Đầu tư bất động sản, nhận diện những xu hướng mới

Chọn đất nền hay căn hộ?

Tại hội thảo “xu hướng chọn mua bất động sản năm 2017” được tổ chức cuối tuần qua tại Tp.HCM, các chuyên gia cho rằng, diễn biến thị trường từ đầu năm 2017 đến nay có sự phân hóa rất lớn giữa các phân khúc thị trường và khu vực. Trong khi thị trường căn hộ thể hiện rõ sự chững lại, thì thị trường đất nền đang tăng sức hút.

Theo ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính, bất động sản, địa ốc vẫn là kênh thu hút nhà đầu tư cá nhân năm 2017, nhưng sẽ phân hóa mạnh, đi vào sự lựa chọn dựa trên nhu cầu và năng lực tài chính của nhà đầu tư. Đặc biệt, thị trường sẽ không có xu hướng rõ rệt, cơ hội sẽ đến theo từng dự án cụ thể, dựa trên vị trí, chủ đầu tư và sản phẩm thích hợp. Trong đó, những căn hộ trung - cao cấp có vị trí tốt vẫn là sự lựa chọn hợp lý với những người có năng lực tài chính.

Với thị trường căn hộ, theo ông Hiển, căn hộ giá rẻ vẫn là phân khúc có nhu cầu lớn, nhưng nếu vị trí hạ tầng quá kém, sẽ rất khó sinh lợi cho nhà đầu tư, còn căn hộ cao cấp sẽ gặp khó khăn hơn do thị trường đang có biểu hiện cung lớn hơn cầu.

Nhìn tổng thể, dư địa phát triển của thị trường bất động sản phía Nam còn rất lớn. Vấn đề đặt ra là đây là thị trường sẽ ngày càng phát triển có chiều sâu     - Ông Lê Hoàng Châu,     Chủ tịch HoREA

Trong khi đó, với phân khúc đất nền, nhà phố, mặc dù thời gian qua đã có sự phát triển mạnh, nhưng dự báo khả năng sắp tới vẫn tiếp tục phát triển, bởi đây là phân khúc không chỉ thu hút những người có nhu cầu ở thật, mà cả giới đầu tư do ảnh hưởng thói quen tâm lý tiêu dùng.

Tuy nhiên, sự phát triển của phân khúc này sẽ chủ yếu tập trung vào các dự án có nhu cầu thật, gắn kết tốt với hạ tầng, dịch vụ tiện ích. Còn với dòng sản phẩm thiếu các yếu tố trên, bị đẩy giá do giới đầu cơ, chắc chắn sẽ bị vỡ bong bóng.

“Nhìn chung, năm 2017 là một năm thị trường bất động sản chuyển mình theo chất hơn là lượng”, ông Hiển nhấn mạnh.

Còn theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn Đầu tư bất động sản Việt An Hòa, năm 2017 sản phẩm tung ra chào bán sẽ ít hơn, căn hộ giá thấp dưới 1,5 tỷ đồng/căn vẫn là sự lựa chọn được ưu tiên, nhà phố 2 tỷ đồng vẫn hút khách, đất nền khu Tây và khu Nam Thành phố nếu đầu tư sẽ có lợi nhuận vượt trội.

Vẫn theo ông Quang, sự kiểm soát chặt chẽ hơn về cho vay bất động sản của các ngân hàng sẽ khiến các chủ đầu tư cân nhắc hơn trong phát triển các dự án mới. Ngược lại với các ngân hàng trong năm trước thì các quỹ đầu tư nước ngoài đang thích thú rót vốn vào bất động sản ở Việt Nam trong thời điểm này.

Tuy được dự báo sẽ chững lại so với năm 2016 và đến năm 2020 sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết sự lệch pha cung cầu hiện đang có xu hướng lệch về phía bất động sản cao cấp, nhưng năm 2017 cơ hội cho thị trường vẫn còn lớn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho rằng, nhìn vào diễn biến của thị trường từ đầu năm đến nay cho thấy, thị trường đang có sự phân hóa lớn giữa các khu vực và phân khúc.

Về sự phân hóa khu vực, nếu như trước đây khu Nam Sài Gòn dường như trở thành tâm điểm, gần đây nhu cầu đã nghiêng sang khu Đông và khu Tây, điều này có nhiều nguyên nhân, song nguyên nhân chính yếu xuất phát từ câu chuyện phát triển của hạ tầng. Bởi điều này đã trở thành quy luật, nơi nào có hạ tầng phát triển mạnh sẽ kéo theo sự gia tăng về nhu cầu.

“Một diễn biến khác nữa của thị trường từ đầu năm đến nay, nhu cầu thị trường có vẻ đang nghiên về phân khúc đất nền. Thực tế này cũng đang tạo ra những rủi ro nhất định cho thị trường, bởi lẽ phân khúc này đang thu hút mạnh dòng vốn đầu cơ, đặc biệt là một số khu vực hạ tầng chưa hoàn chỉnh, thiếu các dịch vụ tiện ích, nhưng bị giới đầu tư tung tin đón đầu quy hoạch, đẩy giá lên cao”, ông Châu nói.

