Tại Hội thảo khoa học “Kinh doanh bất động sản – Cơ hội và Thách thức trong bối cảnh thị trường có dấu hiệu phục hồi” diễn ra sáng nay (27/11), ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, đồng Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam đã có một số đánh giá, nhận định tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam.
Đi sau Myanmar về kinh doanh BĐS
Theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, thị trường bất động sản Việt Nam hiện vẫn còn rất non trẻ. Thị trường với các hoạt động kinh doanh mua bán mới có khoảng hơn 10 năm trở lại đây vẫn còn mới mẻ từ hệ thống quản lý (gồm cơ chế chính sách và bộ máy quản lý) cho tới các đối tượng tham gia thị trường là doanh nghiệp, bộ phận trung gian và người mua nhà.
Thứ trưởng phát biểu: “Kinh doanh bất động sản của Việt Nam thậm chí còn sau cả Myanmar. Năm 1996, trong khi Myanmar đã phát triển các dự án nhà ở thì Việt Nam chưa có một dự án nào được hoàn chỉnh, được buôn bán theo thị trường. Thậm chí khu đô thị đầu tiên Linh Đàm còn chưa có”.
Theo Thứ trưởng, sự phát triển không đồng bộ và theo quy hoạch, kế hoạch trong khi quy hoạch lại không bám theo sát một trục thời gian cụ thể là điểm thiếu sót nhất của thị trường bất động sản Việt Nam. “Ví dụ, quy hoạch Hà Nội mới đến năm 2040, tầm nhìn 2050 đáng lẽ ra phải có trục thời gian, một lộ trình phát triển cụ thể thì chúng ta làm theo kiểu “ụp” một cái, chỉ cần vừa quy hoạch xong là hết đất luôn. Giờ đố doanh nghiệp nào tìm được mảnh đất nào dù là đồng hoang để xin phát triển dự án bởi trên thực tế là đất cấp hết rồi”.
Bên cạnh đó, cơ cấu hàng hoá không hợp lý, nghiên cứu chính thức về cung – cầu thị trường của các doanh nghiệp hay cơ quan quản lý cũng không có. “Doanh nghiệp nào cũng đẩy quảng cáo trên giời trong khi không hợp với nhu cầu, cung cầu không gặp nhau”, ông Nguyễn Trần Nam nói.
Ngoài ra, bất động sản Việt Nam cũng không có hệ thống tài chính, nguồn lực tài chính dài hạn. “Bất động sản Việt Nam sử dụng hầu hết vốn của ngân hàng, khách hàng cũng vay vốn ngân hàng. Số doanh nghiệp có vốn trên 1000 tỷ đồng rất ít, trong khi vốn khoảng 50 tỷ đồng chiếm vài chục phần trăm, nhưng 50 tỷ chỉ sử dụng làm thủ tục thôi cũng hết rồi. Tuy nhiên, vốn ngân hàng chảy vào bất động sản lại rất bấp bênh, lúc lên lúc xuống, lúc rút ra lúc đổ vào, chưa đúng tầm với quan trọng của thị trường”, ông Nam phát biểu thêm.
Lương quá thấp chứ không phải giá nhà cao
Đánh giá tổng quan thị trường, Thứ trưởng cho rằng, thực tế thị trường đã và đang phục hồi, thể hiện qua 4 điểm.
Đầu tiên, giao dịch bất động sản liên tục tăng từ đầu năm 2013, đặc biệt sang năm 2014 lượng giao dịch đã tăng lên đáng kể. Tại Hà Nội, từ đầu năm đến nay có khoảng 10.000 giao dịch thành công qua sàn và được báo cáo chính thức, tăng 200% so với cùng kỳ năm ngoái; tại Tp. HCM, 11 tháng đầu năm có 8.850 giao dịch thành công, tăng 35% so với cùng kỳ. Thực tế thời gian qua, các doanh nghiệp rầm rộ đồng loạt khởi động dự án, khởi động hoạt động bán hàng…
Thứ hai, giá bất động sản cơ bản ổn định, hầu như không tăng, thậm chí có chỗ giảm, chỉ riêng những phân khúc nằm ở vị trí đắc địa giá tăng nhẹ.
Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam nhận định: “Giá nhà đã về mức tương đối phù hợp sức mua thị trường dù lương còn thấp. Khi Việt Nam không nằm ở Top 20 nhưng chúng ta vẫn cứ nói giá nhà cao, trong khi đó Đông Nam Á còn có Singapore, châu á có Hongkong… Cái cần phải nói là lương quá thấp chứ không phải tại giá nhà quá cao. Xi măng, cửa khoá, đèn đóm... tính theo giá quốc tế mà nhà phải bán theo lương thì làm sao bán được”.
Thứ 3, hiện cơ cấu sản phẩm của thị trường bất động sản cũng đã phù hợp hơn, tồn kho giảm mạnh. Tính đến ngày 20/11, tồn kho bất động sản chỉ còn 77.800 tỷ đồng, giảm được 50.000 tỷ đồng, tương đương giảm 39% so với quý I/2013.
Thứ 4, dòng tiền hiện đang chảy mạnh vào bất động sản, hết quý III/2014, tín dụng chung toàn hệ thống khoảng 6%, dư nợ tăng gần 12%. Tín dụng cho bất động sản tính đến tháng 11 lên đến 293.000 tỷ đồng, vượt ngưỡng cao nhất trước đây 280.000 tỷ đồng, gấp rưỡi so với mức thấp nhất khoảng 189-190.000 tỷ đồng. Bên cạnh đó, khi các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng, gửi tiết kiệm kém hấp dẫn thì người dân đã quay sang đổ vốn vào bất động sản.
Để bất động sản Việt Nam thời gian tới có những bước tiến quan trọng, Thứ trưởng đề xuất: “Chúng ta mong muốn thị trường hồi phục nhưng phải phục hồi bền vững, ổn định, không xảy ra hiện tượng sốt nóng lạnh, thất thường nữa. Để làm được điều đó, nhà nước cần có những chính sách phù hợp, doanh nghiệp phải hưởng ứng với Nhà nước, giới nghiên cứu phải có thông điệp hướng dẫn người mua có hành động đúng đắn thông qua việc nghiên cứu các mặt của thị trường, thị trường nhận thức được tính chất đầu kéo nền kinh tế của bất động sản".
