Doanh nghiệp than khó
Ông Nguyễn Duy Minh, Tổng giám đốc Tập đoàn L&L, cho biết việc “siết” tín dụng đã diễn ra từ năm 2016, các ngân hàng (NH) “siết” nhất là với bất động sản (BĐS) trung và cao cấp. Hiện nay phần lớn vốn chính là huy động từ khách hàng, chứ vốn vay từ NH gần như khó được giải ngân. “Các doanh nghiệp (DN) nhỏ, khách hàng cá nhân vay tiền mua BĐS ít bị ảnh hưởng hơn nhưng các DN lớn, tập đoàn trước đây chủ yếu vay vốn để mua quỹ đất thì nay không vay được nữa, NH hiện chỉ giải ngân cho xây dựng”, ông Minh nói.
Doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận
nguồn vốn vay ngân hàngThei một lãnh đạo công ty BĐS, hồ sơ vay vốn của công ty này đã nộp ngân hàng từ 6 tháng trước nhưng đến nay vẫn chưa được duyệt. Vị này cho biết, trước đây, hồ sơ DN chỉ cần nộp ở chi nhánh ngân hàng, nếu khả thi thì chi nhánh sẽ cho vay luôn. Hiện nay, hồ sơ vay của DN phải trình lên hội sở ngân hàng, quy trình rà soát hồ sơ rất kỹ càng nhưng rất khó được cho vay. Vì thế, công ty này đã chuyển hướng sang huy động vốn nội bộ bằng cách phát hành trái phiếu, cổ phiếu. Dự kiến, trong năm nay, công ty này sẽ vay vốn để mua thêm một số dự án, một số quỹ đất tuy nhiên do NH siết tín dụng nên công ty kẹt vốn, không còn tiền mua thêm dự án.
Chủ một dự án có quy mô khá lớn ở khu Nam Tp.HCM nằm yên lặng mấy năm nay tỏ ra rất lo lắng khi hồ sơ vay gửi ngân hàng BIDV đã lâu nhưng chưa được giải ngân trở lại. Theo lãnh đạo công ty này, hồ sơ vay đã nộp cách đây hơn một năm, ông cũng đã nhiều lần ra hội sở giải trình về phương án kinh doanh, kế hoạch triển khai trở lại dự án khá khả thi nhưng vẫn bị ngâm mãi, chưa giải ngân được. Trong khi đó, tài sản dồn hết vào dự án, lãi mẹ đẻ lãi con làm cho công ty càng thêm khó khăn.
Chủ dự án này chia sẻ, công ty rất sốt ruột khi mỗi ngày nhìn tòa nhà đã gần như hoàn thiện nhưng lại không thể triển khai trở lại. Công ty này chỉ cần được duyệt một ít vốn mồi nữa là xong. Khi có tiền, DN sẽ thuê nhà thầu, khách hàng thấy dự án có triển khai mới an tâm mua nhà. Nếu ngân hàng vẫn không cho vay, cục nợ sẽ ngày càng lớn. Thị trường BĐS VN hiện dựa chủ yếu vào tín dụng ngân hàng khi các nguồn vốn khác chưa phát triển. Như vậy, việc siết tín dụng quá tay sẽ bóp chết thị trường, ảnh hưởng đến cả nền kinh tế.
Ngân hàng sàng lọc kỹ càng các hồ sơ
Nhiều tháng gần đây, các ngân hàng đã sàng lọc kỹ hơn đối với hồ sơ vay kinh doanh BĐS. Trước đó, Ngân hàng Nhà nước đã có công văn nhắc nhở các ngân hàng tăng cường kiểm soát rủi ro trong hoạt động tín dụng với lĩnh vực BĐS, nhất là đầu tư kinh doanh BĐS, rà soát cấp tín dụng đối với những chủ đầu tư lớn, chủ đầu tư mới, chủ dự án nhà ở thương mại cao cấp, khu nghỉ dưỡng...
