì, việc mua bán, chuyển nhượng như thế nào mới đúng quy định hiện hành. Đặc biệt, vấn đề cấp sổ đỏ cho đất đấu giá luôn khiến người mua băn khoăn, trăn trở trước khi quyết định xuống tiền.

Trong phạm vi bài viết này, Dothi.net xin chia sẻ tới bạn đọc những thông quan tổng quan nhất về loại đất nói trên.

Đất đấu giá là gì?

Đất đấu giá là các khu đất được tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất một cách công khai bởi UBND cấp huyện, quận trở lên. Mục đích chính của việc bán đấu giá đất là để lấy nguồn vốn thực hiện các dự án công cộng (dự án xây dựng hoặc cải tạo) tại địa phương có đất đấu giá đó.

Theo quy định hiện hành, để được đấu giá quyền sử dụng đất, khu đất cần đáp ứng được những điều kiện sau đây:

Thứ nhất, khu đất đấu giá phải là đất sạch, không cho thuê, không bị lấn chiếm, không có tranh chấp, khiếu kiện.

Thứ hai, khu đất đấu giá được Sở Quy hoạch và Kiến trúc phê duyệt, khớp nối với quy hoạch chung.

Thứ ba, khu đất đấu giá được Sở Tài chính duyệt đơn giá khởi điểm làm cơ sở bán đấu giá đất.

Thứ tư, khu đất đấu giá có đầy đủ hạ tầng, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống cấp điện, đường giao thông...

Việc đấu giá đất sẽ được tổ chức bởi cơ quan có thẩm quyền. Trong quá trình đấu giá, người trả mức giá cao nhất là người trúng đấu giá. Chủ tịch UBND sẽ ra quyết định trúng đấu giá đất. Sau khi có người trúng đấu giá đất sẽ kéo theo sự thay đổi về người sử dụng khu đất đó và người sử dụng đất này cần phải đăng ký biến động đất đai, hay còn gọi là sang tên sổ đỏ.

So với các bất động sản thông thường khác, đất đấu giá có tính pháp lý rõ ràng hơn.

Ưu, nhược điểm của đất đấu giá?

Nắm rõ ưu điểm và nhược điểm của loại đất này sẽ giúp người mua, nhà đầu tư ra quyết định cuối cùng về việc có nên mua đất đấu giá hay không.

Ưu điểm

Như chúng ta đã biết, đất đấu giá là những khu đất được UBND cấp huyện, quận trở lên tổ chức đấu giá công khai cho người dân mua nên loại đất này sở hữu nhiều ưu điểm vượt trội so với các khu đất thông thường, cụ thể như sau:

• Đất đấu giá có pháp lý rõ ràng, đã được Phòng Tài nguyên và Môi trường trực tiếp cắm mốc thực địa cho người sử dụng đất nên không bị tranh chấp, lấn chiếm, chồng lấn, không dính quy hoạch "treo".

• Theo quyết định trúng đấu giá do Chủ tịch UBND ký, người trúng đấu giá đất sẽ nộp tiền trực tiếp vào Ngân sách Nhà nước nên không lo bị môi giới làm giá, bị kẻ xấu trục lợi.

• Sau khi hoàn thành nộp tiền vào Kho bạc Nhà nước, người mua đất đấu giá sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đứng tên mình.

• Đất đấu giá được Sở Quy hoạch và Kiến trúc phê duyệt nên thường được hưởng lợi từ khu quy hoạch, tọa lạc ở vị trí đẹp, gần trung tâm, có hạ tầng tốt, thuận tiện kết nối giao thông (gần trường học, khu văn hóa, UBND).

• Khu đất đấu giá được đầu tư xây dựng hạ tầng đầy đủ (đường nhựa hoặc bê tông trải rộng, điện chiếu sáng, sinh hoạt, cấp thoát nước...), đảm bảo tiêu chuẩn hiện hành trước khi bàn giao cho người mua.

• Tính từ ngày có quyết định trúng đấu giá, thời hạn nộp tiền vào Kho bạc Nhà nước có thể kéo dài tới 3 tháng. Quy định này tạo điều kiện cho người mua có thời gian chuẩn bị tài chính.

