Biểu đồ thể hiện diễn biến tỷ giá VNĐ/USD liên ngành qua các thời kỳ.
Nguyên nhân
Trong khoảng thời gian từ ngày 12 - 19/8/2015, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (SBV) đã nâng tỷ giá liên ngân hàng USD/VNĐ thêm 1% lên 21.890 và nâng biên độ tỷ giá từ +/-1% lên +/-2% trong ngày 12/8, đến ngày 19/8 nâng lên thành +/- 3%. Biến động này đã khiến giá trị của đồng Việt Nam mất đi 5% kể từ đầu năm 2015, và là mức giảm giá theo năm lớn nhất kể từ năm 2011.
Diễn biến trên đã xảy ra ngay sau khi Trung Quốc công bố giảm giá đồng Nhân dân tệ so với đồng USD vào các ngày 11 - 13/8/2015. Trước lần giảm giá mới đây, Đồng Việt Nam tương đối ổn định và giảm giá chưa đến 2%/năm so với đồng USD ở giai đoạn 2012-2014, trong bối cảnh lạm phát thấp, thặng dư thương mại.
Nguyên nhân dẫn đến lần giảm giá vừa qua của Đồng Việt Nam được các chuyên gia cho biết như sau: Việc hỗ trợ cán cân thương mại của SBV hiện đã thâm hụt đến 3,52 tỷ USD; trong 12 tháng qua, giá đồng tiền của các nước trong khu vực đã giảm mạnh mẽ (cao nhất tới 28%); việc phá giá đồng Nhân dân tệ của Trung Quốc đã làm gia tăng sự quan ngại của Việt Nam về việc bị đoạt mất vị thế cạnh tranh hàng xuất khẩu với Trung Quốc; đồng USD đã mạnh lên so với các đồng tiền lớn khác, trong khi Fed lại dự định tăng lãi suất ngay trong năm nay.
Giá bán nhà ở chịu áp lực?
Thực tế, nguồn cung sản phẩm trên thị trường BĐS Việt Nam phần lớn là nguồn cung nội, còn nguồn cung từ các chủ đầu tư ngoại chỉ chưa đến 10%, vì vậy, giá bán trung bình của thị trường ít chịu tác động từ những biến động tiền tệ. Song, giá bán nhà ở cũng sẽ bị ảnh hưởng trước việc giá tiền đồng giảm làm gia tăng lạm phát.
Giá bán nhà ở trong thời gian qua phải chịu sự tác động từ yếu tố cung - cầu nhiều hơn là tỷ giá. Trong 5 năm qua, Đồng Việt Nam đã giảm giá trung bình từ 0,9-5,8%/năm, trong khi đó, giá chung cư tại Hà Nội giảm từ 11-13%/năm.
Ngoảia, các dự án đã và đang xây dựng có thể không chịu nhiều tác động từ sự biến động tỷ giá vì chi phí nhập khẩu nguyên vật liệu tại đây thường đã được thực hiện từ trước đó. Nhưng đối với những dự án được thực hiện trong thời gian tới thì sẽ phải nhập khẩu nguyên vật liệu nên cũng khó tránh khỏi những áp lực tăng giá bán do chi phí bằng tiền đồng cao hơn, nhất là khi chi phí đó lại được tính bằng USD.
Mục tiêu lợi nhuận của các chủ đầu tư nước ngoài thường được tính bằng USD, vì vậy, rất có thể sẽ phải tăng giá bán bằng tiền đồng, dù rủi ro biến động tỷ giá thường đã được tính kể từ khi lập kế hoạch tài chính cho dự án. Song, theo nhận định của các chuyên gia thì điều này sẽ không ảnh hưởng nhiều đến mặt bằng chung của thị trường vì các dự án được đầu tư bởi nguồn vốn ngoại hiện vẫn chiếm tỷ lệ rất nhỏ so với tổng nguồn cung thị trường.
Nguồn vốn đầu tư vào BĐS tăng
Trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, BĐS được xem là kênh đầu tư mang lại nhiều lợi nhuận hơn so với các kênh khác như vàng, chứng khoán hay lãi suất tiết kiệm. Tính hấp dẫn của vàng đã bị giảm xuống mạnh, giá vàng đã giảm đến mức thấp nhất trong vòng 5 năm vào đầu tháng 8 vừa qua khi có các dự đoán về việc tăng lãi suất điều hành của Mỹ được đưa ra.
Những người trong nước có tiền đồng nhàn rỗi sẽ chuyển hướng đầu tư vào bất động sản nhiều hơn, nhất là các cơ hội đầu tư cho khả năng sinh lời ngay từ việc cho thuê và các cơ hội đầu tư có khoản sinh lời cố định, có thể giúp họ bảo toàn được tài sản trong bối cảnh đồng tiền có thể tiếp tục biến động.
Tuy nhiên, việc giá đồng Việt Nam giảm lại ít tác động đến các nhà đầu tư nước ngoài, bởi, BĐS Việt Nam vẫn được xem là lĩnh vực tương đối hấp dẫn do có giá thấp hơn nhưng lại có tỷ lệ sinh lời cao hơn so với các thị trường khác trong khu vực như Thái Lan, Singapore hay Hong Kong.
Các chuyên gia cũng cho rằng, đây là thời điểm mà người nước ngoài nên quan tâm nhiều hơn đến các loại hình bất động sản được mua và cách thức quy trình để mua hơn là về giá cả kể từ khi Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi mới có hiệu lực.
Hiện, Trung Quốc đang là đối tác thương mại lớn nhất của Việt Nam, vì vậy, sự giảm giá của đồng Nhân dân tệ chắc chắn sẽ tạo nên những ảnh hưởng nhất định đến cán cân thương mại giữa 2 nước, vốn đang thâm hụt về phía Việt Nam, theo dự báo của các chuyên gia.
Không chỉ thế, xuất khẩu của Việt Nam có thể sẽ giảm đi khả năng cạnh tranh so với Trung Quốc trên các thị trường quốc tế, nhất là với các mặt hàng như may mặc, dệt, thủy hải sản. Và ngay cả thị trường trong nước cũng sẽ bị ảnh hưởng, do các doanh nghiệp Việt Nam vốn đã khó khăn trong việc cạnh tranh với các hàng hóa có giá rẻ từ Trung Quốc, nay hàng hóa của họ còn rẻ hơn nữa thì các doanh nghiệp nội địa lại càng phải đối mặt với nhiều thách thức hơn.
Du lịch cũng có thể sẽ là lĩnh vực bị ảnh hưởng, vì sự yếu đi của đồng Nhân dận tệ sẽ ảnh hưởng đến khả năng đi du lịch nước ngoài của người dân Trung Quốc. Nhưng riêng về lĩnh vực bất động sản, các chuyên gia nhận định rằng, có thể sẽ không xảy ra quá nhiều tác động do nguồn vốn đăng ký đầu tư của Trung Quốc vào Việt Nam là khoảng 8 tỷ USD và chủ yếu là vào các lĩnh vực sản xuất, khai thác và hạ tầng.