Ông Lê Quang Trung, Phó tổng giám đốc ngân hàng TMCP Quốc tế VIB thừa nhận rút ra bài học cho vay từ những năm trước, các ngân hàng hiện nay đã chặt chẽ hơn trong việc triển khai cho vay kinh doanh BĐS, nhất là những quy định mới về tỷ lệ an toàn trong hoạt động NH được áp dụng từ đầu năm. Ông Trung cho biết, Thông tư 06 sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư 36 quy định về các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có 2 điểm khá quan trọng là tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn được điều chỉnh từ 60% xuống 50%, tỷ lệ rủi ro kinh doanh BĐS được điều chỉnh tăng từ 150% lên 200%. Những ngân hàng đã đụng trần tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay dài hạn theo đó sẽ phải cân nhắc, lựa chọn dự án cho vay. Nếu không, ngân hàng đó phải tăng huy động vốn trung dài hạn để cho vay.
Theo ông Trung, khi tỷ lệ rủi ro kinh doanh BĐS tăng lên như vậy, ngân hàng càng cho vay kinh doanh BĐS, tỷ lệ rủi ro sẽ càng tăng. Trước đây, ngân hàng cho vay 2 đồng vào BĐS thì nay chỉ cho vay 1,5 đồng. Chênh lệch cho vay 0,5 đồng này sẽ là chi phí cơ hội ngân hàng phải quyết định cho vay kinh doanh BĐS hay không. Nếu ngân hàng tiếp tục cho vay kinh doanh BĐS, lãi suất cho vay buộc phải tăng thêm khi chi phí tăng. Nếu ngân hàng chuyển vốn này sang cho vay lĩnh vực khác, tỷ lệ rủi ro thấp nên ngân hàng sẽ cân nhắc hơn.
Theo ông Từ Tiến Phát, Phó tổng giám đốc ngân hàng TMCP Á Châu (ACB), ACB không có chủ trương dừng cho vay kinh doanh BĐS. Hàng năm, ngân hàng đều có hạn mức cho vay đối với khách hàng này. Từ đầu năm đến nay, ngân hàng tập trung giải ngân cho các hồ sơ vay cũ, chưa giải ngân cho hồ sơ vay mới. Tình trạng này xảy ra thực tế do tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của các NH hiện ở mức cao. “Khẩu vị” cho vay kinh doanh BĐS của ACB là chọn chủ đầu tư hay DN BĐS có mối quan hệ trong giao dịch từ trước đó; các dự án BĐS có phân khúc giá không quá cao, có tính thanh khoản trên thị trường, phù hợp với khách hàng mua nhà để ở; các dự án có quy mô từ khoảng 1.000 tỷ đồng.
Nhiều ngân hàng lại đặt ra các tiêu chí xét duyệt hồ sơ vay kinh doanh BĐS thận trọng hơn. VIB thì xem xét người triển khai dự án BĐS có khả năng hay không; nguồn tài chính của dự án thế nào, có dùng đòn bẩy tài chính không; độ hấp dẫn của sản phẩm BĐS này trên thị trường; giá bán sản phẩm có cạnh tranh hay không... Theo ông Lê Quang Trung, cho vay kinh doanh BĐS thời gian tới sẽ khó hơn, lãi suất cho vay kinh doanh BĐS sẽ tăng lên theo xu thế.
Đối với khách hàng cá nhân vay mua nhà đất, ông Từ Tiến Phát cho biết, các ngân hàng lại có chương trình thu hút lượng khách hàng này. Từ đầu năm đến hiện tại, lượng khách hàng cá nhân vay mua nhà có xu hướng tăng ròng trong cơ cấu vay tiêu dùng cá nhân. Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc NHNN chi nhánh Tp.HCM cho biết, các NH đã thận trọng hơn cho vay kinh doanh BĐS và chuyển dịch cho vay khách hàng cá nhân có nhu cầu mua nhà đất nhiều hơn. Đồng thời, các ngân hàng cũng tập trung vốn cho vay kinh doanh hay các lĩnh vực ưu tiên nhiều hơn. Do đó, tỷ trọng cho vay BĐS trên tổng dư nợ các NH có xu hướng giảm. Con số này trong năm 2016 giảm 2%, về mức 10% trên tổng dư nợ.