Ông Châu cũng khuyến nghị, với những người có nhu cầu thật về nhà ở, không nên chạy đua theo xu hướng thị trường mà cần phải có sự tỉnh táo, lựa chọn những sản phẩm bất động sản phù hợp với nhu cầu, an toàn về pháp lý, trong đó việc chọn mua căn hộ vẫn là một giải pháp tốt cho nhu cầu ở, chứ không nhất thiết phải là đất nền, nhà phố.

Dư địa lớn, nhưng bị lệch pha cung cầu

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản phía Nam, đặc biệt là với Tp.HCM, nhu cầu về nhà ở vẫn vô cùng lớn. Dân số không ngừng tăng cao, tốc độ đô thị hóa diễn ra khá mạnh mẽ ở hầu hết các quận huyện, thêm vào đó cơ sở hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện... là những yếu tố để khẳng định, dư địa phát triển của thị trường còn rất lớn. Tuy nhiên, câu chuyện lớn của thị trường hiện nay là sự lệch pha về cung cầu.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, hiện thu nhập trung bình ở Việt Nam Nam là 2.000 USD/người/năm, trong đó đối với Hà Nội là 4.000 USD/người/năm, ở Tp.HCM là 6.000 USD/người/năm. Vậy liệu ở Tp.HCM mà người dân có thu nhập trung bình 10 triệu đồng/người/tháng thì có đủ sức để mua những căn hộ cao cấp hay không? Chính vì vậy, ông Hiếu cho rằng, Nhà nước cũng nên quan tâm đến sự lệch pha cung cầu đối với thị trường căn hộ.

Nói về việc phát hành bảo lãnh cho chủ đầu tư trong bán và cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết, tại Mỹ không có việc bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai.

“Các chủ đầu tư bất động sản ở Mỹ không được phép ra ngoài kêu gọi người dân đóng góp vào. Và chủ đầu tư chỉ được vay ngân hàng rồi xây dựng, khi hoàn thành, khách hàng chỉ việc đến mua. Nếu người tiêu dùng muốn mua từ khi chưa hình thành, chủ đầu tư phải đưa số tiền đó vào một ‘kho’ riêng. Đến khi dự án xây xong, chủ đầu tư mới được lấy tiền đó mang trả ngân hàng”, ông Hiếu nói.

Cũng theo ông Hiếu, người tiêu dùng tại Việt Nam đang bị lợi dụng vì có những trường hợp tiền mất tật mang do năng lực yếu của chủ đầu tư khi những ông chủ này vỡ nợ, không triển khai gây thiệt hại cho người tiêu dùng.

Do vậy, người mua cần quan tâm đến các vấn đề liên quan đến những dự án đã có bảo lãnh và chủ đầu tư phải thông báo đến khách hàng về việc ngân hàng bảo lãnh dự án. Khách hàng phải xem lại việc mua những căn nhà hình thành trong tương lai nếu như chủ đầu tư không cung cấp giấy tờ bảo lãnh dự án.

Ông Châu cho rằng, nhìn lại giai đoạn từ năm 2007 và 2010 là giai đoạn sốt của thị trường bất động sản, nhưng đó là giai đoạn phát triển “bong bóng” đẫn đến hậu quả khó giải quyết đến sau này. Còn từ năm 2013 trở lại đây, thị trường bước vào giai đoạn phát triển chuyên nghiệp hơn, các doanh nghiệp có sự điều chỉnh lớn, tái cân bằng sản phẩm trên thị trường bất động sản có sự lệch pha về cung cầu.

Vẫn theo ông Châu, giá nhà hiện tại của Việt Nam vẫn còn thấp hơn các nước rất nhiều. Trong khi đó, hạ tầng và kinh tế của Việt Nam đang phát triển, nhu cầu sở hữu của người dân vẫn còn rất lớn và đang có xu hướng gia tăng.

Đáng lưu ý, ngoài các kênh đầu tư như vàng, chứng khoán, gửi tiết kiệm thì đầu tư bất động sản vẫn được ưu tiên lựa chọn do tiền gửi ngân hàng thiếu hấp dẫn về tích sản. Cụ thể, vàng đang trong xu thế giảm; tỷ giá khó tăng hơn 5%; còn chứng khoán thì có nhiều rủi ro, khó thu hút người mới.

“Nhìn tổng thể, dư địa phát triển của thị trường bất động sản phía Nam còn rất lớn. Vấn đề đặt ra là đây là thị trường sẽ ngày càng phát triển có chiều sâu. Các doanh nghiệp muốn phát triển bền vững phải lựa chọn dòng sản phẩm phù hợp, dự án phải được đầu tư bài bản, còn với các doanh nghiệp thiếu sự chuyên nghiệp, chắc chắn sẽ bị thị trường đào thải”, ông Châu nói.

Theo phân tích của hầu hết các chuyên gia, thị trường bất động sản từ đây đến cuối năm và những năm kế tiếp, khả năng sẽ có những đợt điều chỉnh. Tuy nhiên, về cơ bản, đây vẫn là thị trường còn nhiều hấp dẫn. Sự hấp dẫn này không chỉ với các nhà đầu tư trong nước mà ngay cả với với các nhà đầu tư nước ngoài. Điều này được minh chứng là thời gian qua, nguồn vốn từ các nhà đầu tư ngoại không ngừng được rót vào lĩnh vực bất động sản với tầng suất ngày càng tăng.