• Ngân hàng cho người mua đất vay bù đắp thanh toán số tiền trúng đấu gia và thường được định giá cao hơn so với đơn giá trong quyết định trúng đấu giá.

• Khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất, người dân được xây dựng 100% diện tích đất và được tự thiết kế.

Nhược điểm

Bên cạnh những ưu điểm nêu trên, đất đấu giá cũng tồn tại một số nhược điểm sau đây, người mua cần phải cân nhắc kỹ trước khi quyết định xuống tiền đầu tư.

Khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, việc cạnh tranh thường rất lớn. Do đó, những người mua có nhu cầu ở thực đa số không trúng thầu.

Khách hàng tham gia đấu giá trực tiếp thường không trúng do giá khởi điểm đấu giá thường rất thấp. Thông thường, khách hàng sẽ căn cứ vào giá khởi điểm để trả giá mà không tính tới giá trị thực cũng như ưu điểm của khu đất được đưa ra đấu giá.

Như vậy, tuy có nhiều ưu điểm hơn so với các bất động sản thông thường nhưng đất đấu giá vẫn tiềm ẩn nhiều bất lợi, rủi ro với nhiều khách hàng, nhất là những người mua lần đầu, chưa có kinh nghiệm đấu giá đất.

Đấu giá quyền sử dụng đất trong những trường hợp nào?

Không phải trường hợp giao đất, cho thuê đất nào cũng thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây:

• Giao đất ở tại nông thôn và đô thị cho cá nhân, hộ gia đình.

• Cho thuê đất, giao đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.

• Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp dùng cho mục đích công ích để sản xuất nông, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản.

• Cho thuê đất và giao đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý cơ sở hoạt động sự nghiệp, trụ sở làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu Nhà nước.

• Đầu tư xây dựng nhà ở với mục đích cho thuê mua, bán hoặc cho thuê.

• Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng cho thuê/chuyển nhượng.

• Sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.

• Sử dụng đất dịch vụ, thương mại; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Với những trường hợp nêu trên, Nhà nước thực hiện cho thuê đất, giao đất không thông qua đấu giá nếu đất đưa ra đấu giá không có người tham gia đấu giá hoặc nếu chỉ có 01 người đăng ký đấu giá hoặc đấu giá ít nhất 02 lần song không thành.

Các trường hợp không phải đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất, giao đất gồm:

• Sử dụng đất được miễn tiền thuê đất, tiền sử dụng đất theo quy định hiện hành.

• Giao đất ở cho cá nhân, hộ gia đình có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở, chưa được Nhà nước giao đất ở.

• Sử dụng đất quy định tại điểm b, điểm g, Khoản 1, Khoản 2, Điều 56, Luật Đất đai năm 2013.

• Giao đất không thu tiền sử dụng đất.

• Đất được sử dụng cho mục đích hoạt động khoáng sản;

• Sử dụng đất cho mục đích đầu tư xây dựng dự án nhà ở công vụ, nhà ở xã hội, tái định cư.

• Giao đất ở cho cán bộ, công viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền.

• Giao đất ở cho cá nhân, hộ gia đình có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở, chưa được Nhà nước giao đất ở.

• Những trường hợp khác do Thủ tướng quyết định.

Nguyên tắc, điều kiện tổ chức đấu giá đất

Việc đấu giá đất cần được thực hiện công khai, bình đẳng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.

Nguyên tắc đấu giá đất

Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất được quy định rõ tại Điều 117, Luật Đất đai năm 2013 như sau:

Thứ nhất, việc đấu giá phải được thực hiện công khai, bình đẳng, trung thực, khách quan, liên tục nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Thứ hai, việc đấu giá đất cần được thực hiện đúng thủ tục, trình tự theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản và đất đai.

Điều kiện thực hiện đấu giá đất

Theo quy định tại Điều 119, Luật Đất đai năm 2013 thì điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất, giao đất là:

- Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Khu đất đưa ra đấu giá đã được giải phóng mặt bằng và đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản đó thuộc sở hữu nhà nước.

- Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hội đủ những điều kiện sau thì cá nhân, tổ chức mới được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất:

- Phải đảm bảo các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58, Luật Đất đai năm 2013 đối với trường hợp cho thuê đất, giao đất để thực hiện dự án đầu tư.

- Phải thuộc đối tượng được cho thuê đất, giao đất bởi Nhà nước theo quy định tại Điều 55, Điều 56, Luật Đất đai năm 2013.

Về giá khởi điểm đấu giá, Thông tư 02/2015/TT-BTC nêu rõ, Chủ tịch UBND cấp tỉnh là người quyết định giá khởi điểm đấu giá đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Mặt khác, Chủ tịch UBND cấp tỉnh cũng có thể ủy quyền, phân cấp cho Chủ tịch UBND cấp huyện, Giám đốc Sở Tài chính quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.

Về việc xây dựng hội đồng đấu giá đất, có 02 trường hợp như sau:

Một là thực hiện cho thuê đất, giao đất đối với đất dành cho mục đích thực hiện dự án, với giá trị lớn tính theo giá đất trong bảng giá đất từ 500 tỷ đồng trở lên tại các tỉnh.

Hai là thực hiện cho thuê đất, giao đất đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư; hoặc giao đất ở cho cá nhân, hộ gia đình thuộc địa bàn miền núi và cho thuê đất không tổ chức bán đấu giá theo quy định hiện hành.

Đất trúng đấu giá có được cấp sổ đỏ?

Đất trúng đấu giá sẽ được cấp sổ đỏ sau khi người trúng đấu giá hoàn thành việc nộp tiền vào kho bạc Nhà nước.

Dễ dàng nhận thấy, đất đấu giá là loại hình bất động sản có tính pháp lý rất rõ ràng. Bởi lẽ, người bán đất trong trường hợp này chính là Nhà nước chứ không phải là người dân, nhà đầu tư, chủ đầu tư như thông thường. Chính vì vậy, người mua đất cũng dễ dàng vay vốn ngân hàng hơn bởi họ không cần phải thẩm tra nguồn gốc cũng như tính pháp lý của khu đất.

Theo quy định tại Khoản 5, Điều 9 của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, sau khi người trúng đấu giá đất hoàn thành việc nộp tiền vào kho bạc Nhà nước sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Hơn nữa thời gian cấp sổ đỏ cũng rất nhanh bởi nguồn gốc đất rõ ràng, pháp lý đầy đủ.

Hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho đất đấu giá 

Theo quy định hiện hành, để xin cấp sổ đỏ cho đất đấu giá, người sử dụng đất cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ với các loại giấy tờ, tài liệu như sau:

Đơn đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất.

Sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân của người sử dụng đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Bản sao giấy tờ chứng minh việc đã thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai khi được Nhà nước cho thuê đất, giao đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Sơ đồ hoặc trích đo địa chính đối với thửa đất trúng đấu giá đang xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Văn bản kết quả đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của chủ sở hữu tài sản, người sử dụng đất, hoặc yêu cầu của cơ quan thi hành án, tòa án nhân dân đã được thi hành.

Quy trình, thủ tục cấp sổ đỏ cho đất đấu giá

Trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ cho đất đấu giá gồm các bước như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất sẽ nộp 01 bộ hồ sơ đầy đủ và hợp pháp tại UBND cấp huyện, quận nơi có bất động sản. Thành phần hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho đất đấu giá gồm các loại giấy tờ, tài liệu đã nêu ở phần trên.

Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ

Văn phòng tại UBND cấp huyện, quận là đơn vị tiếp nhận hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho đất đấu giá. Trong thời hạn 15 ngày, cơ quan này sẽ:

- Xác nhận hiện trạng đất, nguồn gốc đất, tình trạng tranh chấp, thời điểm sử dụng đất.

- Niêm yết kết quả kiểm tra hồ sơ một cách công khai.

- Gửi hồ sơ xin cấp sổ đỏ đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

Bước 3: Trả kết quả

Trách nhiệm của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất là thẩm tra hồ sơ. Đồng thời, làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính, gửi kèm theo hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo ủy quyền và gửi Giấy chứng nhận đã ký cho Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất.

