Doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, không dễ để thành công

Nghị định 188/2013 về phát triển quản lý NƠXH quy định nhà ở xã hội liền kề thấp tầng thì diện tích đất xây dựng không quá 70m2 và chỉ được áp dụng cho nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước hoàn toàn phù hợp với các dự án nhà ở liền kề ở khu vực ngoại ô thành phố, các đô thị có mật độ dân số thấp và tạo cơ hội cho những dự án đang có quỹ đất dự kiến phát triển NƠXH liền kề.

Ôm mộng NƠXH: Dễ "ôm bom"?

Nhưng không có nghĩa DN nào ôm mộng tham gia vào thị trường NƠXH, cũng dễ dàng. Đã và đang có nhiều DN muốn xin được chuyển đổi dự án từ nhà ở thương mại (NƠTM) sang NƠXH hoặc phát triển NƠXH ngay từ đầu, nhưng cũng gặp chật vật, khó khăn. Ngược lại, cũng có những DN đã được cấp phê duyệt làm NƠXH nhưng muốn xin trả lại dự án vì không như “mộng” ban đầu…

DN cần chuyển hướng đầu tư thêm cho nhà ở xã hội một cách có chiến lược, tránh trường hợp để dành sản phẩm cho đến thời điểm... dư cung

Tại Tp.HCM, hiện đang có khoảng 25 dự án NƠXH được cấp phép phê duyệt triển khai. Khoảng 1/5 DN là đã thực tế đi vào triển khai dự án. Số còn lại, không vướng ở khâu đang làm thủ tục để xin được vay tiền (từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng) - mà có lẽ số này là đông nhất, thì cũng đang kẹt ở một chỗ nào đó trong chuỗi các thủ tục hành chính từ đền bù, giải phóng mặt bằng, cấp giấy phép xây dựng. Có DN muốn huy động thêm vốn từ người mua NƠXH thì gặp khó khăn ở chỗ không tìm được tiếng nói đồng thuận từ phía ngân hàng hỗ trợ cho người vay mua NƠXH, hay vì “vướng” quy định tại khoản 3, điều 1, Thông tư 02/2013/TT - BXD (hướng dẫn chuyển đổi nhà thương mại sang NƠXH), đối với dự án đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng, đòi hỏi phải có được 100% sự đồng ý của những người đã mua nhà tại dự án chấp nhận chuyển đổi thì dự án mới được triển khai. Chi phí “vận động” khách hàng đồng ý với dự án chuyển đổi theo đó là cả vấn đề với DN. Một số các DN cũng chọn phương án “vận động” sự ủng hộ, đồng thuận của tiếng nói Hiệp hội ngành để tìm kiếm cơ hội gia nhập vào đội phát triển NƠXH. Tổng giám đốc một DN đang có ý định xin… trả lại dự án NƠXH không muốn nêu tên cho biết, ông thấy các DN hiện nay đúng tình cảnh “cá trong lờ đỏ hoe con mắt, cá ngoài lờ ngúc ngoắc muốn vô. Cứ xin vô rồi mới biết làm NƠXH có… dễ ăn như tưởng tượng hay không!”.

Doanh nghiệp BĐS và giải pháp “cứu mình”?

Trong tình cảnh nhiều DN làm NƠXH gặp khó, vẫn có nhưng DN chấp nhận tiên phong đi làm NƠXH với hình thức và giá bán cho người thuê, mua nhà thấp hơn giá NƠTM mà hoàn toàn không chờ ưu đãi từ phía Nhà nước, từ ngân sách.

Địa ốc Lê Thành với các dự án bán căn hộ cho thuê có thời hạn là một điển hình. Ngoài ra trên thị trường phía Nam còn có Sacomreal với dự án Khu căn hộ Carillon - dự án NƠXH đầu tiên không dùng ngân sách Nhà nước để phát triển. Điều đáng ngạc nhiên là 2 dự án này (phần NƠXH) đều đã bán hết hoặc được 100% khách hàng đăng kí thuê mua dài hạn. Nguyên do mà các DN khách quan phân tích có lẽ ngoài vấn đề giá (khoảng 10-12 triệu đồng/ m2 ở thời điểm đa phần NƠTM diện tích 70m2/ căn vẫn dao động trên 15 triệu đồng/m2), mà cơ bản là nhờ DN đã tự chủ được trong quá trình phát triển sản phẩm NƠXH, tránh được sự leo thang của giá vật liệu xây dựng... còn ở chỗ DN cũng chủ động về tiến độ thi công, không phụ thuộc các thủ tục, thời gian chờ cấp phê duyệt dự án hay xin cấp vốn tín dụng...

Như vậy, để gia nhập đội quân phát triển NƠXH, DN vẫn có thể lựa chọn định hướng chủ động đi sâu cung cấp sản phẩm cạnh tranh trên thị trường này. Tất nhiên, muốn làm được như vậy, DN phải xác định trước hết có quỹ đất tốt đảm bảo cho ra giá thành rẻ, vị trí thuận lợi. Đồng thời cũng phải xác định một tâm lí là làm ngay nhưng không dễ đàng “ăn ngay” mà bắt buộc phải bị cạnh tranh sòng phẳng với NƠXH được ưu đãi cũng như NƠTM có giá thành tương đương hoặc khá thấp. Cơ hội lớn nhất của DN là các ngân hàng hiện nay đã rất ưu đãi các gói hỗ trợ tín dụng cho người vay mua nhà. Thời hạn của các hợp đồng cho vay mua nhà cũng đã rất dài, thậm chí còn ưu đãi hơn nhiều so với gói tín dụng ưu đãi của Nhà nước. Ví dụ như VPBank cho vay mua nhà tới 30 năm, VIB cho vay lãi suất 0% ở một số dự án địa ốc giá rẻ, kèm theo là dịch vụ cho vay “3 không”… Điều này giúp DN huy động được nguồn vốn khi thu hút khách hàng và tập trung mục tiêu “nhắm thẳng” phân khúc NƠXH đang “trọng cung”.

Tuy vậy, ông Nguyễn Lê Ngọc Hoàn, chuyên gia tài chính - đầu tư lưu ý “định hướng này chỉ nên là giải pháp “cứu mình” và có hiệu ứng với những DN đã “thuận tay” làm NƠXH, hoặc phát triển mạnh ở phân khúc nhà giá rẻ và có uy tín trên thị trường, như Hưng Thịnh, Hoàng Quân, Lê Thành… “DN nào chưa “quen” với thị trường nhà giá rẻ và không có chiến lược bán hàng tốt thì không nên “xung phong” làm NƠXH mà không cần ngân sách”.

Nhìn rộng ra thị trường, mặc dù phân khúc nhà ở giá rẻ dưới 1 tỷ đồng rất hút hàng nhưng ở chiều ngược lại, các sản phẩm giá trung và trung cao vẫn đang tạm đứng im. Nhu cầu của xã hội về nhà thu thập, NƠXH rõ ràng đúng như thống kê của cơ quan quản lí, vẫn rất lớn và cũng chỉ có những sản phẩm này mới phù hợp được túi tiền của người bình dân. Những bước đi tiên phong và thành công của các DN trên thị trường cùng chính sách mở của Nhà nước hi vọng sẽ kích thích nhiều DN chủ động tham gia thị trường này!