Đồng Nai, địa bàn giáp ranh TP HCM và là nơi đang có mức tăng trưởng GDP rất cao, đồng thời nằm trong top đầu 5 tỉnh thành có vốn đầu tư FDI lớn nhất, tiếp tục chứng tỏ vị thế của một thị trường tiềm năng.
Báo cáo của Cty Savills Việt Nam cho hay trong quíý 3/2013, về nguồn cung, thị trường Đồng Nai đang có 42 dự án nhà ở, cung cấp khoảng 27.000 căn/ nền. 26 dự án đang bán trong thị trường sơ cấp. Phân khúc đất nền chiếm 94% tổng số nguồn cung. Các dự án nhà ở tập trung tại các huyện gần với TP HCM và Bình Dương bao gồm Nhơn Trạch, Trảng Bom, Vĩnh Cửu, Biên Hòa, Thống Nhất và Long Thành.
Nặng cung đất nền
Điều đáng nói là trong khi phân khúc đất nền ở các thị trường như TP HCM, Bình Dương, ngoại trừ những khu vực nội đô thì ở khu vực ngoại đô đều tạm đóng băng và bán rất chậm thì phân khúc đất nền ở Đồng Nai hầu hết hấp dẫn các nhà đầu tư/đầu cơ. Theo Savills, người mua nhà ở phân khúc biệt thự/nhà liền kề chủ yếu dùng để nghỉ ngơi hoặc vào ở trong tương lai. Điều này có lẽ trùng khít với dự tính của những chủ đầu tư, nguyên là môi giới và có điều kiện gắn bó trực tiếp với khách hàng, am hiểu nhu cầu của khách hàng nên đã chuyển sang phát triển dự án như Đất Xanh, khi chọn Đồng Nai làm điểm đến cung cấp các sản phẩm đất nền, biệt thự theo mô hình biệt thự sinh thái mà dự án Thác Giang Điền ở Trảng Bom của Đất Xanh là một ví dụ điển hình.
Còn nhớ năm 2009, Đất Xanh đã tung ra bán đất nền dự án tại đây và sản phẩm đã rất hút khách, đạt số giao dịch thành công khoảng 300 ngay chỉ trong 1 buổi và có nhiều khách, theo Đất Xanh, vẫn tiếp tục “tranh mua”, thì thông tin năm 2013 cho thấy khu vực Thác Giang Điền vẫn tiếp tục là địa chỉ được quan tâm. Green Life của Địa ốc Kim Oanh chính thức mở bán mới đây, cũng đã được đông đảo khách hàng để ý. Cũng phải nói thêm, có lẽ cơ chế “mua một tặng một” tại Dự án này mà chủ đầu tư đưa đã khiến dự án vượt trên nhiều dự án khác, được ví như làn gió mới thổi vào thị trường địa ốc Đồng Nai. Về giá, theo đánh giá của Savills, tỷ lệ phần trăm bán tích lũy của 7 dự án biệt thự/nhà liền kề đang hoạt động ở Đồng Nai là 66% của tổng số khoảng 1.400 căn đã mở bán từ năm 2008. Giá bán trung bình trên diện tích đất của biệt thự/nhà liền kề là 612 USD/ m2, tương đương mức giá trung bình 50.000USD đến 220.000 USD/ căn.
Khoảng 5.100 nền đất đã được bán từ năm 2009. Giá bán phổ biến của đất nền dao động từ 120 USD đến 220 USD/ m2 đất, tương đương mức giá một nền phổ biến từ 10.000 USD đến 25.000 USD/nền.
Cầu thuộc đầu cơ thống lĩnh
Với 70% dân số đang ở độ tuổi lao động, điều đáng ngạc nhiên là theo đánh giá của Savills, giao dịch trên thị trường địa ốc khu vực Đồng Nai lại bị thống lĩnh bởi những nhà đầu cơ, hơn là những người mua nhà để ở.
Hiện tại, Đồng Nai có 31 khu công nghiệp (KCN) đang hoạt động với tổng diện tích 9.300 ha, trong đó hơn 6.200 ha để cho thuê; nguồn cung lớn của các KCN giúp thu hút nhiều lao động và chuyên gia nước ngoài, có thể dẫn đến sự gia tăng nhu cầu nhà ở, báo cáo phân tích. Hệ thống cơ sở hạ tầng kém phát triển và thiếu các tiện ích xã hội là những trở ngại của tỉnh để thu hút người nhập cư từ những khu vực lân cận. Do đó, thị trường hiện bị thống lĩnh bởi các nhà đầu tư/ đầu cơ cá thể hơn là người mua có nhu cầu ở. Về lâu dài, với sự hoàn thành các hệ thống giao thông trọng điểm và sự phát triển của các tiện ích xã hội tương lai sẽ thu hút người mua có nhu cầu ở thật.
Tuy nhiên, đó vẫn chỉ là câu chuyện của tương lại và có lẽ đó cũng chính là nguyên do khiến trong số 50 dự án thuộc nguồn cung nhà ở, chỉ có dưới 15% số dự án đang trong quá trình xây dựng.
Với đặc trưng như vậy, những giao dịch ghi nhận được trên thị trường cho thấy, trước mắt, sản phẩm có thể thu hút giới đầu cơ quan tâm, vẫn là những gì gắn liền với đất và có giá trị tài sản lớn, hơn là sản phẩm căn hộ cho người có nhu cầu ở thật. Song cùng với đó, trong tương lai, nếu Đồng Nai tiếp tục giữ vững tốc độ thu hút FDI và tăng trưởng, một thị trường căn hộ với nhu cầu đầu tư – cho thuê cũng sẽ rất tiềm năng.
Theo DĐDN