Sau đó, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá đất, đồng thời cập nhật thông tin vào sổ địa chính.

Thời gian cấp sổ đỏ cho đất trúng đấu giá là bao lâu?

Theo quy định hiện hành, việc cấp sổ đỏ cho đất trúng đấu giá là lần cấp Giấy chứng nhận lần đầu tiên. Theo điểm a, Khoản 40, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP bổ sung, sửa đổi một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, thời hạn cấp sổ đỏ cho đất đấu giá như sau:

Việc đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cùng tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn không quá 30 ngày.

Như vậy, đối với đất đấu giá, thời gian cấp sổ đỏ là không quá 30 ngày.

Các khoản thuế, phí phải nộp khi cấp sổ đỏ cho đất trúng đấu giá

Khi xin cấp sổ đỏ cho đất trúng đấu giá, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ cùng nhiều khoản phí khác theo quy định hiện hành.

Như đã trình bày ở trên, đất trúng đấu giá là một trong những trường hợp được cấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật hiện hành. Theo đó, các khoản thuế phí phải nộp khi cấp Giấy chứng nhận cho đất trúng đấu giá cũng tương tự như cấp sổ đỏ lần đầu với những trường hợp khác. Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và các khoản thuế, phí có liên quan khác.

Tiền sử dụng đất khi xin cấp sổ đỏ cho đất đấu giá

Điều 107, Luật Đất đai năm 2013 quy định, các khoản thu tài chính từ đất đai gồm tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất. Cùng với đó là tiền sử dụng đất đối với trường hợp trúng đấu giá được quy định tại Khoản 1, Điều 2, Nghị định 135/2016/NĐ-CP, cụ thể:

"Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất phải nộp là số tiền trúng đấu giá."

Theo quy định trên thì số tiền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đất phải nộp chính là số tiền trúng đấu giá.

Lệ phí trước bạ khi cấp sổ đỏ cho đất đấu giá

Khi đăng ký quyền sở hữu và quyền sử dụng nhà đất trúng đấu giá, người sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ. Cụ thể, theo Điều 6 Thông tư 124/2011/TT-BTC, Điều 3 Thông tư 34/2013/TT-BTC, lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.

Các khoản thuế, phí khác khi xin cấp sổ đỏ cho đất trúng đấu giá

Ngoài tiền sử dụng đất là lệ phí trước bạ, khi xin cấp sổ đỏ cho đất trúng đấu giá, người sử dụng đất còn phải nộp một số khoản thuế, phí khác như phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất, phí lập bản đồ địa chính, phí đo đạc... Hội đồng nhân dân tỉnh sẽ quy định mức thu cụ thể đối với các khoản phí này sao cho phù hợp với tình hình thực tế của từng địa phương.

Có nên mua đất đấu giá không? Đất đấu giá có được chuyển nhượng?

Với những ưu điểm vượt trội về mặt pháp lý, nguồn gốc đất đấu giá, thủ tục cấp sổ đỏ nêu trên, bạn hoàn toàn có thể yên tâm khi mua đất đấu giá. Thế nhưng, trước khi xuống tiền, người mua nên tìm hiểu về giá cả, nên so sánh giá giữa các khu vực để tránh mua phải đất với mức giá quá cao so với tiềm năng, giá trị thật của mảnh đất, khu đất.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất trúng đấu giá được thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê lại, cho thuê, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đảm bảo các điều kiện như sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

• Đất không có tranh chấp;

• Không còn nợ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước;

• Trong thời hạn sử dụng đất.

Với những thông tin mà Dothi.net chia sẻ trên đây, bạn đọc sẽ có được cái nhìn tổng quan về đất đấu giá, giải đáp thắc mắc về việc có nên mua loại đất này, rủi ro gặp phải, quy trình cấp sổ đỏ cho đất trúng đấu giá ra sao... Qua đó, giúp người mua tự tin hơn, yên tâm hơn khi xuống tiền mua đất đấu giá.

 

Lam Giang

 

>> Hà Nội: Quy định mới về đấu giá đất có hiệu lực từ ngày 30/11/2020

>> Đấu giá, không đấu giá quyền sử dụng đất trong những trường hợp nào?